Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales en Uruguay: cómo se calcula y quién lo paga
Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales en Uruguay: cómo se calcula y quién lo paga
El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los primeros costos que aparecen cuando calculás el presupuesto total de una compra inmobiliaria en Uruguay. La mayoría de los inversores lo entiende mal al principio: asumen que se calcula sobre el precio de compra. No es así. Se calcula sobre el valor catastral, que en Uruguay puede ser significativamente menor al precio real de mercado. Esa diferencia tiene un impacto concreto en el costo real del impuesto.
Qué es el ITP y quién lo paga
El ITP grava las transferencias onerosas de bienes inmuebles en Uruguay. La tasa total es del 4% sobre el valor catastral del inmueble, distribuida simétricamente:
- 2% a cargo del comprador, pagadero al momento de la adquisición (escritura pública de compraventa).
- 2% a cargo del vendedor, pagadero al momento del otorgamiento de la escritura.
El impuesto es administrado por la DGI y se abona como condición para el otorgamiento de la escritura. El escribano retiene los montos correspondientes de cada parte y los deposita al fisco antes de inscribir la operación en el Registro de la Propiedad.
Por qué el ITP efectivo es mucho menor al 4% del precio de venta
La base de cálculo del ITP no es el precio de mercado sino el valor catastral fijado por la Dirección Nacional de Catastro. En Uruguay, ese valor catastral suele representar entre el 30% y el 50% del precio real de transacción, especialmente en barrios consolidados de Montevideo o en zonas costeras.
Ejemplo concreto: un apartamento que se vende a USD 200.000 puede tener un valor catastral equivalente a USD 90.000. El ITP del comprador sería:
- 2% × USD 90.000 = USD 1.800
No los USD 4.000 que implicaría calcular el 2% sobre el precio de mercado. La diferencia es material: el costo efectivo del ITP sobre el precio real de compra es de aproximadamente el 0,9%, no el 2%.
El mismo razonamiento aplica al momento de la venta futura: el vendedor pagará el 2% del valor catastral actualizado a ese momento, que seguirá siendo sustancialmente menor al precio de venta real.
Cómo se determina el valor catastral relevante
El valor catastral que usa el ITP está expresado en UI (Unidades Indexadas) y es el determinado por la Dirección Nacional de Catastro para el padrón correspondiente. Ese valor se actualiza periódicamente por Catastro y puede variar si el inmueble sufrió obras, subdivisiones o regularizaciones catastrales.
Para inmuebles en propiedad horizontal (PH), el valor catastral corresponde a la unidad específica (el apartamento con su fracción indivisa de las áreas comunes), no al edificio completo. El escribano obtiene la certificación del valor catastral actualizado durante el estudio de títulos previo al cierre.
Free Download
Get the Uruguay — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
La exoneración del ITP en Vivienda Promovida
Los inmuebles construidos bajo el régimen de la Ley 18.795 (Vivienda Promovida) gozan de exoneración total del ITP —tanto la parte del comprador como la del vendedor— en la compraventa inicial. Esta exoneración es una de las ventajas más concretas y cuantificables del régimen: para un apartamento de USD 120.000 con catastral de USD 65.000, el comprador se ahorra USD 1.300 y el vendedor también, en la primera transmisión.
Esta exoneración aplica solo en la primera compraventa del inmueble durante el período de vigencia del beneficio (10 años desde el final de obra). En una reventa posterior, el ITP vuelve a aplicarse normalmente sobre el valor catastral actualizado.
La exoneración cuando la venta es por cesión accionaria de una SAS
Otro escenario donde el ITP no aplica es cuando el inmueble no se vende directamente sino que se transfiere el paquete accionario de la sociedad (SAS o SA) que lo tiene como único activo. La cesión privada de acciones está exenta del ITP y no requiere escritura pública ante el Registro de la Propiedad.
Para un inversor que compró el inmueble con clara intención de venta futura a precio elevado, estructurar la adquisición desde el inicio a través de una SAS puede ahorrar el equivalente al 2% del valor catastral del comprador y el 2% del vendedor (más los honorarios notariales de escrituración), lo que en propiedades de USD 300.000 o más puede significar un ahorro de USD 10.000–15.000 por operación.
Ganancia de capital y IRPF al momento de la venta
El ITP no es el único tributo que paga el vendedor. Cuando una persona física vende un inmueble, la ganancia de capital generada (diferencia entre precio de venta y precio de adquisición actualizado) queda sujeta al IRPF Categoría II (Incrementos Patrimoniales) o al IRNR (para no residentes), a una tasa fija del 12%.
El cálculo varía según cuándo se adquirió el bien:
- Inmuebles adquiridos después del 1 de julio de 2007: la ganancia es la diferencia entre precio de venta y costo de adquisición original actualizado por IPC, más mejoras documentadas ante el BPS. Sobre esa ganancia neta se aplica el 12%.
- Inmuebles adquiridos antes del 1 de julio de 2007: el vendedor puede optar por el método ficto: se calcula el 15% del precio de venta como ganancia presunta, lo que resulta en una tasa efectiva del 1,8% sobre el total de la transacción.
Para el inversor que compró en 2020 a USD 150.000 y vende en 2026 a USD 200.000, la ganancia de capital actualizada por IPC (supongamos inflación acumulada del 40%) es: USD 200.000 − USD 210.000 (costo actualizado) = ganancia cero o incluso pérdida fiscal. En ese escenario, el IRPF es cero. Esto ilustra por qué el mercado inmobiliario uruguayo cotizado en dólares pero con inflación en pesos puede generar una baja carga de ganancia de capital en términos reales.
Resumen de costos de transferencia para el comprador
Al momento de comprar un inmueble de inversión en Uruguay, los costos totales de cierre a presupuestar incluyen:
| Concepto | Cálculo aproximado | Impacto sobre precio de mercado |
|---|---|---|
| ITP comprador | 2% del valor catastral | 0,8%–1,0% |
| Honorarios escribano comprador | 3% del precio de compra + IVA | ~3,7% |
| Comisión inmobiliaria (si aplica) | 3% + IVA | ~3,7% |
| Timbres y costos registrales | Variable | ~0,3%–0,5% |
| Total costos de entrada | 8%–10% |
Estos costos no son recuperables en el corto plazo. Para que la inversión sea rentable desde el primer año, el rendimiento bruto del inmueble debe superar este umbral de entrada antes de que el capital empiece a generar retorno neto positivo.
Para una planificación fiscal completa —incluyendo cómo reducir el ITP vía SAS, cómo aprovechar la exoneración de Vivienda Promovida, y cómo calcular la ganancia de capital al momento de la venta— la Guía de Inversión Inmobiliaria en Uruguay lo desarrolla con casos prácticos y comparaciones numéricas.
Get Your Free Uruguay — Investment Checklist
Download the Uruguay — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.