Documentos para Comprar Imóvel: Lista Completa por Etapa do Processo

Chegar ao banco ou ao cartório sem os documentos certos atrasa o processo em semanas. E mais grave: assinar o contrato sem a documentação adequada do imóvel e do vendedor pode expor você a riscos jurídicos e financeiros sérios. A lista a seguir organiza tudo que você precisa, separado por quem deve apresentar cada documento e em qual etapa.

Documentos do Comprador (Para a Análise de Crédito Bancária)

O banco precisa confirmar identidade, estado civil e capacidade de pagamento. Reúna antes de ir à agência:

Identificação:

• RG e CPF (originais e cópias) — ou CNH, que já reúne os dois
• Passaporte (se estrangeiro)

Estado civil:

• Solteiro: certidão de nascimento atualizada (ou RG com data de nascimento legível)
• Casado: certidão de casamento atualizada (emitida há no máximo 90 dias)
• Divorciado: certidão de casamento com averbação de divórcio
• Viúvo: certidão de casamento mais certidão de óbito do cônjuge
• União estável declarada: escritura pública de união estável (necessária para que ambos possam compor renda e usar FGTS)

Comprovante de residência:

• Conta de luz, água, gás ou telefone fixo dos últimos 60-90 dias (nome do comprador ou cônjuge)

Comprovação de renda:

• Empregado CLT: últimos 3 holerites (contracheques) + carteira de trabalho (CTPS) com páginas de qualificação e contrato de trabalho atual
• Autônomo/profissional liberal: declaração do IRPF do último exercício + extratos bancários dos últimos 6 meses
• MEI: DECORE assinado por contador habilitado + extratos bancários dos últimos 6 meses
• Aposentado ou pensionista: extrato do benefício do INSS (obtido no portal gov.br/meu-inss)
• Rendimentos de aluguéis: contrato de locação e declaração do IRPF

Declaração de IRPF: Comprovante de entrega à Receita Federal da declaração mais recente (com recibo)

Documentos do Comprador (Para o Uso do FGTS)

Além dos documentos acima, para liberar o FGTS:

• Carteira de Trabalho com histórico de empregos (confirma o tempo mínimo de 3 anos de FGTS)
• Extrato de conta do FGTS (pelo app ou agência da Caixa)
• Declaração de não titularidade de imóvel na área restrita (o banco elabora o modelo)

Documentos do Imóvel (Due Diligence Antes de Assinar)

Esses documentos revelam a situação jurídica, tributária e física do imóvel. Devem ser providenciados pelo vendedor e conferidos por você antes de qualquer sinal.

Cartório de Registro de Imóveis:

• Certidão de Inteiro Teor da matrícula (máx. 30 dias de validade) — espelho completo da história do imóvel
• Certidão de Ônus Reais (máx. 60 dias) — confirma ausência de hipotecas, penhoras e outros ônus

Prefeitura Municipal:

• Certidão Negativa de Débitos de IPTU
• Certidão de habite-se (para imóvel construído — confirma que a construção está aprovada)
• Planta aprovada (para imóveis com área construída relevante)

Condomínio (se aplicável):

• Declaração de inexistência de débitos condominiais — assinada pelo síndico ou administradora (máx. 30 dias)
• Convenção do condomínio e regulamento interno (para entender obrigações antes de comprar)

Documentos do Vendedor (Pessoa Física)

A investigação da situação jurídica do vendedor protege você de fraude à execução — situação em que a Justiça anula a venda porque o vendedor tinha dívidas que escondia.

Identificação e estado civil:

• RG e CPF do vendedor (e do cônjuge, se casado em regime que exige anuência)
• Certidão de estado civil atualizada

Certidões negativas judiciais (emitidas nos tribunais de domicílio do vendedor nos últimos 5-10 anos):

• Certidão de ações cíveis — Tribunal de Justiça Estadual
• Certidão de ações trabalhistas — CNDT (Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, emitida no site do TST: tst.jus.br)
• Certidão de feitos da Justiça Federal (emitida no site do TRF da região)
• Certidão de ações criminais — Tribunal de Justiça Estadual

Certidão de protestos:

• Tabelionatos de Protestos de Títulos das cidades de domicílio do vendedor nos últimos 5 anos

Para vendedor pessoa jurídica (empresa):

• Contrato social ou estatuto atualizado
• Certidão de regularidade junto à Receita Federal (Certidão de Regularidade Fiscal)
• Certidão de falência e recuperação judicial (Tribunal de Justiça)
• CNDT da empresa
• Ata de autorização da venda (para empresas que exigem deliberação dos sócios para alienar imóveis)

Documentos para o Cartório (Formalização da Compra)

Após aprovada a compra, você vai ao cartório para lavrar a escritura (se compra à vista) ou registrar o contrato bancário (se financiado):

Para compra com financiamento bancário (mais comum): O banco já emite o contrato com força de escritura pública. Você vai ao CRI com:

• Contrato de financiamento assinado
• Comprovante de pagamento do ITBI
• Documentos de identidade das partes

Para compra à vista (Tabelionato de Notas + CRI):

• Comprovante de pagamento do ITBI
• Certidão de inteiro teor atualizada
• Documentos de identidade de comprador e vendedor com estado civil atualizado
• Certidão negativa de IPTU

Para obter o desconto de 50% do Art. 290:

• Declaração firmada pelo comprador afirmando ser a primeira aquisição imobiliária e que o imóvel se destina à moradia própria (o cartório fornece o modelo ou você pode elaborar com advogado)

Ordem Prática: O Que Providenciar Quando

1. Antes de procurar imóvel: Reúna documentos pessoais e de renda. Faça a simulação na Caixa para saber seu limite.

2. Quando encontrar o imóvel: Solicite ao vendedor a certidão de inteiro teor, certidão de ônus reais, certidão de IPTU e declaração condominial. Só pague sinal após verificar esses documentos.

3. Após acertar o negócio: Providencie as certidões pessoais do vendedor. Leve tudo ao banco para análise do imóvel e aprovação final.

4. Antes do cartório: Pague o ITBI. Prepare a declaração para o desconto do Art. 290 (se for o caso).

Ter todos os documentos organizados com antecedência acelera cada etapa e evita as armadilhas mais comuns. O Guia para Comprar seu Primeiro Imóvel no Brasil inclui um roteiro detalhado por fase do processo, com orientações sobre onde emitir cada documento e quais têm prazo de validade a observar.

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