फ्लैट खरीदने पर GST कितना लगता है और कैसे बचाएं (2026)
₹60 लाख का फ्लैट Under-Construction है? तो GST के रूप में ₹3 लाख अलग से देने होंगे। अगर वही फ्लैट Ready-to-Move होता, तो यह ₹3 लाख बचते।
यह एक बड़ा फर्क है — और ज्यादातर खरीदार पहले नहीं समझते।
Under-Construction Flat पर GST की दरें
सामान्य श्रेणी (Regular Housing): 5% GST किफायती आवास (Affordable Housing): 1% GST
दोनों श्रेणियों में Input Tax Credit (ITC) लागू नहीं होती। यानी बिल्डर को जो GST सामग्री खरीदते समय दी गई है, वह आपको वापस नहीं मिलती।
किफायती आवास की परिभाषा:
CGST Act के अनुसार, "Affordable Housing" के लिए दोनों शर्तें पूरी होनी चाहिए:
- मेट्रो शहरों में Carpet Area ≤ 60 वर्ग मीटर
- गैर-मेट्रो शहरों में Carpet Area ≤ 90 वर्ग मीटर
- AND संपत्ति का कुल मूल्य ≤ ₹45 लाख
अगर Carpet Area सीमा के भीतर है लेकिन मूल्य ₹45 लाख से ऊपर है, तो किफायती आवास की 1% दर नहीं मिलेगी — 5% लागू होगी।
Ready-to-Move Flat पर GST
शून्य (0%) — लेकिन एक शर्त है।
Ready-to-Move Flat पर GST तभी शून्य होगा जब बिल्डर के पास Completion Certificate (CC) या Occupancy Certificate (OC) हो।
अगर बिल्डर कह रहा है "फ्लैट तैयार है" लेकिन OC/CC नहीं है, तो कानूनी रूप से वह अभी भी Under-Construction माना जाएगा और 5% GST देय होगा।
यह एक आम धोखाधड़ी है: बिल्डर निर्माण पूरा होने पर रजिस्ट्री से पहले ही GST वसूल करते हैं, भले ही OC न हो।
GST की गणना किस राशि पर होती है?
GST केवल निर्माण मूल्य पर लगता है — जमीन के हिस्से पर नहीं।
अनुपात: कुल संपत्ति मूल्य में से जमीन का हिस्सा 1/3 माना जाता है। बाकी 2/3 पर GST लगती है।
उदाहरण:
- फ्लैट का कुल मूल्य: ₹60 लाख
- जमीन का हिस्सा (1/3): ₹20 लाख
- निर्माण का हिस्सा (2/3): ₹40 लाख
- GST 5% पर: ₹40 लाख × 5% = ₹2 लाख
ध्यान दें: ₹60 लाख पर 5% = ₹3 लाख नहीं बनता — क्योंकि जमीन पर GST नहीं।
व्यावहारिक बात: कुछ बिल्डर पूरी रकम पर GST काट लेते हैं। Sale Agreement में "निर्माण मूल्य पर GST" स्पष्ट होना चाहिए।
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रेडी टू मूव vs अंडर कंस्ट्रक्शन — पूरी तुलना
| पहलू | Under-Construction | Ready-to-Move |
|---|---|---|
| GST | 5% (या 1% किफायती) | 0% (OC होने पर) |
| कीमत | आमतौर पर 10-15% कम | ज्यादा |
| कब्जा | 2-4 साल बाद | तुरंत |
| निर्माण जोखिम | बिल्डर देर कर सकता है | कोई जोखिम नहीं |
| किराए की बचत | नहीं (तब तक किराया देना होगा) | हां |
GST के नजरिए से: Ready-to-Move हमेशा बेहतर है क्योंकि 5% GST बचता है। ₹60 लाख के फ्लैट पर यह बचत ₹2 लाख तक हो सकती है।
लेकिन: Ready-to-Move में कीमत अधिक होती है। अगर कीमत का अंतर GST से ज्यादा है, तो Under-Construction फायदेमंद हो सकता है — बशर्ते बिल्डर भरोसेमंद हो और RERA रजिस्टर्ड हो।
GST बचाने के 3 तरीके
1. OC वाला Ready-to-Move खरीदें: सबसे सीधा तरीका। OC मिल चुकी हो, तो GST शून्य।
2. Affordable Housing श्रेणी में खरीदें: Carpet Area 60/90 वर्ग मीटर और मूल्य ₹45 लाख से नीचे रखें — 1% दर मिलेगी।
3. महिला के नाम पर रजिस्ट्री: GST में सीधी बचत नहीं होती, लेकिन स्टाम्प ड्यूटी में 1-2% कम लगती है (महाराष्ट्र, दिल्ली, UP में)। कुल मिलाकर हजारों की बचत।
क्या बिल्डर से GST रसीद मांगें?
जरूर। बिल्डर को GST Invoice देना अनिवार्य है। इसमें:
- SAC Code (Service Accounting Code)
- बिल्डर का GSTIN नंबर
- GST की दर और राशि
अगर बिल्डर Invoice देने से मना करे या GSTIN नंबर न दे, तो यह GST चोरी है। ऐसे बिल्डर से सावधान रहें।
RERA और GST का कनेक्शन
RERA के तहत अगर निर्माणाधीन फ्लैट की रजिस्ट्री OC मिलने से पहले होती है, तो GST देय है। लेकिन OC के बाद रजिस्ट्री होती है तो GST नहीं।
इसलिए कुछ बिल्डर OC से पहले ही रजिस्ट्री करवाने की जल्दी करते हैं — ताकि GST की जिम्मेदारी खरीदार पर पड़े।
सलाह: जब तक OC न मिल जाए, रजिस्ट्री करवाने की जल्दी न करें।
GST का समग्र वित्तीय प्रभाव — एक उदाहरण
मान लें ₹55 लाख की Under-Construction संपत्ति है जो Affordable Housing में नहीं आती:
- मूल संपत्ति मूल्य: ₹55 लाख
- GST (2/3 पर 5%): ₹1.83 लाख
- स्टाम्प ड्यूटी (6%): ₹3.30 लाख
- पंजीकरण (1%): ₹55,000
- TDS (1%): ₹55,000
- सोसायटी डिपॉजिट: ₹1 लाख
- कुल अतिरिक्त: लगभग ₹7.23 लाख
यानी ₹55 लाख का फ्लैट असल में ₹62+ लाख पड़ता है। बैंक इन खर्चों के लिए Loan नहीं देता — यह सब Cash में देना होता है।
जब बिल्डर कहे "GST नहीं लगेगा"
कभी-कभी बिल्डर कहते हैं "हमारे प्रोजेक्ट पर GST नहीं है।" यह केवल दो स्थितियों में सच हो सकता है:
- प्रोजेक्ट को OC मिल चुकी है (Ready-to-Move)
- या प्रोजेक्ट Affordable Housing category में है (Carpet Area और मूल्य दोनों सीमा के भीतर)
किसी भी अन्य स्थिति में यह दावा गलत है। बिल्डर का GSTIN नंबर और GST Invoice मांगें — यह कानूनी अधिकार है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या GST पर Input Tax Credit (ITC) मिलती है? नहीं। 1 अप्रैल 2019 के बाद से Under-Construction Residential Property पर ITC नहीं मिलती। बिल्डर इसे खर्च में नहीं जोड़ सकता और खरीदार को भी वापस नहीं मिलती।
क्या Under-Construction Commercial Property पर अलग GST होती है? हां। Commercial Property (Office/Shop) पर 12% GST लगती है — Residential से अलग।
क्या Pre-Launch या Pre-Sale पर GST अलग होती है? नहीं। Pre-Launch या Pre-Sale में भी Construction शुरू हो गई है, इसलिए 5% (या 1%) GST लागू होगी।
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