ISAI en Quintana Roo, Jalisco y Nuevo León: Tasas 2026 y Cuánto Pagas al Comprar
ISAI en Quintana Roo, Jalisco y Nuevo León: Tasas 2026 y lo que Pagas de Más si no Calculas Antes
Hay un impuesto que la mayoría de compradores e inversionistas descubren tarde: el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Es el tributo más oneroso dentro de los gastos de escrituración, puede representar entre el 2% y el 6.5% del valor de la propiedad, y se paga de contado el mismo día de la firma de la escritura pública. No hay financiamiento, no hay plazos.
Si estás evaluando propiedades en Quintana Roo (Cancún, Tulum, Playa del Carmen), en Jalisco (Guadalajara, Puerto Vallarta) o en Nuevo León (Monterrey y zona metropolitana), aquí están las tasas vigentes en 2026 y la aritmética real que necesitas para no quedarte corto en la mesa del notario.
Qué es el ISAI y Por Qué Varía Tanto Entre Estados
El ISAI —también llamado Impuesto de Traslado de Dominio (ITD) o Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) dependiendo de la entidad— es un impuesto local de competencia estatal o municipal. Cada entidad federativa fija su tasa y su base gravable de forma soberana, lo que produce disparidades radicales entre estados.
La base gravable es siempre el mayor de tres valores: el precio pactado de compraventa, el valor del avalúo comercial exigido por el notario, o el valor catastral del inmueble. Si compraste con precio bajo por debajo del avalúo comercial, el ISAI se calcula sobre el avalúo, no sobre el precio que pagaste.
ISAI en Quintana Roo: Tasa del 3%
Quintana Roo aplica una tasa base de 3% sobre el valor de la operación. Esta tasa se aplica al universo de municipios que concentran la inversión turística: Benito Juárez (Cancún), Solidaridad (Playa del Carmen), Tulum y Bacalar.
Para una propiedad de $3,500,000 MXN en Tulum Centro —precio representativo para un departamento de dos habitaciones según los datos de mercado de 2026— el ISAI sería:
$3,500,000 × 3% = $105,000 MXN
Esa suma se desembolsa el día de la escrituración, en efectivo o transferencia al notario. No se financia, no se negocia con el vendedor (salvo acuerdo privado que el mercado rara vez acepta) y no admite fraccionamiento.
El costo total de escrituración en Quintana Roo para esa misma propiedad, sumando el ISAI, honorarios notariales, avalúo, derechos de inscripción registral y la constitución del fideicomiso bancario para compradores extranjeros en Zona Restringida, oscila entre el 5.5% y el 7% del valor de la transacción. Para $3,500,000 MXN, eso representa entre $192,500 y $245,000 MXN adicionales al precio de compra.
ISAI en Jalisco: Tasa del 2%
El estado de Jalisco aplica una tasa plana de 2% por transmisión patrimonial. Esta tasa aplica para los municipios de la Zona Metropolitana de Guadalajara (Zapopan, Tlaquepaque, Tonalá, Tlajomulco de Zúñiga) y para los municipios del corredor de Puerto Vallarta, incluyendo Bahía de Banderas.
Para una propiedad de $4,000,000 MXN en Guadalajara, el ISAI en Jalisco sería:
$4,000,000 × 2% = $80,000 MXN
Comparado con la misma operación en la Ciudad de México, donde la tarifa progresiva podría generar un ISAI efectivo del 4.5% al 5.5% sobre ese valor ($180,000 a $220,000 MXN), la diferencia de hasta $140,000 MXN es capital que permanece invertido o que reduce la necesidad de liquidez en el cierre.
Para Puerto Vallarta, donde el mercado de renta vacacional y la demanda de compradores extranjeros mantiene precios elevados, la tasa de Jalisco del 2% representa una ventaja fiscal significativa. Una propiedad de $6,000,000 MXN frente a la bahía genera un ISAI de $120,000 MXN, frente a los $270,000 a $390,000 MXN que produciría la tarifa progresiva de CDMX.
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ISAI en Nuevo León: Tasa del 3%
Nuevo León cobra el 3% sobre el valor de la operación, igual que Quintana Roo. Esta tasa aplica de forma uniforme para todos los municipios de la Zona Metropolitana de Monterrey: San Pedro Garza García, San Nicolás de los Garza, Apodaca, Santa Catarina, Escobedo y la ciudad de Monterrey misma.
Para una propiedad de $5,000,000 MXN en San Pedro Garza García —uno de los mercados de renta corporativa más sólidos del país— el ISAI es:
$5,000,000 × 3% = $150,000 MXN
Los gastos totales de cierre en Nuevo León para esa transacción se ubican entre el 5% y el 6.5% del valor, sin incluir fideicomiso (innecesario aquí porque Monterrey no está en Zona Restringida). Eso representa entre $250,000 y $325,000 MXN de liquidez adicional requerida el día de la escritura.
Comparativa Directa: El Costo Real por Estado para un Mismo Capital
La siguiente tabla muestra el costo del ISAI para tres niveles de inversión típicos en cada mercado:
| Valor de la propiedad | ISAI Quintana Roo (3%) | ISAI Jalisco (2%) | ISAI Nuevo León (3%) |
|---|---|---|---|
| $2,000,000 MXN | $60,000 | $40,000 | $60,000 |
| $4,000,000 MXN | $120,000 | $80,000 | $120,000 |
| $7,000,000 MXN | $210,000 | $140,000 | $210,000 |
| $12,000,000 MXN | $360,000 | $240,000 | $360,000 |
La diferencia de un punto porcentual entre Jalisco y los otros dos estados no es trivial en propiedades de valor alto: en una operación de $12,000,000 MXN, el ISAI de Jalisco ahorra $120,000 MXN frente a Quintana Roo o Nuevo León, suficiente para cubrir el costo completo del avalúo, los honorarios del notario y los derechos de inscripción en el RPP.
Lo que el ISAI No Incluye: Los Otros Costos del Cierre
El ISAI es el componente mayor, pero no el único. Al total del ISAI debes sumar:
- Honorarios notariales: entre 1% y 3% del valor de la operación, con IVA del 16% sobre los honorarios
- Avalúo comercial: entre $15,000 y $40,000 MXN según la complejidad del inmueble, con IVA
- Derechos de inscripción en el RPP: entre $5,000 y $20,000 MXN según el estado y el valor del predio
- Constitución del fideicomiso (solo Zona Restringida, aplica en Puerto Vallarta, Riviera Maya): entre $15,000 y $35,000 MXN para la apertura, más entre $9,500 y $14,000 MXN anuales de mantenimiento
La suma total de todos estos costos es lo que el mercado inmobiliario denomina "gastos de escrituración" y el monto que debes tener disponible en efectivo adicional al precio de compra. Planificar este desembolso como parte del modelo financiero de rentabilidad desde el día uno evita sorpresas en la mesa del notario que pueden hacer caer una operación que ya estaba avanzada.
La Guía de Inversión Inmobiliaria en México incluye una hoja de cálculo de costos de cierre configurable por estado, que integra el ISAI, honorarios notariales, avalúo y derechos registrales en un solo modelo financiero. También cubre los estados con regímenes especiales, las exenciones disponibles para vivienda de interés social y la diferencia entre valor catastral, avalúo y precio pactado para efectos del cálculo del ISAI. Consigue el kit en firsthomestartguide.com/mx/inversion-inmobiliaria.
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