Liebhaberei bei Vermietung in Österreich: Prognoserechnung, Fristen und Fallstricke

Eine Anlageimmobilie kaufen, Verluste aus der Vermietung mit dem Gehalt verrechnen, Steuern sparen — so lautet das vereinfachte Versprechen vieler Immobilienberater. Was dabei oft unerwähnt bleibt: Das Finanzamt erkennt diese Verluste nur an, wenn die Vermietung als ernstzunehmende Einkunftsquelle gilt. Wer keine überzeugende Prognoserechnung vorlegen kann, riskiert, dass sämtliche steuerlichen Vorteile rückwirkend gestrichen werden — inklusive Rückzahlung bereits ausbezahlter Steuergutschriften mit Zinsen.

Das nennt sich Liebhaberei. Und es ist das Damoklesschwert über jeder Anlageimmobilie mit negativem Cashflow.

Was Liebhaberei im Steuerrecht bedeutet

Der Begriff klingt harmlos, hat aber ernste steuerliche Konsequenzen. Das österreichische Steuerrecht geht bei Tätigkeiten, die auf Dauer keinen Gewinn erwarten lassen, von fehlender Gewinnerzielungsabsicht aus. Solche Tätigkeiten gelten als Liebhaberei — und ihre Verluste dürfen nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Bei Wohnungsvermietungen gilt eine gesetzliche Liebhabereivermutung, wenn die Vermietungstätigkeit in einem überschaubaren Zeitraum keinen kumulierten Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (Totalgewinn) erwarten lässt. Der Investor trägt die Beweislast: Er muss mittels einer detaillierten Prognoserechnung nachweisen, dass innerhalb der gesetzlich definierten Frist ein positives Gesamtergebnis erzielt wird.

Die neuen Prognosezeiträume nach der LVO-Novelle 2024

Mit der Novellierung der Liebhabereiverordnung (LVO), BGBl. II Nr. 89/2024, wurden die Prognosezeiträume für ab dem 1. Jänner 2024 beginnende Zeiträume um jeweils fünf Jahre verlängert — eine direkte Reaktion auf die Zinswende und die gestiegenen Finanzierungskosten, die in den frühen Jahren fast aller aktuellen Investitionsobjekte zu strukturellen Verlusten führen.

Kleine Vermietung (Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser):

• Kumulierter Totalgewinn muss innerhalb von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung erzielt werden (zuvor 20 Jahre)
• Maximal 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (zuvor 23 Jahre)

Große Vermietung (Zinshäuser, Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten):

• Kumulierter Totalgewinn muss innerhalb von 30 Jahren ab Beginn der Vermietung (zuvor 25 Jahre)
• Maximal 33 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (zuvor 28 Jahre)

Die Verlängerung gibt Investoren, die hochverzinste Kredite aufgenommen haben, mehr Zeit, bis das Mietportfolio in den Totalgewinn dreht. In der Praxis bedeutet das: Auch bei einem deutlich negativen Cashflow in den ersten Jahren kann die Prognoserechnung aufgehen — sofern realistisch modellierte Mietsteigerungen und sinkende Zinskosten (durch Tilgung) den Verlusttrend umkehren.

Was eine Prognoserechnung enthalten muss

Die Prognoserechnung ist ein Jahr-für-Jahr-Modell, das für den gesamten Prognosezeitraum den kumulierten Überschuss (oder Verlust) ausweist. Sie muss formal korrekt und für das Finanzamt nachvollziehbar sein.

Enthaltene Elemente:

Einnahmen:

• Nettomiete Jahr 1 (Marktmiete oder Richtwertmiete je nach MRG-Status)
• Jährliche Steigerungsrate (orientiert an VPI-Inflation; derzeit realistisch 2,0 bis 2,5 % p.a.)
• Leerstandsabzug (das Finanzamt erwartet einen realistischen Ansatz; typisch 3 bis 5 % der Bruttomiete)
• Mietausfallswagnis (gesetzlich vorgeschriebener Ansatz)

Werbungskosten:

• Fremdkapitalzinsen (degressiv, da jährliche Tilgung die Restschuld reduziert)
• Jährliche Gebäude-AfA (1,5 % des Gebäudewertes nach Abzug Grundanteil)
• Nicht umlagefähige Betriebskosten und Instandhaltungsaufwand
• Einmalige Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Notar) im Anschaffungsjahr
• Hausverwaltung, Makler bei Mieterwechsel, Versicherungen

Ergebnis: Kumulierter Überschuss am Ende des Prognosezeitraums muss positiv sein.

Wertsteigerungen der Immobilie oder geplante Veräußerungserlöse dürfen in der Liebhaberei-Prognoserechnung nicht berücksichtigt werden. Nur laufende Einnahmen und Werbungskosten zählen.

Wann die Prognoserechnung scheitert

Eine Prognoserechnung schlägt fehl, wenn die eingesetzten Parameter zu pessimistisch sind (kein Weg zum Totalgewinn innerhalb der Frist) oder wenn das Finanzamt die Annahmen als unrealistisch verwirft. Typische Schwachstellen:

• Zu niedrige Mietsteigerungsrate: Bei angenommenen 0 % p.a. dreht fast kein Hochzinsobjekt in den Gewinn
• Zu hoher Instandhaltungsaufwand: Wer jedes Jahr 5 % des Mietwertes ansetzt, macht die Prognose schwieriger
• Unterschätzte Laufzeit der Vermietung: Kurze geplante Haltedauer macht den Totalgewinn unwahrscheinlich

Umgekehrt: Zu optimistische Annahmen, die das Finanzamt later nicht nachvollziehen kann, können die Rechnung als unglaubwürdig disqualifizieren.

Die goldene Mitte ist ein realistisches, konsistentes Modell, das plausible Inflationsannahmen, einen annuitätisch sinkenden Zinsverlauf und einen bescheidenen Instandhaltungsansatz kombiniert.

Die Konsequenzen einer Liebhaberei-Einstufung

Wenn das Finanzamt nach Prüfung — oft bei einer Betriebsprüfung oder auf Rückfrage bei der Einkommensteuererklärung — zur Einstufung als Liebhaberei kommt:

1. Verlust des Verlustausgleichs: Alle bisher steuerlich geltend gemachten Verluste aus Vermietung werden rückwirkend gestrichen. Das führt zu Einkommensteuernachzahlungen für alle betreffenden Jahre, zuzüglich Anspruchszinsen.

2. Vorsteuer-Rückzahlungspflicht: Wer den Vorsteuerabzug beim Erwerb einer Vorsorgewohnung in Anspruch genommen hat, muss den berichtigten Betrag gemäß dem 20-jährigen Berichtigungszeitraum zurückzahlen.

Der finanzielle Schaden durch eine Liebhaberei-Feststellung kann leicht 30.000 bis 80.000 Euro und mehr betragen — je nach Vorsteuerabzug, bisher verrechnetem Verlust und Zinsen.

Eine korrekte, formal einwandfreie Prognoserechnung ist deshalb nicht bürokratische Formalität, sondern existenzielle Absicherung der gesamten steuerlichen Konstruktion.

Muster, Berechnungslogik und eine Vorlage für eine finanzamtskonforme Prognoserechnung enthält der Ratgeber Immobilieninvestition in Österreich.

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