Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania w 2026 roku

Większość kupujących pierwsze mieszkanie koncentruje się na wkładzie własnym i racie kredytu. Potem siada u notariusza i dowiaduje się, że potrzebuje jeszcze kilku tysięcy złotych gotówką, których nie uwzględnił w budżecie. Koszty notarialne i okołotransakcyjne nie są kredytowane przez bank — musisz mieć je w gotówce w dniu podpisania umowy.

Taksa notarialna 2026: ile faktycznie zapłacisz

Wynagrodzenie notariusza nie jest ustalone na stałym poziomie. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa maksymalne stawki — notariusz może pobierać mniej, ale nie więcej. W praktyce w dużych miastach często da się wynegocjować stawkę poniżej maksimum.

Stawki maksymalne (netto, bez VAT) w zależności od wartości nieruchomości:

Do każdej kwoty dolicz 23% VAT.

Przykład: mieszkanie za 600 000 zł 1 010 zł + 0,4% × (600 000 zł − 60 000 zł) = 1 010 zł + 2 160 zł = 3 170 zł netto Z VAT: 3 170 zł × 1,23 = 3 899 zł brutto

Przykład: mieszkanie za 800 000 zł 1 010 zł + 0,4% × (800 000 zł − 60 000 zł) = 1 010 zł + 2 960 zł = 3 970 zł netto Z VAT: 3 970 zł × 1,23 = 4 883 zł brutto

Na rynku pierwotnym — zakup od dewelopera — koszty taksy notarialnej dzielone są po równo między kupującego a dewelopera. Płacisz więc połowę powyższych kwot.

Opłaty za wypisy aktu notarialnego

Poza taksą notariusz pobiera opłaty za fizyczne wypisy aktu. Maksymalna stawka to 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę dokumentu. Standardowy akt notarialny ma 5–15 stron, a potrzebujesz zazwyczaj 4–6 wypisów (dla banku, sądu, gminy, urzędu skarbowego i dla siebie).

Szacunkowy koszt wypisów przy akcie 10-stronicowym i 5 wypisach: 10 × 5 × 7,38 zł = 369 zł brutto

Opłaty sądowe i administracyjne

Niezależnie od taksy notarialnej, płacisz opłaty sądowe za wpisy do Księgi Wieczystej:

• Wpis prawa własności (Dział II KW): 200 zł — opłata stała
• Wpis hipoteki na rzecz banku (Dział IV KW): 200 zł — opłata stała
• Założenie nowej Księgi Wieczystej (jeśli lokal jest wyodrębniany po raz pierwszy): 100 zł

Łącznie przy zakupie z kredytem: 400 zł opłat sądowych.

Podatki — różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym

To jeden z najważniejszych kosztów, który całkowicie różni się w zależności od tego, od kogo kupujesz:

Rynek pierwotny (od dewelopera): VAT jest wliczony w cenę mieszkania. Nie płacisz PCC. Dla mieszkań do 150 m² stawka VAT wynosi 8%, dla większych — 23%.

Rynek wtórny (od osoby prywatnej): Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 12 000 zł gotówką w dniu podpisania umowy.

Wyjątek dla pierwszego mieszkania: Jeśli kupujesz pierwsze w życiu mieszkanie na rynku wtórnym, przysługuje ci zwolnienie z PCC (stawka 0%). Warunek: nigdy wcześniej nie byłeś właścicielem żadnej nieruchomości mieszkalnej. Szczegółowe zasady tego zwolnienia opisujemy w osobnym artykule.

Pełne zestawienie kosztów: ile gotówki potrzebujesz

Zakup mieszkania za 600 000 zł od dewelopera (rynek pierwotny)

Zakup mieszkania za 600 000 zł z rynku wtórnego (pierwsze mieszkanie, zwolnienie z PCC)

Zakup mieszkania za 600 000 zł z rynku wtórnego (bez zwolnienia z PCC)

Jeśli korzystasz z pośrednika nieruchomości — dolicz prowizję agencji, która wynosi zazwyczaj 1,5–3% wartości transakcji po stronie kupującego. Przy mieszkaniu za 600 000 zł to kolejne 9 000–18 000 zł.

Jak obniżyć koszty notarialne

Taksa notarialna to wartość maksymalna, nie taryfikator. W dużych miastach notariusze często pracują za 60–80% stawki maksymalnej przy negocjacjach. Warto zapytać kilka kancelarii o wycenę — oszczędność może sięgnąć kilkuset do ponad tysiąca złotych.

Poproś notariusza z góry o szczegółowe zestawienie kosztów: taksa, VAT, wypisy, opłaty sądowe, podatki. Rzetelny notariusz bez problemu wyśle ci taki preliminarz przed umówieniem wizyty.

Pełny przewodnik po procesie zakupu — od pierwszej wizyty u pośrednika do odbioru kluczy — znajdziesz w Poradniku Kupna Pierwszego Mieszkania w Polsce.

See more Poland guides →