Umsatzsteuer bei Vermietung von Wohnungen in Österreich: Optieren, Vorsteuer und Berichtigungsfrist

Das Thema Umsatzsteuer bei der Wohnungsvermietung ist für viele private Vermieter in Österreich terra incognita — dabei kann es beim Kauf einer Vorsorgewohnung über Zehntausende Euro Unterschied entscheiden. Gleichzeitig birgt die steuerliche Optierung erhebliche Risiken, wenn die Langzeitverpflichtung unterschätzt wird.

Grundregel: Wohnungsvermietung ist umsatzsteuerfrei

Die Vermietung von Wohnräumen zu Wohnzwecken ist in Österreich gemäß § 6 Abs 1 Z 16 UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet:

• Der Vermieter schreibt keine Umsatzsteuer auf die Miete
• Der Vermieter kann keine Vorsteuer aus dem Kauf oder den laufenden Kosten geltend machen

Für Vermieter, die eine Gebrauchtwohnung ohne ausgewiesene Umsatzsteuer kaufen, ist das der Normalfall. Sie sind keine Unternehmer im USt-Sinne, stellen keine Umsatzsteuerrechnung, und der Kauf hat keine umsatzsteuerrechtlichen Implikationen.

Wann Vermieter zu Unternehmern werden: Die Option zur Steuerpflicht

Wer eine Neubauwohnung vom Bauträger als sogenannte Vorsorgewohnung erwirbt, kauft eine Immobilie, auf die der Bauträger 20 Prozent Umsatzsteuer verrechnet. Dieser Vorsteueranteil ist erheblich: Bei einem Nettokaufpreis von 350.000 Euro beträgt die enthaltene USt 70.000 Euro.

Um diese 70.000 Euro vom Finanzamt zurückzubekommen, muss der Käufer:

1. Auf die Kleinunternehmerregelung verzichten: Per schriftlicher Erklärung beim Finanzamt optiert er zur Umsatzsteuerpflicht. Die Kleinunternehmergrenze liegt seit 2025/2026 bei 42.000 Euro Bruttoumsatz — bei niedrigeren Mieteinnahmen wäre man ohne Verzicht automatisch Kleinunternehmer und könnte keine Vorsteuer geltend machen.

2. Auf die Miete 10 Prozent USt aufschlagen: Wohnraumvermietung unterliegt dem ermäßigten USt-Satz von 10 Prozent. Der Vermieter stellt dem Mieter also Nettomiete plus 10 Prozent USt in Rechnung und führt diese 10 Prozent monatlich (oder quartalsweise) per USt-Voranmeldung an das Finanzamt ab.

3. Ordnungsgemäße Buchführung führen: Als USt-Unternehmer müssen Eingangs- und Ausgangsrechnungen dokumentiert werden, und eine jährliche USt-Erklärung ist einzureichen.

Der Vorsteuerabzug: Wie er funktioniert

Nach erfolgreicher Option zur Steuerpflicht und Kauf der Vorsorgewohnung stellt der Vermieter dem Finanzamt seine Eingangsumsatzsteuer (Vorsteuer aus dem Kaufpreis) in der USt-Voranmeldung als Guthaben gegenüber der abgeführten Ausgangssteuer auf die Mieten dar.

Da die Vorsteuer aus dem Kauf einmalig und massiv ist, während die Ausgangsteuer auf Mieten laufend anfällt, ergibt sich in der Praxis ein sofortiges Vorsteuerguthaben, das das Finanzamt erstattet. Dieser Rückfluss — bei 70.000 Euro USt auf einen 350.000-Euro-Netto-Kaufpreis — macht die Vorsorgewohnung auf Nettobasis deutlich günstiger und erhöht die Einstiegsrendite erheblich.

Die 20-jährige Vorsteuerberichtigungsfrist: Das Kernrisiko

Der Vorsteuerabzug ist an eine strikte zeitliche Bedingung geknüpft. Gemäß § 12 Abs 10 UStG gilt für Immobilien im Anlagevermögen ein Vorsteuerberichtigungszeitraum von 20 Jahren ab dem Beginn der Verwendung.

Ändert sich die Verwendung innerhalb dieser 20 Jahre — d.h. endet die steuerpflichtige Vermietung —, muss der Investor für jedes verbleibende Jahr ein Zwanzigstel der ursprünglichen Vorsteuer zurückzahlen.

Beispiele:

• Verkauf der Wohnung nach 5 Jahren: Rückzahlung von 15/20 = 75 % der Vorsteuer
• Eigennutzung ab Jahr 12: Rückzahlung von 8/20 = 40 % der Vorsteuer
• Schenkung an Kind, das nicht vermietet, nach 8 Jahren: Rückzahlung von 12/20 = 60 % der Vorsteuer

Bei 70.000 Euro ursprünglicher Vorsteuer und einem Verkauf nach 5 Jahren: Rückzahlungspflicht von 52.500 Euro. Das eliminiert einen erheblichen Teil des ursprünglichen Steuerprevilegs.

Was bei Umwandlung in Eigennutzung passiert

Ein häufiges Szenario in der Praxis: Der Investor möchte die Vorsorgewohnung irgendwann selbst beziehen — etwa nach der Pensionierung. Das Ende der Vermietung löst die Berichtigungspflicht aus. Die Eigennutzung gilt als Verwendungsänderung im USt-Sinne.

Wer dieses Szenario plant, muss kalkulieren, ob der Vorsteuergewinn auch nach 20 Jahren noch die Gesamtrechnung rechtfertigt — oder ob der Erwerb ohne Vorsteuerabzug (eine Gebrauchtwohnung) für den geplanten Lebenszyklus günstiger wäre.

Umsatzsteuer auf Betriebskosten und laufende Kosten

Als USt-Unternehmer kann der Vermieter auch die Vorsteuer aus laufenden Kosten geltend machen: Hausverwaltungshonorare, Sanierungsrechnungen, Maklerrechnungen für die Vermietung — sofern diese mit USt ausgestellt sind. Das reduziert die laufende USt-Belastung weiter.

Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter weiterverrechnet, müssen ebenfalls mit 10 Prozent USt versehen werden, wenn der Vermieter steuerpflichtig ist.

Die Umsatzsteuer bei der Vorsorgewohnung ist ein mächtiges Instrument — aber nur für Investoren, die wirklich 20 Jahre lang vermieten können und wollen. Alle anderen sollten die Vorsteuer-Erstattung als Risikopuffer einplanen, nicht als gesichertes Kapital.

Der Ratgeber Immobilieninvestition in Österreich enthält ein vollständiges Modell für die umsatzsteuerliche Optierung, inklusive Break-even-Berechnung und Rückzahlungsplanung.

See more Austria guides →