Cómo Calcular el IRPF sobre Alquiler en Uruguay y Elegir el Régimen que Más Te Conviene
El IRPF sobre alquileres en Uruguay no es una tasa plana única. Como propietario persona física residente, tienes derecho a elegir entre tres regímenes de liquidación, y la diferencia entre elegir el correcto o el incorrecto puede equivaler a cientos de dólares al año en impuestos pagados de más. El régimen simplificado del 10,5% que aplican automáticamente las inmobiliarias como retención definitiva no es siempre el más conveniente — y muchos propietarios uruguayos lo desconocen.
Este artículo explica cómo funciona cada régimen con números concretos, cómo saber cuál te conviene según tus gastos reales, y qué pasa si eres no residente.
Los Tres Regímenes de IRPF para Alquileres en Uruguay
La Categoría I del IRPF (Rendimientos de Capital) contempla tres opciones para propietarios personas físicas residentes con ingresos por arrendamiento de inmuebles residenciales.
Régimen A: Retención Definitiva del 10,5% sobre Ingresos Brutos
Este es el régimen más simple. Si tienes tu propiedad administrada por una inmobiliaria registrada, ella actúa como agente de retención y vierte mensualmente el 10,5% de tu alquiler bruto directamente a la DGI. Para el propietario, el proceso es completamente automático: no hay declaración jurada anual (Formulario 1101), no hay que documentar nada.
Cálculo para alquiler mensual de USD 1.000 (USD 12.000 anuales):
- IRPF anual = USD 12.000 × 10,5% = USD 1.260
- No se pueden deducir gastos adicionales bajo este régimen
Esta retención es definitiva: el 10,5% sobre el bruto es el impuesto final, sin posibilidad de reclamar devoluciones ni deducir gastos reales.
Régimen B: Deducción Ficta del 30% + Tasa del 12% sobre el 70% Restante
La normativa del IRPF permite deducir un 30% del ingreso bruto en concepto de gastos presuntos, sin necesidad de presentar ningún comprobante de pago. Esto reduce la base imponible al 70% del alquiler bruto, y sobre ese monto se aplica la tasa nominal del 12%.
Resultado práctico: La tasa efectiva es del 8,4% sobre el alquiler bruto total (12% × 70%).
Cálculo para alquiler mensual de USD 1.000 (USD 12.000 anuales):
- Base imponible = USD 12.000 × 70% = USD 8.400
- IRPF anual = USD 8.400 × 12% = USD 1.008
- Ahorro frente al Régimen A = USD 252 al año
Este régimen requiere presentar la declaración jurada anual pero no exige documentar gastos reales. Es la opción ganadora para la mayoría de los propietarios con gastos moderados de administración y tributos.
Régimen C: Liquidación Real al 12% sobre Renta Neta con Gastos Reales
Bajo este régimen, el propietario deduce los gastos reales efectivamente pagados y documentados, y aplica el 12% sobre la renta neta resultante.
Los gastos deducibles de forma taxativa por ley son:
- Contribución Inmobiliaria anual
- Impuesto de Enseñanza Primaria
- Comisión de la inmobiliaria administradora (% sobre alquiler + IVA)
- Honorarios del escribano por suscripción o renovación del contrato de arrendamiento
- Créditos incobrables (alquileres impagos tras 3 meses de mora del inquilino, declarados ante la DGI)
Cálculo para alquiler mensual de USD 1.000 con gastos reales típicos:
- Contribución Inmobiliaria: USD 750/año
- Impuesto de Primaria: USD 100/año
- Comisión de administración (5% + 22% IVA sobre USD 12.000): USD 732/año
- Total gastos reales deducibles: USD 1.582/año
- Base imponible = USD 12.000 − USD 1.582 = USD 10.418
- IRPF anual = USD 10.418 × 12% = USD 1.250
En este ejemplo, el Régimen C resulta más caro que el Régimen B (USD 1.250 vs. USD 1.008). El Régimen C solo supera al B cuando los gastos reales superan el 30% del ingreso bruto anual.
Tabla Resumen: ¿Cuándo Conviene Cada Régimen?
| Régimen | Tasa Efectiva sobre Bruto | Requiere Declaración Jurada | Requiere Documentar Gastos | Mejor Para |
|---|---|---|---|---|
| A — Retención 10,5% definitiva | 10,5% | No | No | Propietarios que priorizan simplicidad sobre ahorro fiscal |
| B — Deducción ficta 30% | 8,4% | Sí (Formulario 1101) | No | La mayoría de propietarios con gastos < 30% del bruto |
| C — Gastos reales al 12% | Variable (depende de gastos) | Sí | Sí (comprobantes originales) | Inmuebles con gastos > 30% del bruto (alta Contribución + administración del 10%) |
¿Cuándo el Régimen C Supera al B?
El punto de equilibrio entre el Régimen B (ficto del 30%) y el Régimen C (gastos reales) se alcanza cuando los gastos reales deducibles superan el 30% del ingreso bruto anual.
Para un alquiler de USD 1.000 mensuales (USD 12.000/año), el umbral es USD 3.600 en gastos anuales deducibles. ¿En qué escenarios se llega a eso?
- Inmueble con Contribución Inmobiliaria alta (USD 1.500+): frecuente en propiedades de alto valor catastral en zonas premium
- Comisión de administración del 10% + IVA: USD 1.464/año sobre ese alquiler, que combinada con Contribución e Impuesto de Primaria puede superar el 30%
- Honorarios de escribano por renovación del contrato de arrendamiento
- Alquileres declarados incobrables por mora prolongada del inquilino
Si tus gastos reales no llegan al 30%, el Régimen B siempre gana. No necesitas hacer los cálculos complejos: la deducción ficta es tu amigo.
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La Exoneración Total de IRPF por Umbral de Rentas
Existe una exoneración completa de IRPF para propietarios que cumplan estas condiciones simultáneamente:
- El total de las rentas de arrendamiento del año no supera las 40 BPC anuales (Bases de Prestaciones y Contribuciones). Con la BPC fijada en 2026, este umbral equivale aproximadamente a UYU 220.000 anuales (aproximadamente USD 5.500 al tipo de cambio actual)
- No tiene otros rendimientos de capital mobiliario que excedan las 3 BPC anuales
- Autoriza expresamente el levantamiento del secreto bancario ante la DGI
Esta exoneración se calcula sobre la totalidad de los alquileres del propietario, no por propiedad. Si tienes dos apartamentos y la suma de sus alquileres supera el tope, la exoneración cae sobre la totalidad de los ingresos — no hay exoneración parcial.
Si el inmueble es de propiedad conjunta de cónyuges bajo sociedad conyugal, el tope se duplica a 80 BPC anuales, computándose 40 BPC para cada cónyuge.
IRNR: El Régimen para No Residentes
Si eres propietario de un inmueble en Uruguay pero no eres residente fiscal en el país, tus ingresos de alquiler no tributan IRPF sino IRNR (Impuesto a la Renta de los No Residentes).
La tasa es del 10,5% sobre los ingresos brutos, aplicada como retención mensual definitiva por la inmobiliaria administradora. A diferencia del IRPF bajo el régimen simplificado, el IRNR no admite la deducción de gastos reales ni la aplicación de la deducción ficta del 30%. Es un impuesto plano y definitivo sobre el bruto.
Para argentinos y brasileños que adquieren inmuebles en Uruguay como refugio patrimonial sin establecer residencia fiscal, esta es la regla aplicable desde el primer alquiler cobrado.
Régimen de Vivienda Promovida: La Exoneración del 100%
Si tu inmueble está registrado ante la ANV (Agencia Nacional de Vivienda) bajo el régimen de Vivienda Promovida (Ley 18.795), los alquileres generados están totalmente exonerados de IRPF e IRNR durante los primeros 10 años contados desde el final de obra — sin importar si eres residente o no residente.
La exoneración aplica tanto al comprador original como a compradores posteriores del inmueble en el mercado de segunda mano, siempre que resten años del período de 10 años. Al evaluar un apartamento en reventa construido bajo este régimen, el escribano debe verificar el estado del plazo de exoneración ante la ANV: si quedan 7 años de exoneración, eso equivale a 7 años de cero IRPF sobre tus alquileres.
Régimen de Sociedades: IRAE al 25%
Si el inmueble está registrado a nombre de una sociedad comercial (SAS o SA), los alquileres tributan IRAE (Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas) a la tasa del 25% sobre la renta neta fiscal, no IRPF.
El IRAE permite deducir gastos reales documentados, incluyendo amortizaciones de la edificación a una tasa anual del 3% (vida útil de 33 años), pero está sujeto a la "regla candado" que limita la deducibilidad de gastos según la tasa del impuesto que paga la contraparte. Además, las sociedades tienen costos fijos: la SAS requiere aportes mínimos al BPS de aproximadamente USD 2.400 anuales si registra actividad; la SA paga el ICOSA (~USD 700/año).
Para portafolios pequeños y medianos, el IRPF bajo la deducción ficta del 30% como persona física suele ser más conveniente que el IRAE societario. La SAS cobra sentido cuando se proyecta una salida (venta) del activo, ya que permite hacerlo mediante cesión privada de acciones — exenta de ITP y de escrituración pública.
Para Quién Es Esta Guía de Cálculo
- Propietarios de uno o dos apartamentos en alquiler que nunca han comparado los tres regímenes y quieren saber si están pagando de más
- Nuevos inversores en etapa de evaluación que necesitan incorporar el IRPF correcto en su cálculo de rendimiento neto antes de decidir si comprar
- Argentinos no residentes que necesitan entender el IRNR y cómo difiere del IRPF para residentes
- Propietarios con inmuebles en Vivienda Promovida que quieren entender exactamente cuántos años de exoneración restan y qué implica fiscalmente el fin del período
Para Quién No Es Suficiente Este Cálculo
- Portafolios con más de 4 propiedades: la acumulación de rentas puede superar umbrales de IRAE y requerir un contador tributarista para el diseño de la estructura
- Inmuebles de uso mixto (parte vivienda, parte comercial): el tratamiento de IVA y IRPF difiere según el destino de cada fracción
- Situaciones con mora prolongada de inquilinos: la deducción de créditos incobrables requiere seguir procedimientos específicos ante la DGI
Preguntas Frecuentes
¿Puedo cambiar de régimen cada año según lo que me conviene?
La elección del régimen se hace al momento de la declaración jurada anual. En principio, puedes optar por el régimen más conveniente cada año fiscal en función de tus ingresos y gastos reales de ese período. Lo que no puedes modificar de forma retroactiva es una retención mensual ya vertida bajo el régimen simplificado del 10,5% que aplica la inmobiliaria — esa es definitiva por ley para cada mes en que se realizó.
¿Qué pasa si tengo varios apartamentos en alquiler?
El IRPF se calcula sobre la totalidad de los ingresos de capital inmobiliario del contribuyente, no por propiedad. Si tienes tres apartamentos, los ingresos de los tres se suman para la liquidación anual. El régimen de deducción ficta del 30% se aplica sobre el total de los ingresos brutos acumulados, y los gastos reales también se suman para el régimen C.
¿El IRPF sobre alquileres debe pagarse mensualmente o una vez al año?
Bajo el régimen simplificado (10,5% definitivo), la inmobiliaria retiene y vierte mensualmente a la DGI. Bajo el régimen de deducción ficta del 30% o gastos reales, el propietario puede pagar mensualmente en forma de anticipos o ajustar anualmente en la declaración jurada (Formulario 1101), que se presenta al año siguiente del período fiscal.
¿Cómo declaro si administro el apartamento yo mismo sin inmobiliaria?
Si no hay inmobiliaria actuando como agente de retención, el propietario es responsable de declarar y pagar el IRPF directamente ante la DGI. En ese caso, puede elegir el régimen de deducción ficta o gastos reales, y realizar anticipos bimestrales o una declaración anual. La retención del 10,5% definitivo solo aplica cuando hay una inmobiliaria inscrita actuando como agente de retención.
¿La Contribución Inmobiliaria se deduce del IRPF?
Sí — bajo el Régimen C de gastos reales. La Contribución Inmobiliaria efectivamente pagada durante el año es un gasto deducible de la base imponible del IRPF. Bajo el Régimen B (deducción ficta), la Contribución ya está implícitamente incluida en el 30% de gastos presuntos, y no se deduce por separado.
La Guía de Inversión Inmobiliaria en Uruguay incluye una calculadora de IRPF con las tres opciones de liquidación comparadas, con espacio para ingresar tu alquiler mensual real y tus gastos específicos. También detalla el régimen del IRNR para no residentes, la exoneración por Vivienda Promovida, y la comparación completa entre persona física y estructura societaria para portafolios de distinto tamaño.
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