Immobilien Due Diligence Österreich: Checkliste vor dem Kauf einer Anlageimmobilie
Ein Immobilienkauf in Österreich ist eine der größten finanziellen Entscheidungen des Lebens. Wer ohne strukturierte Prüfung kauft, weil das Objekt vielversprechend aussieht oder der Makler Druck macht, riskiert kostspielige Überraschungen — von unbekannten Lasten im Grundbuch über MRG-Beschränkungen, die die Rendite halbieren, bis hin zu einer Sonderumlage, die kurz nach dem Kauf fällig wird.
Diese Checkliste strukturiert die wichtigsten Prüfpunkte für den Kauf einer Anlageimmobilie.
Grundbuchprüfung: Was das Register verrät
Das österreichische Grundbuch ist öffentlich zugänglich und enthält alle rechtlich relevanten Informationen zur Liegenschaft. Die Einsicht kostet wenige Euro und ist Pflicht vor jedem Kauf.
Was geprüft werden muss:
- Eigentumsrecht (A2-Blatt): Ist der Verkäufer tatsächlich Eigentümer? Gibt es mehrere Miteigentümer, die alle zustimmen müssen?
- Lasten und Pfandrechte (C-Blatt): Gibt es Hypotheken, Vorkaufsrechte, Dienstbarkeiten (z.B. Wegerecht) oder sonstige Lasten? Eine bestehende Hypothek muss vom Verkäufer vor oder bei Übergabe gelöscht werden.
- Wohnrecht, Fruchtgenussrecht: Hat eine andere Person ein dingliches Nutzungsrecht an der Liegenschaft, das den Kauf wertlos machen würde?
- Ranganmerkungen: Gibt es eine Ranganmerkung für eine andere Person, die signalisiert, dass jemand anderes den Kauf vorbereitet?
MRG-Status: Welches Mietrechtssystem gilt
Die wichtigste Frage bei jeder Anlageimmobilie: In welchem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegt das Objekt?
- Baujahr des Gebäudes (vor oder nach 1. Juli 1953 für Mietwohnungen; vor oder nach 9. Mai 1945 für Eigentumswohnungen)
- Baugenehmigungsdatum für Neubauten (nach dem 30. Juni 1953 errichtet = Teilanwendungsbereich mit freier Mietzinsbildung)
- Wurden Wohnbauförderungsmittel eingesetzt? Geförderte Bauten können bei der Mietzinsgestaltung eingeschränkt sein
- Wie viele Mieteinheiten hat das Haus? (Zweifamilienhaus = andere Regeln)
Im Vollanwendungsbereich gilt Richtwertmietzins — das kann die kalkulierte Rendite erheblich reduzieren. Im Teilanwendungsbereich gilt Marktmietzins.
Mietvertrag und bestehende Mietverhältnisse
Falls die Wohnung bereits vermietet ist, muss der bestehende Mietvertrag vollständig geprüft werden:
- Ist der Vertrag befristet oder unbefristet? Bei unbefristeten Verträgen im Vollanwendungsbereich gilt strikter Kündigungsschutz
- Was wird als Nettomiete verrechnet? Liegt sie im gesetzlich erlaubten Rahmen?
- Gibt es Sondervereinbarungen (kostenlose Parkplatzmitnutzung, außergewöhnliche Erhaltungspflichten des Mieters)?
- Gibt es Mietrückstände? Seit wann wird bezahlt?
- Laufen Gerichtsverfahren mit dem aktuellen Mieter?
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung tritt der Käufer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein — mit allen Rechten und Pflichten des Vorgängers.
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Zustand des Gebäudes und der Eigentümergemeinschaft
Für Eigentumswohnungen gilt: Der Zustand des gesamten Gebäudes und die finanzielle Gesundheit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind so relevant wie der Zustand der Wohnung selbst.
- Instandhaltungsrücklage: Wie hoch ist der aktuelle Stand? Ist er angemessen für Alter und Zustand des Gebäudes?
- Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre: Wurden Sonderumlagen beschlossen? Stehen größere Reparaturen auf der Agenda?
- Betriebskostenabrechnung der letzten 2 Jahre: Gibt es wiederkehrende außerordentliche Positionen?
- Zustand von Dach, Fassade, Heizungsanlage, Lift, Fenster: Was ist veraltet und nähert sich dem Ende der Nutzungsdauer?
- Leerstand im Gebäude: Viele leerstehende Einheiten können auf Probleme mit dem Gebäude oder der Verwaltung hindeuten
Steuerliche Prüfung
Bevor der Kaufpreis verhandelt wird, müssen die steuerlichen Implikationen verstanden sein:
- Welche steuerliche Kategorie hat die Immobilie: Neuvermögen oder Altvermögen (Anschaffungsdatum vor oder nach 1. April 2002)?
- Liegt ein Vorsteuerabzug aus einem früheren Vorsorgewohnungserwerb vor? Falls ja, läuft noch eine 20-jährige Berichtigungsfrist, die beim Kauf mitübertragen werden kann
- AfA-Bemessungsgrundlage: Wie viel Gebäudeanteil ist steuerlich abschreibbar (abhängig von Grundanteilverordnung)?
- Altvermögen-Wahlrecht ab 2026: Falls Altvermögen — welche AfA-Option wählt der Käufer bei erstmaliger oder wiederaufgenommener Vermietung?
Finanzierungsprüfung und Eigenkapitalkalkulation
Vor dem Kauf muss die Finanzierung gesichert sein — nicht nur zugesagt, sondern mit konkreten Konditionen:
- Zinsangebot und Laufzeit schriftlich bestätigen
- Eigenmittelbedarf inklusive aller Kaufnebenkosten (ca. 9 % des Kaufpreises) kalkulieren
- Monatliche Annuität gegen realistische Mieteinnahmen gegenrechnen
- Reservepuffer für Leerstand, Sonderumlage und unvorhergesehene Reparaturen einplanen (mindestens 3 bis 6 Monatsmieten)
- Prognoserechnung für Liebhaberei erstellen, bevor die Finanzierung beschlossen wird
Makler-Taktiken, die Druck erzeugen
In Wien konkurrieren über 3.500 Makler um Kaufaufträge. Makler verdienen beim Verkauf, nicht beim Nicht-Kauf. Gängige Druckmittel:
- Künstliche Verknappung: „Morgen kommt noch ein Interessent"
- Angebot ohne Finanzierungsvorbehalt einfordern
- Verkürzter Prüfzeitraum
- Downplaying von Mängeln im Exposé
Jede seriöse Kaufentscheidung kann einen Prüfzeitraum von mindestens einer Woche für die Grundbuch-, Mietvertrags- und Substanzprüfung vertragen. Wer keine Zeit lässt, verkauft etwas, das schwer zu verkaufen ist.
Eine vollständige Due-Diligence-Vorlage mit Checklisten für Grundbuch, MRG-Einstufung, WEG-Rücklage und steuerliche Prüfung enthält der Ratgeber Immobilieninvestition in Österreich.
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