Golden Visa España: Eliminación en 2025 y Alternativas para Inversores Extranjeros

En abril de 2025 desapareció uno de los mecanismos que habían atraído capital extranjero al mercado inmobiliario español durante más de una década. La golden visa inmobiliaria — que permitía obtener residencia en España a cambio de una inversión mínima de 500.000 € en inmuebles — fue formalmente eliminada por la Disposición Final Vigesimoprimera de la Ley Orgánica 1/2025. El impacto en el mercado es real, pero el capital extranjero no ha desaparecido: ha reorientado su destino.

Qué era la golden visa inmobiliaria y por qué se eliminó

El programa de visado de inversor inmobiliario fue creado en España en 2013 mediante la Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores. Permitía a ciudadanos extracomunitarios obtener autorización de residencia (y eventualmente la nacionalidad española por la vía del arraigo) a cambio de una inversión inmobiliaria de al menos 500.000 € libre de cargas. La visa era renovable y extendible a cónyuge e hijos.

Durante su vigencia (2013-2025), el programa atrajo a decenas de miles de inversores, principalmente de China, Rusia, Ucrania, Venezuela, México y países del Golfo Pérsico. En Madrid y Barcelona, las transacciones vinculadas a la golden visa impulsaron significativamente los precios en los segmentos de alta gama, donde los 500.000 € de inversión mínima marcaban el punto de entrada.

El gobierno decidió eliminarla argumentando que contribuía a la especulación inmobiliaria en las principales ciudades y encarecía la vivienda para los residentes locales, privándoles de acceso a la vivienda habitual. La medida fue polémica: el sector inmobiliario de lujo y el turístico argumentaron que la eliminación perjudicaría el flujo de inversión extranjera de calidad.

El efecto en el mercado inmobiliario de lujo

La eliminación de la golden visa no produjo el desplome de precios que algunos anticiparon en el segmento de alta gama. El mercado de Madrid y Barcelona en la franja de 500.000 €+ ha seguido siendo activo por una razón estructural: los compradores extranjeros que pueden invertir esas cantidades en inmuebles no necesitan el incentivo migratorio para hacerlo. Compran por rentabilidad, por calidad de vida, por diversificación de patrimonio y por los beneficios del clima y entorno mediterráneo.

Lo que sí ha cambiado es la composición de la demanda: ha desaparecido la compra "de cumplimiento" (comprar los 500.000 € mínimos para acceder a la visa, aunque el activo no fuera el óptimo como inversión pura), y ha ganado peso la compra estrictamente motivada por la rentabilidad o el uso personal del activo.

Alternativas de residencia para inversores extranjeros en España

Para el inversor extranjero que quiere residir en España o tener una base legal en el país, existen alternativas vigentes tras la eliminación de la golden visa inmobiliaria:

Visa de Nómada Digital (Ley de Startups): Introducida también por la Ley 14/2013 y mantenida activa, permite a trabajadores por cuenta propia o empleados de empresas extranjeras que trabajen de forma remota establecerse en España. No requiere inversión inmobiliaria mínima, pero sí acreditar ingresos estables de fuente extranjera superiores al 200% del SMI español. Es la visa más utilizada por los trabajadores remotos y nómadas digitales que eligen España como base.

Visa de Inversor No Inmobiliario: La Ley Orgánica 1/2025 eliminó la modalidad de inversión inmobiliaria, pero mantuvo otras modalidades de la golden visa:

• Inversión de al menos 2 millones de euros en deuda pública española.
• Inversión de al menos 1 millón de euros en acciones o participaciones de empresas españolas.
• Depósito bancario de al menos 1 millón de euros en entidades financieras españolas.

Estas modalidades permanecen vigentes y están orientadas a inversores de mayor capital que los 500.000 € del umbral inmobiliario.

Residencia por arraigo o estancia prolongada: Para ciudadanos comunitarios no necesitan visa (libertad de circulación). Para extracomunitarios sin inversión, la residencia legal ordinaria requiere permiso de trabajo, estudios o reagrupación familiar, sin una vía rápida de inversión inmobiliaria a día de hoy.

Residencia de Larga Duración (5 años): Para quien ya lleva 5 años de residencia legal en España, el permiso de larga duración es automático y prácticamente permanente. Muchos inversores que obtuvieron la golden visa hace años ya han completado este ciclo.

Qué significa para el mercado de inversión puro

Para el inversor extranjero que compra en España estrictamente por rentabilidad (sin motivación migratoria), la eliminación de la golden visa no cambia nada. Las reglas de inversión, alquiler y fiscalidad son exactamente las mismas para extranjeros no residentes que para residentes en lo que respecta a la tenencia y arrendamiento de inmuebles.

Lo que sí afecta es la fiscalidad de los ingresos: el propietario extranjero no residente tributa sus rentas de alquiler en España por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) al tipo general del 19% para residentes de la UE/EEE (sin posibilidad de deducir gastos en algunos casos) o al 24% para residentes fuera de la UE. No pueden beneficiarse de la reducción del 50%-90% del IRPF que aplica a los arrendadores residentes fiscales en España.

Esta diferencia de fiscalidad hace que la inversión inmobiliaria en España sea más rentable neta para el residente fiscal español que para el extranjero no residente que opera desde su país de origen.

El mercado inmobiliario español sigue siendo atractivo para el capital extranjero, pero las reglas han cambiado. La Guía de Inversión Inmobiliaria en España cubre las implicaciones fiscales para no residentes, las alternativas de estructuración para inversores extranjeros y las diferencias de tributación entre IRPF e IRNR, para que puedas evaluar la viabilidad de tu inversión con la fiscalidad correcta desde el principio.

See more Spain guides →