Grunderwerbsteuer 2026: Alle Bundesländer im Vergleich — NRW, Bayern, Berlin und mehr

Wer eine Immobilie kauft, erlebt häufig einen unangenehmen Moment beim Blick auf die Endabrechnung: Die Grunderwerbsteuer frisst einen erheblichen Teil des mühsam angesparten Eigenkapitals auf — und das bevor noch ein einziger Handwerker durch die neue Haustür getreten ist. Schlimmer noch: Wie viel das Finanzamt kassiert, hängt ausschließlich davon ab, in welchem Bundesland das Objekt liegt. Der Unterschied zwischen dem günstigsten und teuersten Bundesland beträgt beim Kauf einer 400.000-Euro-Immobilie satte 12.000 Euro.

Steuersätze aller 16 Bundesländer in der Übersicht (2026)

Die Grunderwerbsteuer ist seit der Föderalismusreform 2006 eine reine Ländersteuer. Jedes Bundesland legt seinen Satz selbst fest. Das führt zu erheblichen Unterschieden:

Bayern hält seit 1997 unverändert den bundesweit niedrigsten Satz von 3,5 %. Thüringen ist das einzige Bundesland, das seinen Satz in jüngster Zeit gesenkt hat: von 6,5 % auf 5,0 % zum 1. Januar 2024. NRW, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein verlangen mit 6,5 % den höchsten Satz — fast das Doppelte Bayerns.

Was das konkret bedeutet: Zwei Kaufbeispiele

Eigentumswohnung, 350.000 € in Berlin:
Allein die Grunderwerbsteuer beträgt 21.000 € (6,0 %). Dazu kommen Notarkosten von rund 4.300 €, Grundbuchgebühren von etwa 1.750 € und bei Maklerkauf weitere 12.495 € Käufercourtage. Die Gesamtnebenkosten übersteigen 38.000 € — das sind 11 % des Kaufpreises, die vollständig aus dem eigenen Ersparten stammen müssen, da Banken diese Kosten so gut wie nie mitfinanzieren.

Einfamilienhaus, 500.000 € in Bayern:
Die Grunderwerbsteuer beträgt lediglich 17.500 € (3,5 %). Trotz des höheren Kaufpreises sind die Gesamtnebenkosten prozentual deutlich niedriger als im Berliner Beispiel — ein struktureller Vorteil, der Münchner Käufer zumindest ein wenig über den ohnehin schon extremen Quadratmeterpreis hinwegtröstet.

Drei legale Wege, die Steuerlast zu reduzieren

1. Inventar separat ausweisen
Das wirkungsvollste Instrument: Bewegliche Gegenstände, die beim Kauf im Objekt verbleiben, werden im Kaufvertrag gesondert und mit einem realistischen Preis ausgewiesen. Eine Einbauküche, eine Sauna, Gartenmöbel oder ein Heizölvorrat fallen nicht unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Das Finanzamt akzeptiert diesen Abzug in der Regel ohne Nachfrage, solange der Inventaranteil 15 % des Gesamtkaufpreises nicht überschreitet. Bei einem 400.000-Euro-Kauf mit einer Einbauküche im Wert von 15.000 € spart der Käufer in NRW knapp 975 € an Steuern.

2. Kauf in direkter Verwandtschaftslinie
Übertragungen zwischen Ehegatten sowie zwischen Eltern und Kindern sind vollständig grunderwerbsteuerfrei. Geschwister fallen hingegen nicht unter diese Ausnahme und zahlen den vollen Steuersatz.

3. Das Hessengeld nutzen
Hessen hat eine eigene Entlastung eingeführt: Erstkäufer erhalten rückwirkend bis zu 10.000 € pro Erwerber sowie 5.000 € pro Kind zur Kompensation der gezahlten Grunderwerbsteuer — ausgezahlt in zehn Jahresraten. Wer in Hessen kauft und Kinder hat, sollte dieses Programm unbedingt prüfen.

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Das Finanzamt stellt den Grunderwerbsteuerbescheid nach der notariellen Beurkundung zu. Die Frist zur Zahlung beträgt üblicherweise einen Monat ab Bescheiddatum. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese trägt der Notar den Käufer nicht als Eigentümer ins Grundbuch ein. Die Steuer ist also kein optionaler Kostenpunkt, sondern eine harte Voraussetzung für den rechtlichen Eigentumsübergang.

Reformdiskussionen: Freibetrag für Erstkäufer

Auf politischer Ebene wird seit Jahren über einen bundesweiten Grunderwerbsteuer-Freibetrag für Erstkäufer diskutiert. Bislang ohne Ergebnis: Die Steuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Bundesländer, und ein Freibetrag würde Milliarden an Einnahmen kosten. Bis auf weiteres müssen Erstkäufer die volle Last schultern.

Wer den kompletten Ablauf vom Finanzierungscheck bis zum Notartermin und darüber hinaus strukturiert durcharbeiten will — inklusive Checklisten zur Kaufvertragsprüfung und einem Überblick aller Nebenkosten — findet alles in einem Dokument im Ratgeber Erste Immobilie Kaufen in Deutschland.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Bayern: 3,5 % (günstigster Satz, seit 1997 unverändert)
• NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 % (höchster Satz)
• Berlin: 6,0 %
• Die Steuer muss vollständig aus dem Eigenkapital bezahlt werden
• Inventar separat ausweisen spart legal Steuern — bis zu 15 % des Kaufpreises
• Zahlung ist Voraussetzung für die Grundbucheintragung

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