Energimærkning af Ejendom: Hvad Betyder det for Udlejere og Investorer?

Energimærket er ikke bare en formalitet ved ejendomssalg. Det er et stigende konkurrenceparameter i lejemarkedet, et finansieringsrelevant dokument for realkreditinstitutterne — og fra et regulatorisk perspektiv et redskab, der fremadrettet vil have direkte indflydelse på, hvad du lovligt kan kræve i husleje.

Hvad er et energimærke?

Et energimærke er en officiel vurdering af en bygnings energieffektivitet, foretaget af en certificeret energikonsulent. Skalaen går fra A2020 (meget energieffektiv) til G (meget lidt energieffektiv).

Energimærket angiver:

• Ejendommens nuværende energiklasse
• Estimeret energiforbrug
• Konkrete forbedringsforslag med angivet besparelse og investeringsomkostning

Hvornår er energimærket lovpligtigt?

Ved salg: Alle ejendomme over 60 m² skal have et gyldigt energimærke ved overdragelse. Mærket udleveres til køber som en del af salgsmaterialet.

Ved udlejning: For lejemål der annonceres til udlejning er udlejer forpligtet til at oplyse ejendommens energiklasse i annoncen. Mærket skal udleveres til ny lejer ved lejeforholdets start.

Gyldighed: Et energimærke er gyldigt i 10 år (for boliger). Udskrives det ved salg, gælder det i 10 år fra udstedelsesdatoen — uanset ejerskifte.

Energimærket indhentet ved køb kan altså bruges direkte i udlejningssammenhæng, hvis det er aktuelt (under 10 år gammelt).

Hvad koster en energimærkning?

For en typisk ejerlejlighed på 70–100 m² koster energimærkning typisk:

• Beregnet energimærke (ingen fysisk besøg): 1.500–3.000 kr.
• Baseret på fysisk besøg og gennemgang: 3.000–8.000 kr.

For en hel udlejningsejendom med 4–8 enheder er prisen højere. Energimærke kan indgå som en driftsudgift i udlejningsregnskabet, forudsat at mærket er nødvendigt for at opretholde udlejningsaktiviteten.

Energimærkets konsekvenser for huslejen fra 2024

Her er den ændring, mange udlejere endnu ikke har fået med: Fra 2024 indgår energimærket som et formelt parameter ved vurdering af lejens lovlighed.

Konkret har Huslejenævnet i et stigende antal afgørelser lagt vægt på ejendommens energistand ved vurderingen af "det lejedes værdi" (§ 19, stk. 2). En lejlighed med energimærke F eller G kan ikke berettige samme lejeniveau som en tilsvarende lejlighed med energimærke C eller D, hvis energiomkostningerne for lejer er markant højere.

Det er ikke en udtømmende lovfæstet regel, men det er en fremvoksende retspraksis. Investorer der planlægger value-add strategier baseret på gennemgribende modernisering bør inkludere energirenoveringen i planen — det styrker både huslejegrundlaget og ejendommens fremtidige salgbarhed.

Energimærke og realkreditfinansiering

Realkreditinstitutterne er begyndt at inddrage energimærket i deres risikovurdering. En ejendom med lavt energimærke (E, F, G) vurderes med højere operationel risiko — dels pga. potentielle fremtidige renoveringskrav, dels fordi lejerefterspørgslen er vigende for energiusle boliger.

I praksis kan dette betyde:

• Lavere vurderingsgrundlag
• Højere bidragssats (dvs. dyrere finansiering)
• Sværere at opnå maksimal LTV

Ved køb af en ældre ejendom med lavt energimærke bør du indhente tilbud på energirenovering og indkalkulere det i din anskaffelseskalkule.

Investorsyn: Energimærke som due diligence parameter

Ved køb af udlejningsejendom bør du aktivt vurdere energimærket som en del af due diligence:

1. Hvad er nuværende energimærke? F og G er potentielt kostbare at opgradere.
2. Hvad koster det at nå C eller D? Energikonsulentens forbedringsplan angiver estimerede investeringer.
3. Vil energirenovering indgå i en gennemgribende forbedring (§ 19, stk. 2)? Kan investeringerne kombineres med andre forbedringer til at nå tærsklen for fri lejefastsættelse?
4. Er den nuværende husleje i fare? Kan en energi-stresset lejer klage over huslejeniveauet med energimærket som argument?

Energimærket er ikke det primære parameter ved en ejendomsinvestering. Men det er et parameter, der bliver stadig vigtigere — og det bør indgå i dit due diligence-tjek.

For en komplet guide til køb, drift og skatteoptimering af udlejningsejendomme i Danmark — se den komplette guide til ejendomsinvestering i Danmark.

En ejendom med energimærke A er lettere at udleje, billigere at finansiere og sikkert at sælge. En ejendom med G-mærke er et risiko-tillæg i dit afkast — og et fremtidigt renoveringskrav du bør prissætte ved handel.

EU-direktiver: Hvad kommer der fremad?

Den europæiske "Energy Performance of Buildings Directive" (EPBD) sætter rammer for, hvad Danmark fremadrettet vil kræve af bygningers energistandard. EU's målsætning er, at alle bygninger med lavt energimærke (F og G) skal renoveres inden 2030 (erhvervsbygninger) og 2033 (boliger).

Danmark har endnu ikke implementeret bindende minimumskrav til energistandard for udlejningsejendomme — men lovgivningstendensen er klar: lavt energimærke vil fremadrettet udgøre en stigende regulatorisk risiko.

Investorer der i dag køber ejendomme med lavt energimærke, bør indkalkulere fremtidige renoveringskrav i deres langsigtede budget. Det er ikke en umiddelbar risiko — men det er en reel risiko over en 7–15 årig investeringshorisont.

Energirenoveringens berettigelse som gennemgribende forbedring

Har du en ældre ejendom med lavt energimærke og lav, reguleret husleje, kan energirenovering kombineret med andre moderniseringer udgøre grundlaget for en gennemgribende forbedring efter § 19, stk. 2.

Renoveringskravet er 2.280 kr./m² eller samlet 260.738 kr. (2023-indeks), udført inden for de seneste 2 år. Energirenovering — nyt tag med isolering, nye vinduer, varmepumpe — er reelle forbedringer, der tæller med i dette beløb.

Klarer du tærsklen, kan du genopdage til markedsleje og transformere ejendommens afkastniveau fundamentalt.

Grønne lån: Billigere finansiering til energirenoveringer

Realkreditinstitutterne tilbyder i stigende grad "grønne realkreditlån" med lavere bidragssatser til ejendomme med højt energimærke eller til finansiering af energirenoveringer.

For en ejendom der opgraderes fra D til B, kan det betyde:

• Lavere løbende bidragssats (reelt billigere finansiering)
• Bedre lånebetingelser ved fremtidig omlægning
• Potentielt højere vurdering fra instituttet

Det er ikke en dramatisk forskel i kroner og ører på kort sigt, men det er endnu en faktor der trækker i retning af energieffektive ejendomme som den fremtidssikre investering.

Hvad betaler en lejer for energi i en typisk lejlighed?

For at forstå, hvorfor energimærket påvirker lejeefterspørgslen: En lejer i en lejlighed med energimærke G betaler typisk 15.000–25.000 kr. mere om året i varme- og elregning end en lejer i en energimærke A-lejlighed.

Det svarer til 1.250–2.100 kr. ekstra pr. måned i driftsudgifter for lejeren — ud over huslejen. I et marked med høj konkurrence om lejere er det en reel forskel, der gør den energieffektive lejlighed mere attraktiv.

Lejer er tiltagende bevidst om driftsomkostningerne. Det ses i stigende annoncepræferencer for energivenlige boliger — og det underbygger den retspraksis, der sætter energimærket som parameter ved vurdering af huslejeniveauet.

For en komplet gennemgang af due diligence, energimærke og lejefastsættelse ved ejendomsinvestering i Danmark — hent den komplette guide.

See more Denmark guides →