Quanto Custa Comprar um Imóvel no Brasil: Todos os Custos de Fechamento

A maioria dos compradores do primeiro imóvel se planejam para a entrada e esquecem que existe um segundo bolsão de custos que precisa ser pago à vista antes ou durante o fechamento. Esses custos — chamados de custos de fechamento — costumam somar entre 4% e 7% do valor do imóvel. Em um imóvel de R$ 400.000, isso representa entre R$ 16.000 e R$ 28.000 que precisam estar disponíveis além do dinheiro da entrada.

Nenhum banco financia esses custos. Eles precisam de caixa próprio.

O Que Compõe os Custos de Fechamento

Os custos se dividem em quatro categorias principais. Cada uma tem uma lógica diferente e precisa ser provisionada separadamente.

1. ITBI — O Maior Custo Tributário

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal, com alíquota que varia de prefeitura para prefeitura. Nas principais capitais em 2026:

Para financiamentos pelo SFH em algumas cidades como Belo Horizonte e Porto Alegre, existe uma alíquota reduzida de 0,5% incidindo apenas sobre a parcela financiada. Isso pode representar uma economia significativa — mas precisa ser verificado com a prefeitura do município antes da assinatura.

O ITBI é calculado sobre o valor real da transação ou sobre o valor venal de IPTU, prevalecendo o maior. Não existe desconto por ser primeiro imóvel — o tributo é devido integralmente.

O ITBI precisa ser recolhido antes ou no momento da lavratura da escritura pública ou do registro do contrato bancário no cartório. Sem o comprovante de pagamento, o cartório não avança.

2. Emolumentos Cartorários — Tabelionato e Registro de Imóveis

Existem dois cartórios envolvidos:

• Tabelionato de Notas: onde é lavrada a escritura pública (obrigatória para imóveis acima de R$ 48.630 — equivalente a 30 salários mínimos de 2026 a R$ 1.621)
• Cartório de Registro de Imóveis (CRI): onde a escritura ou o contrato bancário é registrado na matrícula do imóvel, efetivando a transferência da propriedade

Os emolumentos seguem tabelas estaduais e variam de estado para estado. Em média, as custas somadas representam entre 1% e 1,5% do valor do imóvel.

Atenção ao Artigo 290 da Lei 6.015/73: se for sua primeira compra de imóvel e o financiamento for pelo SFH, você tem direito a 50% de desconto nos emolumentos cartorários. Esse desconto não é concedido automaticamente — precisa ser solicitado formalmente na hora do protocolo dos documentos. Para um imóvel de R$ 400.000 com emolumentos de R$ 5.000, isso representa uma economia de R$ 2.500 que a maioria dos compradores perde por desconhecer o benefício.

3. Comissão de Corretagem

Na compra de imóveis usados ou no mercado secundário, a comissão do corretor corresponde tipicamente a 5% a 6% do valor de venda. Por costume e praxe jurídica, esse custo é de responsabilidade do vendedor, pois foi ele quem contratou o serviço de intermediação. O valor da corretagem deve estar embutido no preço ofertado.

Se algum corretor tentar cobrar a comissão diretamente de você como comprador, é preciso negociar a redução correspondente no preço do imóvel.

Na compra de imóvel novo diretamente de construtora (mercado primário), a situação é diferente. As construtoras frequentemente incluem no contrato uma taxa de corretagem separada que é cobrada do comprador. Esse valor pode atingir 3% a 6% do preço de venda e precisa ser lido com atenção no quadro resumo do contrato antes da assinatura.

4. Taxa de Avaliação do Imóvel

O banco contrata um engenheiro credenciado para avaliar o imóvel que servirá de garantia do financiamento. Esse laudo de avaliação, que resulta no valor de mercado considerado pelo banco para cálculo do LTV e do crédito aprovado, é cobrado do comprador como taxa de serviço.

O valor varia de banco para banco, mas costuma ficar entre R$ 800 e R$ 3.000 dependendo do imóvel e da instituição financeira. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, cobra uma taxa de avaliação que é informada na fase de simulação do financiamento.

Essa taxa não pode ser diluída nas parcelas — é paga no início do processo.

O Cálculo Prático Para Um Imóvel de R$ 400.000

Para ter uma noção concreta do impacto, veja uma estimativa para uma compra em São Paulo pelo SFH com primeiro imóvel:

Esse valor de R$ 16.000 precisa existir em caixa além dos R$ 80.000 de entrada que o banco exigiria para financiar 80% do imóvel. O total de dinheiro próprio necessário seria de R$ 96.000.

Se o comprador não provisiona os custos de fechamento e chega à assinatura sem esse dinheiro disponível, o processo trava — e atrasos nesse estágio podem resultar em multas contratuais ou perda de sinal.

Como Provisionar Esses Custos

A regra prática é reservar 5% do valor do imóvel pretendido exclusivamente para custos de fechamento, separado do montante da entrada. Ao iniciar a busca pelo imóvel, esse valor já deve estar disponível em conta ou investimento de liquidez imediata.

Se você está em fase de planejamento e quer entender como estruturar a jornada completa de compra — do planejamento financeiro até o registro da matrícula —, o guia completo para comprar o primeiro imóvel no Brasil cobre cada etapa com os valores reais envolvidos e as formas de reduzir os custos dentro do que a lei permite.

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