住宅ローン控除の確定申告のやり方と還付額の計算方法【2026年最新版】

マイホームを購入した翌年の2月、確定申告の手続きを知らずに控除を取り逃がした人は後を絶たない。住宅ローン控除は最大で年間35万円（2026年以降の最高水準）が13年間還付されるにもかかわらず、初年度の確定申告を怠れば一切受けられなくなる。

住宅ローン控除で実際にいくら戻るのか

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7%が所得税から直接差し引かれる制度だ。最長13年間にわたって適用される。

計算の基本式はシンプルだ。

年間の還付額 = 年末ローン残高 × 0.7%

ただし、控除できる上限は「借入限度額 × 0.7%」と「実際に支払った所得税額＋翌年の住民税（上限9.75万円）」のどちらか小さい方になる。

2026年以降の借入限度額（入居年別）

令和8年度の税制改正で住宅ローン控除は2030年12月31日まで延長された。借入限度額は住宅の省エネ性能と世帯属性によって異なる。

子育て世帯（18歳未満の子がいる）または若者夫婦世帯（いずれかが39歳以下）は借入限度額の上乗せが受けられる。認定住宅なら最大で年間35万円（5,000万円×0.7%）の控除となる。

具体的な計算例：

年収600万円の会社員が4,000万円のZEH水準住宅を購入し、子育て世帯の場合——

• 借入限度額：4,500万円
• 年末ローン残高：3,980万円（初年度概算）
• 控除額：3,980万円 × 0.7% = 約27.9万円

この金額が所得税から還付される。所得税で引ききれない分は翌年の住民税から最大9.75万円まで差し引かれる。

中古住宅を買った場合の適用条件

中古住宅の住宅ローン控除には追加条件がある。

2026年時点の中古住宅の主な要件：

1. 築年数要件の廃止と耐震基準への移行 — 旧耐震物件（1981年5月31日以前に建築確認）は「耐震基準適合証明書」の取得が必須。取得できなければ控除は受けられない
2. 床面積 — 合計所得が1,000万円以下の場合は40平方メートル以上に緩和（通常は50平方メートル以上）
3. 借入限度額 — 中古住宅は認定住宅でも3,000万円が上限（一般世帯）
4. 省エネ基準 — 2028年以降に入居する新築は省エネ基準不適合なら原則対象外だが、中古は現状の耐震基準を満たせば一部適用可能

なお、旧耐震マンションでも管理組合が耐震診断・補強を実施し、証明書を取得済みの場合は適用できる。購入前に仲介業者を通じて証明書の有無を必ず確認すること。

確定申告のやり方（初年度のみ必須）

必要書類一覧：

• 源泉徴収票（勤務先発行）
• 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関発行）
• 売買契約書または建築請負契約書のコピー
• 登記事項証明書（法務局で取得）
• 不動産取得税の減額証明書（自治体発行、省エネ住宅の場合）
• 長期優良住宅・認定低炭素住宅の認定通知書（該当する場合）

申告の手順：

1. 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」（e-Tax）にアクセス
2. 「住宅借入金等特別控除」の項目から必要事項を入力
3. 年末残高証明書の数値を正確に転記する
4. 源泉徴収票の所得税額と照らし合わせて還付額を確認
5. 申告書を提出（e-Taxなら自宅から送信可能）

申告受付期間は毎年2月16日から3月15日。初年度は必ず確定申告が必要で、2年目以降は勤務先の年末調整で完結できる。

2026年制度で注意すべき重要な変更点

災害レッドゾーンは対象外： 2028年以降に入居する新築住宅が土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」内にある場合、住宅ローン控除の対象外となる。相場より著しく安い土地を検討する際はハザードマップで必ず確認すること。

床面積緩和と上乗せ措置の非両立： 床面積40平方メートル以上への緩和（所得1,000万円以下の場合）と、子育て世帯向けの借入限度額上乗せは同時に受けられない。40〜49平方メートルの物件で子育て世帯の上乗せを狙う場合は50平方メートル以上が必須。

住宅ローン控除の最大化は、購入する物件の省エネ性能と自分の世帯属性を把握した上で逆算することから始まる。13年間で数百万円規模の還付につながるこの制度を取りこぼさないための準備は、初めてのマイホーム購入ガイドで体系的に学べる。資金計画から申告手続きまでステップごとに解説している。

See more Japan guides →