Incremento del canon de arrendamiento en 2026: cuánto puede subir el arriendo en Colombia
El propietario que va a renovar un contrato de arrendamiento en 2026 y quiere ajustar el canon al valor de mercado tiene un margen de maniobra legalmente delimitado. El arrendatario que recibe un aviso de incremento superior al IPC tiene derecho a rechazarlo. La Ley 820 de 2003 establece las reglas con suficiente claridad, pero la forma en que se combinan el IPC, el avalúo catastral y el valor comercial del inmueble confunde a muchos propietarios cada año.
Este artículo explica los topes legales vigentes para 2026, cómo calcular el incremento correcto y qué sucede si el propietario sube el arriendo por encima del límite permitido.
El marco legal: Ley 820 de 2003, artículos 18 y 19
La Ley 820 de 2003 es la norma que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Los artículos 18 y 19 establecen dos reglas distintas según el valor del canon frente al avalúo catastral del inmueble.
Artículo 18 — Canon no superior al 1% del avalúo catastral
Cuando el canon mensual no supera el 1% del avalúo catastral del inmueble, el incremento anual no puede superar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior. Este es el caso más común: la mayoría de los arrendamientos de vivienda en Colombia tienen cánones por debajo de ese umbral.
Artículo 19 — Canon superior al 1% del avalúo catastral
Cuando el canon mensual supera el 1% del avalúo catastral, el propietario puede fijar el canon libremente con base en el valor comercial del inmueble. Sin embargo, la ley establece un límite adicional: el canon nunca puede superar el 2% del avalúo catastral mensual.
En la práctica, el artículo 19 aplica a muy pocos contratos de vivienda urbana. El avalúo catastral en Colombia suele estar por debajo del valor comercial del inmueble, lo que hace que el 1% catastral sea un umbral relativamente fácil de superar en cánones de inmuebles de alto valor. Pero el tope del 2% del avalúo catastral actúa como límite superior que frena incrementos desproporcionados.
El IPC que aplica para 2026
El incremento permitido por el artículo 18 se calcula con el IPC del año anterior al ajuste, no del año en curso. Para contratos que se renueven durante 2026, el IPC de referencia es el de 2025.
El IPC de 2025 en Colombia fue de 6,12%, según los datos del Banco de la República. Ese es el tope máximo de incremento para los contratos de vivienda urbana que se ajustan en 2026 bajo el artículo 18.
Para calcular el nuevo canon:
Nuevo canon = Canon actual × (1 + 0,0612)
Ejemplo concreto:
- Canon actual: $1.800.000 COP/mes
- IPC 2025: 6,12%
- Incremento máximo: $1.800.000 × 0,0612 = $110.160 COP
- Nuevo canon máximo: $1.910.160 COP/mes
El propietario puede aplicar un incremento menor al IPC, pero no uno mayor. No existe ninguna norma que obligue a incrementar el canon exactamente al IPC: el tope es un límite superior, no un piso.
Cómo verificar el avalúo catastral del inmueble
El avalúo catastral del inmueble aparece en la factura del impuesto predial emitida por el municipio. En Medellín, la emite el Departamento Administrativo de Hacienda municipal. En Bogotá, el IGAC o la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.
El avalúo catastral no es el mismo que el valor comercial. En la mayoría de los municipios colombianos, el avalúo catastral es inferior al valor de mercado, en algunos casos significativamente. Para inmuebles en zonas como El Poblado en Medellín (donde el metro cuadrado promedia 7,6 millones de COP), la diferencia entre avalúo catastral y valor de mercado puede ser sustancial.
Para determinar si el canon actual supera o no el 1% del avalúo catastral:
- Obtener el avalúo catastral del predio de la última factura de predial
- Calcular el 1%: Avalúo catastral ÷ 100
- Comparar ese valor con el canon mensual actual
Si el canon es menor que el resultado, aplica el artículo 18 (tope IPC). Si el canon es mayor, aplica el artículo 19 (límite 2% del avalúo catastral).
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Cuándo y cómo notificar el incremento al arrendatario
La Ley 820 establece que el propietario debe notificar el incremento del canon con al menos tres meses de anticipación al vencimiento del período de arrendamiento. Si el contrato tiene un año de vigencia y vence en agosto de 2026, la notificación del nuevo canon debe hacerse antes del 31 de mayo de 2026.
La notificación debe ser por escrito. No tiene que ser mediante acto formal, pero sí documentada: correo certificado, carta con firma de recibido o comunicación escrita que permita probar la fecha de envío y recepción.
Si el propietario no notifica con la anticipación correcta, no puede aplicar el incremento en el período inmediato. Tendría que esperar al siguiente período.
Qué pasa si el propietario sube el arriendo por encima del IPC
El arrendatario tiene derecho a rechazar un incremento que supere el límite del IPC para contratos bajo el artículo 18. El exceso sobre el tope legal es simplemente inexigible: el arrendatario puede seguir pagando el canon anterior sin que eso constituya incumplimiento del contrato.
Si el propietario insiste en cobrar el exceso y el arrendatario no lo paga, el propietario no puede iniciar un proceso de restitución por ese motivo, porque el arrendatario está pagando el valor que la ley le permite pagar.
Para el propietario, la tentación de subir el arriendo por encima del IPC cuando el mercado lo justifica es comprensible. Pero hacerlo sin verificar el avalúo catastral ni el cumplimiento del artículo 18 puede generar conflictos innecesarios con arrendatarios que sí conocen sus derechos.
Incremento del canon frente a valor comercial del mercado
Un punto de tensión frecuente: el propietario siente que el IPC del 6,12% no refleja el incremento real del mercado inmobiliario en su zona. En Medellín, Bogotá o Cartagena, los precios de arrendamiento en zonas de alta demanda pueden subir más que el IPC en ciertos años.
La ley no prevé un mecanismo para ajustar el canon al valor comercial mientras el contrato está vigente, más allá de los límites del artículo 18 o 19. La única forma de renegociar libremente es al término del contrato: si el arrendatario decide no renovar, el nuevo contrato puede iniciar con el canon que las partes acuerden. Si el arrendatario renueva, el ajuste está limitado por la ley.
Esto tiene implicaciones para la estrategia de inversión: los contratos de arrendamiento de largo plazo con IPC como único mecanismo de ajuste pueden ir rezagándose frente al mercado en zonas de alta valorización. El rendimiento por arrendamiento (4-6,5% anual en la renta tradicional) puede sostenerse, pero los ajustes de valor comercial se realizan principalmente entre contratos, no dentro de ellos.
La Guía de Inversión Inmobiliaria en Colombia incluye el análisis completo del marco de la Ley 820 aplicado a la gestión de arrendamientos como estrategia de inversión, con la hoja de evaluación financiera para calcular rendimiento neto real después de incrementos, vacancia y gastos.
Resumen: los topes de incremento para 2026
| Situación | Tope legal de incremento |
|---|---|
| Canon ≤ 1% del avalúo catastral | IPC 2025 = 6,12% |
| Canon > 1% del avalúo catastral | Libre, hasta máximo 2% del avalúo catastral mensual |
| Notificación al arrendatario | Con al menos 3 meses de anticipación |
La verificación de estos topes antes de enviar cualquier notificación de incremento evita conflictos que no tienen ningún beneficio para el propietario y pueden deteriorar una relación de arrendamiento que funciona bien.
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