Immobilie erben: Steuer, Freibeträge und was Erben in Deutschland wissen müssen

Wenn eine Immobilie im Erbfall übergehen soll, stellt sich schnell die Frage: Fällt Erbschaftsteuer an — und wenn ja, wie viel? Die Antwort hängt vom Verwandtschaftsgrad, dem Verkehrswert der Immobilie und davon ab, ob der Erbe die Immobilie selbst bewohnt. In manchen Konstellationen fällt keine Steuer an; in anderen kann die Steuerlast existenzbedrohend sein.

Erbschaftsteuer: Die Grundregel

In Deutschland unterliegt das Erbe einer Immobilie der Erbschaftsteuer (§ 1 ErbStG). Besteuert wird der Wert des Erbes abzüglich des persönlichen Freibetrags des Erben. Was übrig bleibt, wird mit dem jeweiligen Steuersatz besteuert.

Die Steuersätze sind progressiv: Je höher der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs, desto höher der Prozentsatz. Für enge Verwandte (Steuerklasse I) beginnen sie bei 7 % und steigen bis 30 %; für entferntere Verwandte oder Nicht-Verwandte sind die Sätze deutlich höher.

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Die persönlichen Freibeträge gelten pro Erbfall und pro Erbe und können alle 10 Jahre erneut genutzt werden (relevant für frühzeitige Schenkungen):

Praxisbeispiel: Ein Kind erbt ein Haus im Wert von 380.000 €. Der Freibetrag beträgt 400.000 €. Da der Immobilienwert unter dem Freibetrag liegt, fällt keine Erbschaftsteuer an.

Praxisbeispiel 2: Ein Kind erbt ein Haus im Wert von 750.000 €. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € verbleiben 350.000 € als steuerpflichtiger Erwerb. Bei einem Steuersatz von 15 % (Steuerklasse I, Wert 300.001 bis 600.000 €) ergibt sich eine Erbschaftsteuer von 52.500 €.

Die wichtigste Ausnahme: Selbstnutzung durch den Erben

Für das sogenannte Familienheim gilt eine weitreichende Steuerbefreiung. Voraussetzungen:

• Der Verstorbene hat die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt
• Der Erbe zieht innerhalb von 6 Monaten nach dem Tod in die Immobilie ein und nutzt sie mindestens 10 Jahre lang selbst als Hauptwohnsitz
• Die Wohnfläche darf bei Kindern nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen (bei Ehegatten gibt es keine Größenbeschränkung)

Wenn alle Bedingungen erfüllt sind, ist das Familienheim vollständig erbschaftsteuerfrei — unabhängig vom Wert.

Was die Ausnahme gefährdet:
Wer innerhalb der 10-Jahres-Frist auszieht, muss die gesparte Steuer nachzahlen — es sei denn, der Auszug war aus zwingenden Gründen unvermeidlich (z. B. Pflegeheim). Freiwilliger Auszug oder Vermietung triggert die Nachzahlung ohne Ausnahme.

Wie das Finanzamt den Immobilienwert berechnet

Das Finanzamt bewertet Immobilien für die Erbschaftsteuer nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Es verwendet drei mögliche Verfahren:

1. Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden Vergleichsverkäufe aus der Region herangezogen. Das Ergebnis liegt oft nahe am Marktwert.

2. Ertragswertverfahren: Für vermietete Objekte — basiert auf der nachhaltigen Miete und einem Kapitalisierungsfaktor.

3. Sachwertverfahren: Für Objekte, bei denen kein Vergleichsmarkt existiert. Ergibt oft niedrigere Werte als der tatsächliche Marktwert.

Wichtig: Die Bewertung durch das Finanzamt kann vom tatsächlichen Marktwert abweichen. Wer der Meinung ist, dass der Finanzamtswert zu hoch ist, kann ein unabhängiges Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Das Finanzamt ist verpflichtet, einen nachgewiesenen niedrigeren Verkehrswert anzuerkennen (§ 198 BewG).

Was bei Gemeinschaftserben (Erbengemeinschaft) zu beachten ist

Wenn mehrere Personen erben — z. B. zwei Geschwister — entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam. Das führt häufig zu Konflikten, weil Entscheidungen über Verkauf, Vermietung oder Renovierung nur einvernehmlich getroffen werden können.

Optionen für die Erbengemeinschaft:

• Einer der Erben kauft die anderen aus (erfordert Einigung über den Wert)
• Die Immobilie wird gemeinsam verkauft und der Erlös geteilt
• Langfristige gemeinsame Vermietung (erfordert verlässliche Zusammenarbeit)
• Klage auf Teilungsversteigerung als letztes Mittel (häufig unter Wert)

Frühzeitige Erbschaftsplanung — etwa durch Schenkungen zu Lebzeiten oder klare testamentarische Regelungen — kann diese Konflikte vermeiden.

Wer nach einem Erbe eine Immobilie selbst nutzen und dafür den ersten Immobilienkauf-Prozess verstehen möchte — inklusive Grundbucheintragung, Finanzierung und steuerlicher Einordnung — findet alle Grundlagen im Ratgeber Erste Immobilie Kaufen in Deutschland.

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