전세 사기 예방 체크리스트: 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지

2022~2024년 전세 사기 피해는 수만 명에 달했다. 빌라왕 사태와 깡통전세의 트라우마는 지금도 진행 중이다. 전세 계약을 앞두고 있거나, 전세 탈출 후 매매로 전환을 고민 중이라면 이 체크리스트를 반드시 읽어야 한다.

1. 등기부등본: 계약 전, 잔금 직전 두 번 확인

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 700원에 발급할 수 있다. 계약서 작성 전 한 번, 잔금(전세금 입금) 직전 한 번 더 확인하는 것이 원칙이다.

확인할 항목:

• 갑구: 소유권 이전 이력, 가압류, 처분금지가처분 등 제한 사항
• 을구: 근저당권(은행 대출), 전세권 등 담보 권리

근저당 채권최고액이 높다면 실제 소유자가 집을 담보로 많은 빚을 진 상태다. 선순위 근저당이 전세보증금보다 크면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

2. 공시가격과 선순위 대출의 합산

현재 근저당 채권최고액 합산에 내 전세보증금을 더한 금액이 주택 공시가격(시세)의 80%를 초과하지 않아야 안전하다는 기준이 일반적으로 사용된다.

예: 3억 원 빌라, 은행 근저당 채권최고액 1억 8천만 원 (실제 대출 약 1.5억), 전세 요구액 1.5억 원 → 합산 3억 원 = 공시가의 100% → 위험.

3. 전세보증금 반환보증 가입

HUG(주택도시보증공사) 또는 HF(한국주택금융공사)의 전세보증금 반환보증에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해준다.

가입 조건:

• 주택 유형과 보증금에 따라 가입 가능 여부가 다르다
• 아파트보다 빌라·오피스텔은 가입이 까다로울 수 있다
• 보증료는 보증금의 연 0.1~0.2% 수준

계약 후 가능한 빨리 가입 신청을 해야 한다. 계약 만료 후에는 가입이 불가능하다.

4. 확정일자와 전입신고: 반드시 이사 당일 완료

이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리해야 한다. 이 두 가지가 완료된 다음날 0시부터 우선변제권이 생긴다.

주민센터 방문으로 전입신고와 확정일자를 동시에 처리할 수 있다. 확정일자는 주민센터, 법원, 또는 인터넷 등기소에서도 받을 수 있다.

전입신고를 미루거나 확정일자를 빠뜨리면, 나보다 나중에 등기된 근저당이 선순위가 돼 경매 시 보증금 회수가 불가능해진다.

5. 임대인 본인 확인

계약 당일 임대인의 신분증을 확인하고, 등기부등본상 소유자와 일치하는지 반드시 대조한다. 대리인이 나올 경우 위임장과 공증된 인감증명서가 있어야 한다.

계약금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의 계좌로 직접 송금한다. 중개사 명의나 대리인 명의 계좌로 보내면 사기 시 구제가 어렵다.

6. 미등기 건물과 위반 건축물 주의

건축물대장을 확인해 미등기 또는 위반 건축물 여부를 확인한다. 위반 건축물은 전세보증금 반환보증 가입이 불가능하고, 경매 시 건물 가치 산정에서 불이익을 받을 수 있다.

7. 깡통전세 판별: 전세가율 확인

전세가율 = 전세보증금 / 매매 시세 × 100

전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험 신호다. 전세 만기 시 매매가가 하락해 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없어질 수 있다.

네이버 부동산이나 KB부동산에서 해당 단지의 최근 실거래가와 전세가를 비교해 전세가율을 직접 계산해 볼 수 있다.

전세 위험을 피하기 위해 매매로 전환을 결심했다면, 디딤돌 대출·취득세 감면·잔금 절차를 단계별로 준비해야 한다. 전세 탈출부터 첫 내 집 마련의 전 과정이 궁금하다면 첫 주택 구매 가이드에서 통합 로드맵을 확인하라.

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