Immobilien oder ETF: Was bringt historisch die bessere Rendite in Deutschland?

"Immobilien oder ETF" ist eine der meistdiskutierten Fragen im deutschen Finanzbereich — und eine, bei der Emotionen und Fakten weit auseinanderklaffen. Immobilien verkörpern in der deutschen Investorenkultur Sicherheit und Substanz: "Betongold" schlägt angeblich jede Geldentwertung. ETFs dagegen gelten vielen als abstrakt und riskant. Schaut man auf die Zahlen, dreht sich das Bild oft um.

Der "Mieter bezahlt den Kredit"-Mythos

Der verbreitetste Irrtum beim Immobilieninvestment lautet: "Der Mieter bezahlt den Kredit ab, also lohnt es sich automatisch." Diese Aussage ist mathematisch unvollständig — und zwar aus einem einfachen Grund: Das eingesetzte Eigenkapital wird ignoriert.

Wer 80.000 Euro Eigenkapital in eine Wohnung einbringt, hat diese 80.000 Euro gebunden — für 15, 20, vielleicht 30 Jahre. Dieses Kapital könnte auch in einem globalen ETF angelegt werden. Die entgangene Rendite auf das Eigenkapital (die sogenannten Opportunitätskosten) muss zwingend in jede ehrliche Immobilienrendite-Kalkulation eingehen. Wer das ignoriert, vergleicht Äpfel mit Orangen.

Was private Vermieter in Deutschland wirklich verdienen

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat auf Basis des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP) mit über 11.000 Haushalten die tatsächlichen Renditen privater Kleinvermieter für die Jahre 2002 bis 2012 untersucht. Die Ergebnisse sind ernüchternd:

• Durchschnittliche nominale Nettorendite (nach Zinsen, Tilgung, Instandhaltung): 1,5 bis 2,0 Prozent jährlich
• Inflationsbereinigt (bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von 1,7 % in diesem Zeitraum): −0,2 bis +0,3 Prozent pro Jahr
• Median der Bruttorendite auch bei aktiven Vermietern ohne Leerstand: 2,94 bis 3,25 Prozent

Das bedeutet: Die Mehrheit der deutschen Privatvermieter hat in diesem Zeitraum real kaum Rendite erzielt. Wer auf die Preissteigerungen der Ausnahmejahre 2009 bis 2021 verweist, nennt einen historisch untypischen Zeitraum — nicht eine verlässliche Zukunftsprojektion.

Was ETFs im Vergleich liefern

Ein global diversifiziertes Aktienportfolio — beispielsweise auf Basis des MSCI World oder FTSE All-World — hat historisch eine reale Rendite (nach Inflation, Kosten und Steuern) von rund 3 bis 4 Prozent pro Jahr erzielt. Das ist deutlich mehr als die reale Nettorendite des Durchschnittsvermieters.

Entscheidend: ETF-Investoren müssen keinen Handwerker koordinieren, keine Mietverträge prüfen, keine Räumungsklage fürchten. Die Liquidität ist täglich gegeben — eine Wohnung können Sie nicht in Teilstücken verkaufen, wenn Sie kurzfristig Kapital brauchen.

Eine konkrete Vergleichsrechnung

Das DIW hat einen direkten Vergleich für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Hannover-Vahrenwald durchgerechnet:

Der Käufer:

• Gesamtkosten inklusive 10,57 % Kaufnebenkosten: rund 372.000 Euro
• Eigenkapital: 103.000 Euro, Finanzierung über 20 Jahre
• Instandhaltungsrücklage: 1,4 % des Kaufpreises jährlich
• Monatliche Gesamtbelastung: rund 1.972 Euro

Der Mieter + ETF-Investor:

• Kaltmiete für dieselbe Wohnung: 1.009 Euro
• Er investiert das identische Startkapital (103.000 Euro) in einen ETF
• Er investiert monatlich die Differenz (946 Euro) zusätzlich in denselben ETF
• Nach 20 Jahren: Nettovermögen von rund 527.906 Euro

Der Käufer besitzt nach 20 Jahren eine schuldenfreie Wohnung. Bei historisch 0,1 % realer Wertsteigerung pro Jahr (Deutschland langfristig) liegt ihr inflationsbereinigter Wert nach 20 Jahren bei etwa 343.000 Euro — während er über 100.000 Euro Zinsen an die Bank gezahlt hat.

Der disziplinierte ETF-Investor liegt nach dieser Modellrechnung um mehr als 180.000 Euro vorn.

Wo Immobilien trotzdem Sinn ergeben

Das heißt nicht, dass Immobilien per se schlechter sind als ETFs. Sie haben spezifische Vorteile:

Zwangsspardisziplin: Die Bankrate erzwingt monatliche "Investitionen". ETF-Anleger müssen aktiv diszipliniert sein — und viele scheitern daran, die Sparrate langfristig durchzuhalten.

Steuerlicher AfA-Hebel: Bei hohem persönlichen Steuersatz (42 Prozent) erzeugt die AfA-Abschreibung Steuerersparnisse, die in dieser Form kein ETF bieten kann. Dieser Effekt ist real und erheblich — besonders bei der neuen degressiven AfA nach dem Wachstumschancengesetz.

Fremdkapitalhebel: Durch die Bankfinanzierung wird eine deutlich größere Vermögensmasse aufgebaut, als das Eigenkapital allein erlauben würde. Bei Wertsteigerungen profitiert der Investor überproportional — der sogenannte Leverage-Effekt. ETFs können nicht auf Kredit gekauft werden (jedenfalls nicht empfehlenswert für Privatanleger).

Inflationsschutz durch Mietanpassung: Mieten können an die Inflation angepasst werden. Die reale Schuldenlast einer fremdfinanzierten Immobilie sinkt durch Geldentwertung.

Das faire Fazit

Aus rein mathematischer Sicht übertrifft ein breit gestreutes globales ETF-Portfolio für die meisten deutschen Privatanleger die Immobilienrendite — bei geringerem Aufwand, höherer Liquidität und keinem Klumpenrisiko. Immobilien punkten durch steuerliche Hebel, Zwangsspardisziplin und den Leverage-Effekt. Die richtige Antwort auf "Immobilien oder ETF" lautet für die meisten Anleger daher: nicht entweder/oder, sondern beide — in sinnvoller Gewichtung.

Den vollständigen Renditevergleich — inklusive individueller Kalkulation für Ihr persönliches Einkommensniveau — finden Sie im Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage.

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