Hisseli Tapu Nedir? Şufa (Önalım) Hakkı ile Evinizi Kaybetme Riski

Gayrimenkul ilanlarında zaman zaman "hisseli tapu" ifadesiyle karşılaşırsınız. Fiyat genellikle piyasanın altındadır ve satıcı sizi temin eder: "Sorun yok, hissedarlarla anlaştık." Bu güvenceye güvenmeyin. Hisseli tapulu mülk almak, yasal olarak size karşı açılabilecek bir dava sonucunda mülkün elinizden alınabileceği anlamına gelebilir.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin ortak mülkiyet hakkına sahip olduğu durumdur. Her ortağın tapuda yüzdesi ya da pay olarak ifade edilen bir hissesi vardır (ör. 1/2, 1/4, 3/8). Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış arsalar, miras yoluyla birden fazla kişiye kalan mülkler ve ortak yatırımla alınan taşınmazlar hisseli tapu örneğidir.

Satıcı kendi hissesini size devredebilir. Ancak bu noktada diğer hissedarların devreye girme hakkı vardır.

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi, paylı mülkiyette paydaşlara yasal önalım hakkı tanır. Paydaşlardan biri hissesini üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer paydaşlar o hisseyi aynı koşullarla satın almaya öncelikli olarak hak kazanır. Bu hakka şufa hakkı denir.

Şufa hakkı, tapu tescilinden itibaren 3 ay, her halükarda satışın gerçekleştiğinin öğrenilmesinden itibaren 2 yıl içinde dava açılarak kullanılabilir. Dava açıldığında siz alıcı olarak mahkemede taraf olursunuz.

Hisseli Tapuda Şufa Davası Nasıl Sonuçlanır?

Mahkeme, şufa davasında taşınmazın piyasa değerini değil, tapuda beyan edilen satış bedeli ve masrafları esas alır. Bu, alıcılar için iki türlü finansal felakete zemin hazırlar.

Birinci senaryo — Gerçek bedelle beyan: 2 milyon TL'ye satın aldığınız hisseli mülk için başka bir hissedar şufa davası açar ve kazanırsa, size 2 milyon TL'yi iade eder ve mülkü alır. Hukuki masraflarınız, tapu harçlarınız ve bu süreçte harcadığınız zaman geri dönmez.

İkinci senaryo — Düşük beyanla birleşince: Tapuda gerçek bedel yerine 400 bin TL beyan etmişseniz, diğer hissedar yalnızca 400 bin TL ödeyerek sizin 2 milyon TL'ye satın aldığınız mülkü yasal yoldan alır. 1,6 milyon TL'nin hiçbir hukuki güvencesi yoktur.

Hisseli tapu riskleri ve ev alım sürecinin diğer yasal adımlarını Türkiye'de İlk Ev Satın Alma Rehberi'nde bulabilirsiniz.

Şufa Davasından Korunmanın Yolları

Şufa hakkının tamamen ortadan kalkması için birkaç teknik yol vardır:

Diğer hissedarlardan önalım hakkı feragati almak: Hissedarlar noter önünde önalım haklarından feragat edebilir. Ancak bu, hissedarların tümüyle iletişim kurulmasını ve hepsinin razı olmasını gerektirir. Satıcının "anlaştık" demesi yeterli değildir; noter onaylı feragat belgesi olmadan bu güvence kağıt üzerinde kalır.

Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda durum farklıdır: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş binalarda, tapunun "bağımsız bölüm" statüsünde olduğu durumlarda paydaşlara yönelik TMK 732 anlamında şufa hakkı uygulanmaz. Risk esas olarak arsa payı devri yapılan düz hisseli tapularda ortaya çıkar.

Satışı hissedarlardan tümüne teklif etmek: Satıcının yasal yükümlülüğü, satıştan önce diğer hissedarlara aynı koşullarla satın alma teklifi yapmaktır. Bu teklif yapılmışsa ve hissedarlar belirli süre içinde yanıt vermemişse, şufa hakkının kullanım koşulları değişir. Ancak bu sürecin doğru yürütülmesi ve belgelenmesi gerekir.

Hisseli Tapu Almadan Önce Kontrol Listesi

1. Satın almak istediğiniz mülk hisseli mi? Tapuyu inceleyin; "arsa" üzerinde birden fazla malik varsa hisseli tapudur.
2. Diğer hissedarların kimler olduğunu belirleyin. Kaç kişi var, iletişime geçilebilir durumdalar mı?
3. Şufa feragati: Satıştan önce tüm hissedarlardan noter önünde feragat belgesi alınabilecek mi?
4. Tapuda beyan değerini gerçek bedelle eşitleyin. Düşük beyan, şufa davası senaryosunda felaket anlamına gelir.
5. Bir avukata danışın; hisseli tapu alımları, standart ev alımına göre çok daha fazla hukuki risk barındırır.

Hisseli tapuların cazip fiyatı gerçek bir avantaj olmayabilir. Önalım davası sonucunda mülkü kaybetmek ya da uzun bir yargı sürecine girmek, başlangıçtaki tasarruftan çok daha ağır bir maliyettir.

See more Turkey guides →