Certificado Energético Obrigatório na Compra de Casa: O Que Saber em 2026

Comprar um apartamento com classe energética F em vez de classe B pode custar €600 a €1.200 extra por ano em eletricidade e aquecimento. Ao longo de um contrato de crédito de 35 anos, isso representa entre €21.000 e €42.000 de custos adicionais de energia — uma diferença que muitos compradores não incluem na comparação entre imóveis. O certificado energético existe precisamente para tornar esta informação visível antes da decisão de compra.

O Que É o Certificado Energético e Quem Emite

O Certificado Energético é um documento técnico que classifica o desempenho energético de um imóvel residencial, emitido por peritos qualificados credenciados pela ADENE (Agência para a Energia). O documento está regulado pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020 e é obrigatório desde 2013 para todos os imóveis residenciais colocados no mercado para venda ou arrendamento.

A escala de classificação vai de A+ (máxima eficiência) a F (mínima eficiência). Um imóvel A+ tem necessidades energéticas muito reduzidas para climatização e águas quentes sanitárias; um imóvel F consome significativamente mais energia para atingir condições mínimas de conforto térmico.

O certificado é válido por 10 anos a partir da data de emissão.

Quando É Obrigatório Apresentar

A legislação portuguesa exige a apresentação do Certificado Energético em dois momentos:

Na publicitação do imóvel: O anúncio de venda ou arrendamento deve mencionar a classe energética. Anúncios em portais imobiliários sem indicação da classe energética são ilegais — embora a fiscalização seja inconsistente.

Na escritura pública: A ausência de certificado energético válido inviabiliza a conclusão da escritura. O notário (ou o técnico do Casa Pronta) verifica a sua existência antes de lavrar o ato.

Quem paga: Os custos de emissão do certificado — que incluem a taxa de registo na ADENE e os honorários do perito técnico — são exclusivamente do responsabilidade do vendedor. O comprador não deve aceitar qualquer imputação deste encargo. Se o vendedor ainda não tiver certificado, deve mandá-lo emitir antes de aceitar qualquer proposta de compra.

O Que o Perito Avalia

O perito energético visita o imóvel e analisa os seguintes elementos construtivos e de equipamento:

• Envolvente opaca: Isolamento das paredes exteriores, pavimentos e coberturas. Habitações sem isolamento nas paredes perdem calor rapidamente no inverno e aquecem excessivamente no verão.
• Vãos envidraçados: Tipo de vidro (simples, duplo, triplo), qualidade dos caixilhos e existência de sombreamento. Janelas com vidro simples e caixilho de alumínio sem corte térmico são fortemente penalizadoras.
• Sistemas de climatização: Ar condicionado, aquecimento central, sistemas de ventilação mecânica.
• Sistema de produção de água quente sanitária: Termoacumulador elétrico (menos eficiente), caldeira de gás, bomba de calor ou coletores solares (mais eficientes).

Com base nesta análise, o perito calcula as necessidades nominais de energia do imóvel (em kWh/m².ano) e compara com os valores de referência para a zona climática do imóvel.

O Que Significa Cada Classe na Prática

Estes valores são estimativas — o consumo real depende do clima regional (Lisboa vs. interior alentejano vs. Trás-os-Montes), dos hábitos de utilização e do número de ocupantes. Imóveis do norte do país têm maior custo de aquecimento; no sul, o custo de arrefecimento no verão é proporcionalmente maior.

Impacto no Financiamento Bancário: Desconto no Spread

A maioria das instituições financeiras portuguesas comercializa produtos de crédito habitação com condições bonificadas para imóveis com classe energética A+ ou A:

• Desconto no spread: Redução entre 0,05 e 0,30 pontos percentuais no spread contratual.
• Isenção de comissões: Algumas instituições isentam a comissão de dossier ou de avaliação para imóveis de elevada eficiência energética.

Num crédito de €200.000 a 35 anos, um desconto de 0,2 pontos percentuais no spread (de 1,0% para 0,8%) reduz a prestação em cerca de €20 por mês — ou seja, €8.400 ao longo do prazo total do empréstimo. O impacto financeiro de escolher um imóvel com melhor classe energética não é apenas nas faturas de energia, mas também no custo do crédito.

Quando Não É Obrigatório

Existem exceções previstas na lei. O certificado energético não é obrigatório para:

• Imóveis com área útil inferior a 50 m² (sujeito a condições específicas).
• Edifícios classificados como monumento nacional, de interesse público ou de interesse municipal.
• Edifícios utilizados como locais de culto religioso.
• Habitações de uso sazonal (inferior a quatro meses por ano).
• Imóveis em ruína ou sem condições para habitação que sejam vendidos explicitamente no estado "para demolição ou reabilitação profunda".

Imóveis construídos antes de 7 de agosto de 1951 (data do RGEU) não estão isentos de certificado energético — a isenção de licença de utilização é distinta. Para estes imóveis mais antigos, o certificado é igualmente obrigatório.

Como Verificar a Autenticidade do Certificado

O certificado energético tem um número único de registo na ADENE. O comprador pode verificar a sua autenticidade e data de validade no site da ADENE (www.adene.pt), inserindo o número de identificação do certificado. Esta verificação é recomendada antes da escritura — casos de certificados falsificados ou expirados ocorrem, especialmente em transações realizadas sem intermediação de mediador imobiliário.

O certificado energético é apenas um dos documentos a verificar antes de assinar o CPCV. O Guia para Comprar a Primeira Casa em Portugal inclui a lista completa de documentos obrigatórios e o que verificar em cada um — para que não chegue à escritura com surpresas jurídicas ou técnicas.

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