住宅ローンはいくら借りれる？年収別の借入可能額と返済シミュレーション

「年収の5〜7倍まで借りられる」というネットの情報を鵜呑みにして、物件を探し始めた後に審査で大幅に減額される——これが初めての住宅購入で最もよく起きる落とし穴だ。金融機関が「借りられる額」と、家計が無理なく「返せる額」は別物であり、両方を把握した上で資金計画を立てなければならない。

審査で使われる「返済負担率」の実態

住宅ローンの審査で金融機関が最も重視するのが「返済負担率（返済比率）」だ。年収に対するすべての借入の年間返済額の割合を指し、一般的に25〜35%以下が基準とされる。

ただし、ここには見落とされがちな落とし穴がある。自動車ローン、スマートフォンの分割払い、カードローン、リボ払いの残債もすべてこの計算に含まれる。

返済負担率の計算式：

年間返済額（住宅ローン＋その他借入） ÷ 年収 × 100 = 返済負担率

例：年収500万円のケース

他に自動車ローン月2万円（年24万円）がある場合、住宅ローンに使える枠は以下になる。

• 返済負担率30%の上限：500万円 × 30% = 年150万円
• 自動車ローンを差し引いた住宅ローンの上限：年126万円（月10.5万円）

金融機関によってはより厳しい「審査金利（実際の契約金利より高い、通常3〜4%程度）」で返済負担率を計算するため、実際の借入限度は見かけより低くなることが多い。

年収別の借入可能額の目安（2026年基準）

以下は変動金利1.0%・返済期間35年・返済負担率30%で試算した「借りられる額」の目安だ。

あくまで目安だが、これを見ると「年収の8倍」まで借りられるケースもある。ただし重要なのは「借りられる額の上限まで借りない」という判断軸だ。

「返せる額」から逆算する正しいアプローチ

借入可能額ではなく、実際に家計が無理なく返済できる金額から逆算することが安全な住宅購入の出発点だ。

手取り収入の25〜28%を住宅ローンに充てるのが現実的な上限：

手取り月収40万円の場合 → 住宅ローン返済額は月10〜11.2万円まで

この返済額で変動金利1.0%・35年返済の借入額を逆算すると、約3,500〜4,000万円となる。

あわせて計算すべきランニングコスト：

マンションの場合、住宅ローンの返済だけでなく管理費・修繕積立金（目安：月2〜4万円）が加わる。さらに固定資産税（年20〜30万円程度）も毎年発生する。これらを含めた「住居費の合計」が手取りの30〜35%以内に収まるかどうかが判断基準になる。

金利上昇リスクのシミュレーション

2026年現在、市場では日銀の追加利上げ観測が高まっている。変動金利で借りた場合、金利が上昇すれば返済額も増える（5年ルールにより即時反映ではないが、6年目以降に最大25%増まで返済額が上がる可能性がある）。

変動金利1.0%で3,500万円を借りた場合の金利変化別シミュレーション（35年、月返済額）：

金利が2%に上昇した場合、月約1.7万円・年約20万円・35年で700万円以上の追加負担が生じる。この水準でも家計が耐えられるかを事前にシミュレーションしておくことが、変動金利選択の必須条件だ。

「借りられる額」と「返せる額」のギャップを把握した上で物件探しを始めることが、後悔しない住宅購入の第一歩だ。初めてのマイホーム購入ガイドでは、年収・手取り・ライフプランを組み合わせた資金計画の立て方を、ステップごとのロードマップとして整理している。銀行のシミュレーターでは見えてこない「返済の余力」を正確に把握するために活用してほしい。

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