Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości — ile zapłacisz notariuszowi w 2026 roku

Kupujący przychodzi do notariusza z wkładem własnym i ceną nieruchomości. Potem okazuje się, że potrzeba jeszcze kilka tysięcy złotych, których nie ma w budżecie. Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości to wydatek gotówkowy, który bank nie finansuje — musisz go mieć na koncie w dniu podpisania aktu.

Taksa notarialna — jak ją liczyć

Wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna) jest regulowane rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Rozporządzenie określa stawki maksymalne — notariusz może pobierać mniej, ale nie więcej. W dużych miastach, gdzie konkurencja między kancelariami jest wysoka, często da się wynegocjować stawkę 20–30% niższą od maksimum.

Stawki są degresywne — im wyższa wartość nieruchomości, tym niższy procent. Poniżej maksymalne stawki netto dla przedziałów istotnych przy zakupie mieszkania:

Do każdej kwoty netto dolicza się 23% VAT.

Przykłady:

Mieszkanie za 400 000 zł: 1 010 zł + 0,4% × 340 000 zł = 1 010 + 1 360 = 2 370 zł netto Z VAT: 2 370 × 1,23 = 2 915 zł brutto

Mieszkanie za 600 000 zł: 1 010 zł + 0,4% × 540 000 zł = 1 010 + 2 160 = 3 170 zł netto Z VAT: 3 170 × 1,23 = 3 899 zł brutto

Mieszkanie za 1 000 000 zł: 1 010 zł + 0,4% × 940 000 zł = 1 010 + 3 760 = 4 770 zł netto Z VAT: 4 770 × 1,23 = 5 867 zł brutto

To tylko wynagrodzenie za sporządzenie aktu. Do tego dochodzą dodatkowe pozycje.

Opłaty za wypisy aktu notarialnego

Akt notarialny nie istnieje w jednym egzemplarzu — notariusz sporządza jego odpisy (wypisy) dla stron transakcji, banku kredytującego, sądu wieczystoksięgowego, urzędu gminy i urzędu skarbowego. Standardowo powstaje 4–6 wypisów.

Stawka za wypis: 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę + 23% VAT.

Typowy akt transakcji mieszkaniowej ma 8–15 stron. Przy 5 wypisach i 10 stronach każdy to: 5 × 10 × 6 = 300 zł netto → 369 zł brutto.

Przy bardziej rozbudowanych transakcjach (kredyt hipoteczny + umowa deweloperska) akt może być obszerniejszy, a koszt wypisów rośnie proporcjonalnie.

Opłaty sądowe za wpisy do Księgi Wieczystej

Te opłaty notariusz pobiera i odprowadza do sądu — nie są jego wynagrodzeniem, ale musisz je uiścić za jego pośrednictwem:

• Wpis prawa własności do działu II KW: 200 zł (stała opłata)
• Wpis hipoteki do działu IV KW (jeśli bierzesz kredyt): 200 zł (stała opłata)
• Założenie nowej Księgi Wieczystej (gdy lokal wyodrębniany jest po raz pierwszy): 100 zł

Łącznie przy typowej transakcji kredytowej: 200 + 200 = 400 zł.

Jak koszty dzielą się między kupującego a sprzedającego

Rynek wtórny: Wszystkie koszty notarialne płaci kupujący. To rynkowy standard, choć prawo nie zabrania innego podziału.

Rynek pierwotny: Ustawa deweloperska narzuca podział kosztów sporządzenia umowy deweloperskiej po 50% między dewelopera a nabywcę. Dotyczy to taksy za umowę deweloperską i jej wypisów. Koszty aktu końcowego przenoszącego własność pokrywa zazwyczaj nabywca, ale warto to ustalić z deweloperem przed podpisaniem.

Pełna kalkulacja kosztów gotówkowych przy zakupie z kredytem

Przy zakupie mieszkania za 600 000 zł z rynku wtórnego z kredytem:

Jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, możesz skorzystać ze zwolnienia z PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Warunek: to musi być naprawdę pierwsza nieruchomość mieszkalna w Twoim życiu, nigdy wcześniej nie byłeś właścicielem. Oświadczenie o spełnieniu warunków składasz u notariusza — odpowiedzialność za fałszywe oświadczenie jest karnoskarbowa.

Przy zakupie od dewelopera: brak PCC (transakcja objęta VAT), a taksa deweloperska dzielona 50/50, więc Twój udział w kosztach notarialnych przy umowie deweloperskiej jest niższy.

Czy warto negocjować z notariuszem

Tak — i to zanim cokolwiek podpiszesz. Zadzwoń do 2–3 kancelarii w Twoim mieście, podaj wartość transakcji i zapytaj o stawkę. W Warszawie i Krakowie różnice między najtańszą a najdroższą kancelarią bywają rzędu 1 000–1 500 zł.

Zwróć uwagę, żeby przy porównaniu zestawić pełne koszty: taksa + VAT + wypisy + ewentualne dodatkowe opłaty za klauzule czy oświadczenia. Sama taksa nie jest pełnym obrazem.

Nie wybieraj notariusza wyłącznie z rekomendacji agenta nieruchomości — pośrednik może mieć umowę z konkretną kancelarią. Masz pełne prawo wybrać notariusza samodzielnie.

Kompletne zestawienie wszystkich kosztów transakcyjnych — notarialnych, podatkowych i bankowych — znajdziesz w Poradniku Kupna Pierwszego Mieszkania w Polsce.

See more Poland guides →