Comprar Imóvel na Planta: Os Cuidados Que a Construtora Não Vai te Avisar

Comprar na planta tem vantagens reais: preço de lançamento, valorização ao longo da obra e parcelamento direto com a construtora até a entrega das chaves. O problema é que esses contratos carregam riscos específicos que os estandes de vendas raramente explicam. Quem assina sem entender cada cláusula pode enfrentar anos de comprometimento financeiro inesperado — ou perder uma parte expressiva do que pagou ao tentar cancelar.

Este artigo cobre os quatro pontos que exigem atenção máxima antes de assinar qualquer contrato de imóvel na planta.

1. Os Juros de Obra: O Custo Que Não Abate Nada

Os Juros de Obra — chamados também de Taxa de Evolução de Obra — são cobrados quando o financiamento pela Caixa ou outro banco é aprovado antes da entrega do imóvel. A mecânica funciona assim: o banco aprova o crédito e vai liberando o dinheiro à construtora em parcelas conforme o avanço físico da construção. Por esse capital alocado, o banco cobra juros mensalmente — e repassa esse custo ao comprador.

O que torna isso particularmente pesado é que esses juros não abatemnenhum centavo do seu saldo devedor. Você paga mensalmente, o banco recebe, mas o saldo devedor do financiamento continua exatamente igual. Na prática, funciona como um aluguel do dinheiro enquanto a obra não termina.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera a cobrança legítima, desde que prevista em contrato. A abusividade ocorre quando a construtora atrasa a entrega das chaves além do prazo estipulado. Em atrasos injustificados, o comprador continua pagando os Juros de Obra enquanto o imóvel não fica pronto — e os tribunais reconhecem o direito à indenização proporcional ao período de atraso.

Como se proteger: antes de assinar, calcule o total de Juros de Obra que você pagará no período estimado de obras. Esse valor precisa ser incluído no orçamento da compra, separado das parcelas diretas com a construtora e das futuras prestações do financiamento.

2. A Lei do Distrato: O Que Acontece Se Você Desistir

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras claras sobre o que acontece quando o comprador cancela um contrato de imóvel na planta. Antes dela, cada construtora definia suas próprias penalidades, gerando litígios em massa.

O ponto principal: se você desistir, a construtora pode reter uma parte do que você pagou como multa. O percentual varia conforme o regime do condomínio:

• Incorporações em regime normal: a construtora pode reter até 25% dos valores pagos
• Incorporações em regime de patrimônio de afetação: a construtora pode reter até 50% dos valores pagos

O patrimônio de afetação é uma proteção para o comprador em relação à falência da construtora (os recursos ficam separados em conta exclusiva do empreendimento), mas, paradoxalmente, aumenta a penalidade no distrato.

Além da multa sobre o que foi pago, o comprador também perde os valores de corretagem e taxa de serviço de atendimento comercial, caso previstos em contrato. Se o imóvel tiver sido entregue (chaves recebidas) e o cancelamento ocorrer depois disso, a regra muda: haverá desconto adicional proporcional ao período que o comprador ficou com o bem.

Como se proteger: leia o quadro resumo do contrato com atenção especial à cláusula de distrato. Identifique se o empreendimento é em regime de patrimônio de afetação. Calcule o valor que seria perdido em caso de cancelamento antes de assinar — isso ajuda a avaliar com seriedade o comprometimento financeiro que está assumindo.

3. O Prazo de Entrega e a Cláusula de Tolerância

A lei brasileira autoriza as construtoras a incluírem no contrato uma cláusula de tolerância de até 180 dias de atraso além da data prevista de entrega. Isso não é ilegal — é aceito pelos tribunais desde que esteja claramente previsto no instrumento contratual.

O que muitos compradores não percebem é que essa tolerância de 6 meses pode ser combinada com obras que já têm prazos de 2 a 3 anos de duração. Você assina em 2024 esperando as chaves em 2026 e pode legalmente aguardar até meados de 2027 sem ter direito a indenização.

Se o atraso ultrapassar os 180 dias, a jurisprudência é favorável ao comprador: indenização por lucros cessantes (valor equivalente ao aluguel do período de atraso excedente), restituição dos Juros de Obra cobrados no período de atraso além da tolerância, e direito ao distrato com devolução integral dos valores pagos corrigidos pelo INCC.

Como se proteger: registre formalmente toda comunicação com a construtora. Se surgir indício de atraso, notifique por escrito com antecedência. Guarde comprovantes de todos os pagamentos dos Juros de Obra.

4. A Regularidade da Construtora e o Patrimônio de Afetação

Antes de assinar, você precisa verificar a idoneidade jurídica da incorporadora. O contrato deve citar o número do Registro de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem esse registro, a construtora está atuando ilegalmente e você não tem as garantias legais da Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64).

Verifique também se o empreendimento está em regime de patrimônio de afetação. Nesse regime, os recursos dos compradores ficam segregados em conta exclusiva do empreendimento, separados do patrimônio geral da construtora. Se a construtora falir, os recursos do empreendimento ficam protegidos para conclusão da obra ou devolução proporcional aos compradores.

A consulta ao site do Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o empreendimento está localizado permite verificar se a incorporação está registrada. É um passo de cinco minutos que pode evitar a perda de anos de economias.

O Que Revisar Antes de Assinar o Contrato

Antes de qualquer assinatura, verifique:

• Número do Registro de Incorporação no contrato
• Regime do empreendimento (normal ou patrimônio de afetação)
• Data de entrega prevista e prazo máximo com tolerância
• Percentual de multa no distrato
• Previsão e base de cálculo dos Juros de Obra
• Índice de reajuste das parcelas durante a obra (geralmente o INCC)
• Condições de cancelamento do contrato bancário se a entrega atrasar

Se você está planejando a compra do primeiro imóvel no Brasil e quer entender como navegar tanto pelo mercado de imóveis na planta quanto pelo mercado de usados com segurança jurídica, o guia completo cobre cada etapa com detalhes práticos e modelos de documentos.

A compra na planta pode ser excelente negócio — mas os riscos são específicos e precisam ser gerenciados com informação, não descobertos depois da assinatura.

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