Mieteinnahmen versteuern Österreich: AfA, Werbungskosten und Gebäudeanteil erklärt
Wer in Österreich eine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — und diese unterliegen der Steuerpflicht. Allerdings unterschätzen viele Investoren, wie stark das Steuerrecht zugunsten der Vermieter wirkt: Durch Absetzung für Abnutzung und den vollständigen Abzug von Werbungskosten kann die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich reduziert werden. In den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Anlageimmobilie führt das oft zu einem steuerlichen Verlust — der mit anderen Einkünften ausgeglichen werden darf.
Dieser Artikel erklärt, wie die Besteuerung von Mieteinnahmen in Österreich funktioniert, welche Kosten abgesetzt werden können und wie die Gebäudeanteilverordnung die AfA-Berechnung beeinflusst.
Grundprinzip: Progressiver Einkommensteuersatz auf den Überschuss
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden dem persönlichen Einkommensteuer-Tarif des Steuerpflichtigen zugerechnet. Es gibt keinen eigenen Steuersatz für Mieteinnahmen. Wer als Angestellter 40 Prozent Grenzsteuersatz hat, zahlt auf jeden Euro Mietüberschuss ebenfalls 40 Prozent.
Die Steuerstufen 2026 (nach automatischer Inflationsanpassung):
- bis 13.539 Euro: 0 %
- 13.539 bis 21.992 Euro: 20 %
- 21.992 bis 36.458 Euro: 30 %
- 36.458 bis 70.365 Euro: 40 %
- 70.365 bis 104.859 Euro: 48 %
- über 104.859 Euro: 50 %
- über 1.000.000 Euro: 55 % (befristet bis 2029)
Besteuert wird nicht die Bruttoeinnahme, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Dieser Überschuss — oder, bei negativem Ergebnis, der steuerliche Verlust — fließt in die Einkommensteuererklärung.
Werbungskosten: Was vollständig abzugsfähig ist
Der Begriff der Werbungskosten umfasst alle Aufwendungen, die in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Erzielung der Mieteinnahmen stehen. Abzugsfähig sind:
- Fremdkapitalzinsen für den Immobilienkredit (der wichtigste Einzelposten, besonders in der Anfangsphase)
- Kreditnebenkosten (Bearbeitungsgebühren, Kontoführung, Schätzgebühren)
- Maklergebühren für die Vermietung (nicht für den Kauf)
- Rechtsanwalts- und Notarkosten für Mietverträge
- Hausverwaltungsgebühren
- Gebäudeversicherung (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasser)
- Nicht auf den Mieter umlagebare Betriebskosten (z.B. Verwaltungsaufwand für Leerstand)
- Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen
- Steuerberatungskosten für die Mieteinnahmen-Erklärung
- Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude
Nicht abzugsfähig sind: Tilgungszahlungen (nur Zinsen zählen), die Grunderwerbsteuer und andere Anschaffungsnebenkosten beim Kauf (diese können nicht direkt abgesetzt werden, erhöhen aber die AfA-Basis), und sämtliche Aufwendungen für den Grund und Boden (nicht abnutzbar).
Absetzung für Abnutzung (AfA) auf Gebäude
Die AfA ist der entscheidende steuerliche Hebel für Immobilieninvestoren. Das Gebäude gilt steuerlich als abnutzbares Wirtschaftsgut, das über seine Nutzungsdauer an Wert verliert. Diese fiktive Wertminderung kann jährlich als Werbungskosten abgezogen werden.
Standardsatz im Privatvermögen: 1,5 Prozent pro Jahr
Der AfA-Satz für Wohngebäude im Privatvermögen beträgt pauschal 1,5 Prozent des abnutzbaren Gebäudewertes — ohne Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer. Die Abschreibung läuft damit über 66,7 Jahre.
Erhöhter Satz für Altbauten: 2,0 Prozent
Für Gebäude, die nachweislich vor dem Jahr 1915 errichtet wurden, erhöht sich der AfA-Satz ohne Gutachten auf 2,0 Prozent pro Jahr. Das Baujahr muss belegt werden können (Bauakt, Grundbuchauszug).
Instandsetzungsaufwendungen: Sofortabzug oder 15-Jahres-Verteilung
Für größere Instandsetzungsmaßnahmen (z.B. Heizungstausch, Fenstersanierung) besteht die Wahl zwischen sofortigem Werbungskostenabzug und gleichmäßiger Verteilung über 15 Jahre. Die Verteilung ist vorteilhaft, wenn das laufende Einkommen gering ist und eine Progressionsglättung gewünscht wird. Für ökologische Sanierungsmaßnahmen nach dem 31. Dezember 2023 wurde die 15-jährige Abschreibung ausgedehnt, und zusätzlich können 15 Prozent der Sanierungskosten als fiktiver Mehraufwand (Ökozuschlag) geltend gemacht werden.
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Der Gebäudeanteil: Wie er berechnet wird und warum er so wichtig ist
Die AfA darf nur auf den Gebäudewert, nicht auf den Grundwert berechnet werden. Grund und Boden ist nicht abnutzbar. Deshalb muss aus den Gesamtanschaffungskosten der Anteil des Grund und Bodens herausgerechnet werden.
Die Grundanteilverordnung (BGBl. II Nr. 99/2021) definiert pauschal, wie hoch dieser Grundanteil anzusetzen ist:
| Gemeindegröße / Baulandpreis | Grundanteil |
|---|---|
| Gemeinden unter 100.000 Einwohner, Baulandpreis unter 400 €/m² | 20 % |
| Gemeinden unter 100.000 Einwohner, Baulandpreis 400 €/m² oder mehr | 30 % |
| Gemeinden über 100.000 Einwohner, Baulandpreis unter 400 €/m² | 30 % |
| Gemeinden über 100.000 Einwohner, Baulandpreis 400 €/m² oder mehr | 40 % |
Wien und alle Landeshauptstädte haben mehr als 100.000 Einwohner. Da die Baulandpreise in Wien generell über 400 Euro pro Quadratmeter liegen, gilt für Wiener Immobilien ein Grundanteil von 40 Prozent.
Das bedeutet: Nur 60 Prozent der Anschaffungskosten sind die AfA-Bemessungsgrundlage.
Beispiel: Kauf einer Eigentumswohnung in Wien um 350.000 Euro. Gebäudeanteil: 60 % = 210.000 Euro. Jährliche AfA: 1,5 % × 210.000 = 3.150 Euro.
Eine Abweichung von dieser Pauschalaufteilung ist nur durch ein gebührenpflichtiges Sachverständigengutachten möglich. Wenn der tatsächliche Grundwert niedriger ist als der Pauschalwert (etwa in einer Randlage mit niedrigem Bodenpreis), kann ein Gutachten den Gebäudeanteil erhöhen und die AfA-Basis verbessern. Das Gutachten unterliegt allerdings der freien Beweiswürdigung des Finanzamts.
Wie ein steuerlicher Verlust aus Vermietung entsteht und was damit passiert
In den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Anlageimmobilie übersteigen die abzugsfähigen Werbungskosten (besonders Zinszahlungen und AfA) häufig die Mieteinnahmen. Das führt zu einem negativen Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.
Dieser steuerliche Verlust kann mit anderen positiven Einkünften (z.B. Gehalt) verrechnet werden und führt so zu einer unmittelbaren Steuergutschrift. Bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent und einem jährlichen Vermietungsverlust von 5.000 Euro bedeutet das eine Einkommensteuerersparnis von 2.000 Euro — effektiv ein jährlicher Cashflow-Beitrag aus der Steuersparwirkung.
Voraussetzung ist, dass das Finanzamt die Vermietungstätigkeit als Einkunftsquelle und nicht als Liebhaberei einstuft. Darüber entscheidet die Prognoserechnung — ein Thema, das die rechtliche Grenze zwischen steuermindernder Anlageimmobilie und steuerlich nicht anerkannter Freizeitbeschäftigung zieht.
Wer verstehen will, wie AfA, Zinsen und Werbungskosten im Zusammenspiel die tatsächliche Steuerbelastung bei Mieteinnahmen in Österreich formen und wie eine korrekte Prognoserechnung erstellt wird, findet strukturierte Berechnungsbeispiele im Ratgeber Immobilieninvestition in Österreich.
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