Immobilienertragsteuer Österreich: Neuvermögen, Altvermögen und die 30-%-Regel erklärt

Viele Investoren aus dem DACH-Raum gehen davon aus, dass Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei veräußert werden können. In Österreich ist das ein teurer Irrtum. Die historische Spekulationsfrist wurde mit 1. April 2012 ersatzlos abgeschafft. Wer seitdem eine Anlageimmobilie verkauft, zahlt unabhängig von der Haltedauer Immobilienertragsteuer (ImmoESt) — in den meisten Fällen 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn.

Was das konkret bedeutet, wie hoch die Steuerlast tatsächlich ausfällt und wann eine deutlich günstigere Pauschalberechnung greift, erklärt dieser Artikel.

Was ist die Immobilienertragsteuer und wann fällt sie an?

Die ImmoESt erfasst Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Privatvermögen gemäß § 30 EStG. Sie gilt für:

• Eigentumswohnungen
• Zinshäuser und Mietobjekte
• unbebaute Grundstücke
• Anteile an Grundstücksgesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen

Der Steuersatz beträgt einheitlich 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn. Dieser wird als Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den steuerlich maßgeblichen Anschaffungskosten berechnet, korrigiert um vorgenommene AfA-Beträge und wertsteigernde Aufwendungen.

Die Steuer wird vom Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt) direkt an das Finanzamt abgeführt. Der Verkäufer erhält den Nettoerlös nach Steuerabzug.

Neuvermögen und Altvermögen: Die entscheidende Trennlinie

Das österreichische Recht unterscheidet strikt zwischen zwei Kategorien, die zu grundlegend unterschiedlichen Steuerbelastungen führen.

Neuvermögen: Anschaffung nach dem 31. März 2002

Beim Neuvermögen wird der tatsächliche Gewinn besteuert. Die Berechnung lautet:

Veräußerungsgewinn = Verkaufserlös − historische Anschaffungskosten − wertsteigernde Aufwendungen + zuvor geltend gemachte AfA

Wichtig: Bereits vorgenommene Gebäudeabschreibungen (AfA) werden dem Veräußerungsgewinn hinzugerechnet und erhöhen damit die Steuerbasis. Wer über Jahre 1,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben hat, reduziert den steuerlichen Restbuchwert und zahlt bei Verkauf entsprechend mehr ImmoESt.

Beispiel: Eine Wohnung wird 2006 um 200.000 Euro erworben und 2026 um 320.000 Euro verkauft. Nach 20 Jahren AfA (1,5 % × 60 % Gebäudeanteil × 200.000 Euro = 1.800 Euro p.a.) wurden insgesamt 36.000 Euro abgeschrieben. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt 120.000 Euro Wertsteigerung plus 36.000 Euro rückgerechnete AfA = 156.000 Euro. ImmoESt: 46.800 Euro.

Altvermögen: Anschaffung vor dem 1. April 2002

Hier greift eine überaus vorteilhafte Pauschalberechnung. Das Finanzamt unterstellt fiktive Anschaffungskosten von 86 Prozent des Veräußerungserlöses. Damit gelten pauschal nur 14 Prozent des Verkaufspreises als steuerpflichtiger Gewinn. Darauf werden 30 Prozent ImmoESt erhoben — was zu einer effektiven Steuerbelastung von nur 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses führt.

Beispiel: Eine Liegenschaft aus dem Jahr 1998 wird 2026 um 500.000 Euro verkauft. Pauschalgewinn: 70.000 Euro. ImmoESt: 21.000 Euro — statt potenziell sechsstelliger Beträge bei Neuvermögen mit realer Gewinnermittlung.

Ausnahme bei Umwidmung: Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet, gelten lediglich 40 Prozent als fiktive Anschaffungskosten, was die effektive ImmoESt auf 18 Prozent des Erlöses erhöht. Für Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 gilt seit dem Budgetbegleitgesetz 2025 zusätzlich ein Zuschlag von 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn.

Das neue Wahlrecht für Altvermögen ab 2026

Wer eine Immobilie aus dem Altvermögen (Anschaffung vor 1. April 2002) erstmals oder nach Unterbrechung wieder vermietet, hat seit 1. Jänner 2026 ein steuerliches Wahlrecht bei der AfA-Bemessungsgrundlage:

Option 1 — Tatsächliche historische Anschaffungskosten: Die Altvermögenseigenschaft bleibt vollständig erhalten. Der AfA-Betrag ist geringer, weil er auf dem historisch niedrigen Kaufpreis basiert. Bei einem späteren Verkauf gilt weiterhin die günstige 4,2-Prozent-Pauschalbesteuerung.

Option 2 — Fiktive Anschaffungskosten (Marktwert zum Vermietungsbeginn): Die Abschreibungsbasis ist deutlich höher, was laufend mehr Einkommensteuer spart. Der Preis: Die Immobilie verliert ihre Altvermögenseigenschaft ab dem Vermietungsbeginn. Eine spätere Wertsteigerung wird als Neuvermögen mit vollen 30 Prozent besteuert.

Für die meisten langfristig orientierten Investoren ist Option 1 günstiger: Die laufende Steuerersparnis durch höhere AfA übersteigt in der Regel nicht den Steuermehrbetrag, der beim Verlust der Altvermögenseigenschaft im Verkaufsfall entsteht.

Wann ist die ImmoESt ausgesetzt?

Es gibt zwei relevante Befreiungstatbestände:

Hauptwohnsitzbefreiung: Wer die Immobilie ab Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend darin gewohnt hat, ist von der ImmoESt befreit. Für reine Anlageimmobilien ohne Eigennutzung gilt diese Befreiung nicht.

Herstellerbefreiung: Wer ein Gebäude selbst errichtet (nicht erworben) hat, ist von der ImmoESt auf den Gebäudewert befreit — sofern das Gebäude nie zur Einkunftserzielung (Vermietung) genutzt wurde. Auf den Grundanteil fällt weiterhin ImmoESt an.

Für klassische Anleger- und Vorsorgewohnungen ohne Eigennutzung greifen weder die Hauptwohnsitzbefreiung noch die Herstellerbefreiung.

Was der ImmoESt-Rechner des BMF leistet und wo seine Grenzen liegen

Das Bundesministerium für Finanzen bietet unter bmf.gv.at einen vereinfachten ImmoESt-Rechner an. Er eignet sich für eine erste Orientierung bei Neuvermögen. Für Altvermögen mit Wahlrecht ab 2026, für Umwidmungszuschläge oder für die Frage der gespaltenen Betrachtung bei vorgemachter Vermietung ist das Tool jedoch nicht ausgelegt.

Wer eine fundierte Verkaufskalkulation aufstellen will, muss AfA-Verlauf, Restbuchwert, Umwidmungshistorie und das Ab-2026-Wahlrecht manuell modellieren — idealerweise gemeinsam mit einem Steuerberater, der auf Immobilieninvestitionen spezialisiert ist.

ImmoESt in der Investitionsstrategie verankern

Die ImmoESt ist kein Randthema, das erst beim Verkauf relevant wird. Sie bestimmt bereits beim Kauf, welche Exit-Strategie wie viel kostet. Wer Altvermögen erwirbt, muss den günstigen Steuerstatus durch die richtige Wahl der AfA-Bemessungsgrundlage aktiv schützen. Wer Neuvermögen aufbaut, sollte von Beginn an modellieren, welchen Anteil des künftigen Verkaufserlöses der Fiskus beansprucht — und ob Haltedauer, Eigennutzungsabschnitte oder eine GmbH-Struktur die Gesamtbelastung reduzieren können.

Der Ratgeber Immobilieninvestition in Österreich enthält konkrete Berechnungsmodelle für beide Vermögenskategorien und zeigt, wie sich das neue Altvermögen-Wahlrecht auf die Gesamtrendite über einen typischen 20-jährigen Investitionshorizont auswirkt.

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