Escritura de Imóvel: Quanto Custa, Como Fazer e Quando É Obrigatória

O comprador assina o contrato, paga o financiamento, recebe as chaves. Semanas depois descobre que o imóvel ainda não está no seu nome porque a escritura não foi registrada — ou pior, foi feita num valor errado que vai gerar cobrança adicional de ITBI. A confusão entre escritura e registro de propriedade é um dos problemas mais comuns na compra de imóvel no Brasil.

Escritura ≠ Propriedade

Essa é a regra mais importante do sistema imobiliário brasileiro: a escritura pública não te torna dono. Ela é um documento oficial que formaliza a vontade das partes de comprar e vender, lavrado no Tabelionato de Notas. Tem máxima validade jurídica como prova da transação — mas a propriedade só se transfere com o registro da escritura na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

Você precisa dos dois: escritura + registro. E eles são cobrados separadamente, em cartórios diferentes.

Quando a Escritura Pública É Obrigatória

O Código Civil (Art. 108) exige escritura pública para imóveis cujo valor ultrapasse 30 vezes o salário mínimo vigente. Com o salário mínimo de R$ 1.621 em 2026, o teto de isenção é R$ 48.630.

Na prática, isso significa que praticamente todos os imóveis transacionados no mercado exigem escritura pública — a exceção fica para transações de baixíssimo valor em contextos muito específicos.

Exceção importante: Contratos de financiamento bancário (Caixa, Itaú, Bradesco, BB, Santander) emitidos dentro do Sistema Financeiro da Habitação têm, por lei, força equivalente à escritura pública. Nesse caso, o contrato bancário substitui a escritura e vai direto para registro no CRI, sem necessidade de passar pelo Tabelionato de Notas. Isso simplifica o processo e reduz custos para quem financia.

Quanto Custa a Escritura Pública

O custo da escritura pública é composto pelos emolumentos tabelados por lei estadual. Cada estado tem sua própria tabela, definida pela Assembleia Legislativa e fiscalizada pelo Tribunal de Justiça. Não há valor único nacional.

Em termos gerais, os emolumentos do Tabelionato de Notas para lavratura da escritura costumam ficar na faixa de 0,5% a 1% do valor do imóvel, dependendo do estado e da faixa de valor. Para um imóvel de R$ 300.000 em São Paulo, a escritura pode custar entre R$ 1.500 e R$ 3.000 no Tabelionato — antes de qualquer desconto.

O Desconto de 50% que Você Pode (e Deve) Exigir

Aqui está o benefício que a grande maioria dos compradores desconhece — e que os cartórios raramente informam voluntariamente.

O Art. 290 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) determina que os emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis (e por extensão o Tabelionato) devem ser reduzidos em 50% quando:

1. É a primeira aquisição imobiliária da pessoa
2. A compra é feita via Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou programa vinculado (MCMV)
3. O imóvel destina-se à moradia própria

Esse desconto não é automático. Você precisa solicitar expressamente e assinar uma declaração afirmando, sob as penas da falsidade ideológica, que se trata da sua primeira aquisição imobiliária e que o imóvel é para moradia.

Se o cartório aplicar o valor cheio sem perguntar, você tem o direito de pedir o desconto antes de pagar. Se já pagou o valor cheio sem saber do benefício, é possível entrar com pedido de restituição.

Atenção: O desconto é nos emolumentos cartorários (escritura e registro). Ele não se aplica ao ITBI — esse é um tributo municipal separado, cobrado pela Prefeitura.

Como Fazer a Escritura na Prática

Para imóveis sem financiamento bancário (compra à vista ou financiamento direto com o vendedor):

1. Combine com o vendedor qual Tabelionato de Notas vocês vão usar (qualquer tabelionato do município pode lavrar a escritura)
2. Providencie o pagamento do ITBI (sem o comprovante, o tabelionato não lavra a escritura)
3. Apresente os documentos: RG, CPF, comprovante de estado civil, comprovante de residência, certidões do imóvel, matrícula atualizada
4. O tabelionato elabora a minuta da escritura — confirme todos os dados antes de assinar
5. Ambas as partes assinam na presença do tabelião
6. Com a escritura lavrada, leve ao Cartório de Registro de Imóveis para registro na matrícula

Para imóveis com financiamento bancário (SFH, MCMV):

O banco emite o contrato de financiamento com força de escritura pública. Você não vai ao Tabelionato de Notas. O contrato já vai direto para o CRI para registro. O processo é mais simples e mais barato.

Quanto Custa o Registro no Cartório de Registro de Imóveis

O registro da escritura (ou do contrato bancário) no CRI é cobrado separadamente. Também é regulamentado por tabela estadual. Costuma ficar entre 0,5% e 1% do valor do imóvel.

Para um imóvel de R$ 350.000, o registro pode custar entre R$ 1.750 e R$ 3.500 — antes do desconto de 50% do Art. 290 para primeiro imóvel via SFH.

Estimativa Total de Custos Cartorários

Para um primeiro imóvel de R$ 350.000 financiado via SFH, com aplicação do desconto do Art. 290:

• Escritura (se necessária): isenta no financiamento bancário
• Registro no CRI: aproximadamente R$ 1.200 a R$ 2.000 com 50% de desconto (varia por estado)
• ITBI: R$ 10.500 (São Paulo, 3%) — sem desconto

O total de custos cartorários e tributários para esse perfil fica em torno de R$ 12.000 a R$ 14.000, dependendo do município e do estado.

Prazo do Processo

Da assinatura do contrato até o registro definitivo no CRI, o processo típico leva de 30 a 60 dias. O gargalo costuma ser a análise de crédito bancária e a emissão do ITBI pela Prefeitura.

Entender o custo real da formalização imobiliária — escritura, registro e ITBI — evita que você chegue ao cartório sem capital suficiente para concluir a compra. O Guia para Comprar seu Primeiro Imóvel no Brasil inclui o modelo da declaração para solicitar o desconto do Art. 290, com orientações para casos em que o cartório resiste à aplicação do benefício.

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