新築の固定資産税はいくら？不動産取得税の計算方法と2026年の軽減措置

マイホームを購入した後、毎年届く固定資産税の請求書に驚く人は少なくない。物件価格の交渉や住宅ローンの金利には敏感でも、保有コストとして毎年発生する税金を資金計画に組み込めていないケースが多い。さらに、購入後数ヶ月で届く不動産取得税の通知も一度限りの大きな出費だ。

新築の固定資産税：いくらかかるのか

固定資産税は毎年1月1日時点の不動産所有者に課税される。税率は固定資産税評価額（課税標準額）の1.4%が標準だ。都市計画区域内の物件には都市計画税（最大0.3%）も上乗せされる。

固定資産税評価額は実際の売買価格ではなく、市区町村が独自に算定した額で、新築マンションの場合は概ね売買価格の50〜70%程度が目安とされる。

新築マンション・新築戸建ての目安（市街化区域内）：

ただし、新築住宅には大きな軽減措置がある。

新築住宅の固定資産税軽減措置（令和8年度税制改正）

新築住宅（床面積40〜280平方メートル）は、完成後の一定期間、固定資産税の建物分が半額になる減額措置がある。

令和8年度税制改正で、この減額措置の適用床面積要件が「40平方メートル以上240平方メートル以下」に変更され、令和13年（2031年）3月31日まで延長された。コンパクトマンション購入者にとってはメリットが拡大している。

例：新築マンションの固定資産税（評価額2,000万円の5年間）：

軽減措置適用期間中（5年間）：年約7万円 → 適用終了後：年約14万円

この「5年後の倍増」を知らずに資金計画を立てると、後から家計を圧迫する。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は不動産を取得してから数ヶ月後（通常半年〜1年）に都道府県から一度だけ課税される地方税だ。税率は本来4%だが、特例で土地・住宅建物ともに3%に軽減されている。

基本的な計算式：

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 3%

ただし、住宅用の建物には控除額が設けられており、新築住宅は1戸あたり1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）が評価額から控除される。

新築一般住宅の計算例：

• 建物の固定資産税評価額：1,500万円
• 控除額：1,200万円
• 課税標準：300万円
• 不動産取得税：300万円 × 3% = 9万円

つまり評価額が1,200万円以下なら不動産取得税はゼロになる計算だ。多くの一般的な新築住宅では実質ほぼ非課税になるケースが多い。

令和8年度税制改正での変更点：

不動産取得税の免税点（課税されない基準額）が大幅に引き上げられた。土地は10万円から16万円、新築家屋は1戸あたり23万円から66万円へと緩和された。また、税額控除を受けるための床面積要件の下限が50平方メートルから40平方メートルに緩和され、令和13年まで延長されている。

土地の不動産取得税にも軽減措置がある

住宅用の土地を取得した場合の不動産取得税についても軽減措置がある。

計算が複雑になるが、一般的な住宅用地では以下のいずれか大きい方の額が控除される。

1. 45,000円
2. （土地1平方メートルの固定資産税評価額 × 1/2）×（住宅の床面積 × 2（最大200平方メートル）） × 3%

この計算により、多くの一般住宅用地では不動産取得税が大幅に軽減または実質ゼロになる。

固定資産税と不動産取得税は物件選びの段階で必ず試算すべきコストだ。住宅ローンの月々の返済額だけに注目し、これらの保有コストを見落とすと購入後に家計が圧迫される。初めてのマイホーム購入ガイドでは、購入時の諸費用から毎年のランニングコストまで、マイホームの総所有コストを体系的に把握するためのガイドとして活用できる。

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