KIM-Verordnung Österreich: Was sie war, was sie ersetzte und was das 2026 für Erstkäufer bedeutet

Viele Österreicher, die in den letzten Jahren ein Eigenheim kaufen wollten, erinnern sich an drei Buchstaben, die sie entweder abgeschreckt oder komplett ausgebremst haben: KIM. Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (kurz: KIM-Verordnung) war ab Mitte 2022 das härteste Regulierungsinstrument, das die Finanzmarktaufsicht (FMA) je gegen den privaten Immobilienkauf eingesetzt hat. Zehntausende Finanzierungswünsche wurden dadurch blockiert. Dann, am 30. Juni 2025, lief sie aus.

Was viele Käufer nicht wissen: Das Phantasma "KIM" lebt in den Köpfen weiter, obwohl die Rechtslage bereits eine andere ist. Wer das nicht versteht, schließt sich selbst unnötig aus dem Markt aus.

Was die KIM-Verordnung konkret verlangte

Die KIM-Verordnung war kein Richtwert, keine Empfehlung. Sie war hartes Gesetz mit drei zwingenden Grenzen:

• 20 % Eigenkapital — mindestens, ohne Ausnahme
• Maximale Schuldendienstquote (DSTI) von 40 % des monatlichen Nettoeinkommens
• Maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren

Wer auch nur eine dieser drei Grenzen verletzte, bekam keinen Kredit — unabhängig davon, wie solide sein Einkommen war oder wie viel Vermögen er anderweitig besaß. Die FMA ließ den Banken dabei so gut wie keinen Spielraum. Das Ergebnis: Ein drastischer Einbruch der Kreditvergabe, eine Stagnation am Bau- und Transaktionsmarkt, und Tausende Erstkäufer, die frustriert auf der Wartebank saßen.

Was sie ersetzte: Das WIK-Rundschreiben

Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 trat das FMA-Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten (kurz: WIK-RS) in Kraft. Der Unterschied ist fundamental — und für Erstkäufer im Jahr 2026 entscheidend:

Das WIK-RS wandelt den bisherigen gesetzlichen "Muss"-Rahmen in einen flexiblen Richtwert um. Die Kennzahlen 90/40/35 bleiben als Orientierung bestehen — also 10 % Eigenkapital (die Bank finanziert maximal 90 %), 40 % DSTI und 35 Jahre Laufzeit. Aber: Banken können nun intern von diesen Werten abweichen, wenn sie das mit einer fundierten Begründung dokumentieren können.

Was das konkret bedeutet:

• Eine Bank kann einem Käufer mit nur 15 % Eigenkapital einen Kredit gewähren, wenn die Bonität exzellent ist, das Einkommen krisenresistent ist und weitere Sicherheiten vorhanden sind.
• Ein höheres Einkommen kann eine höhere Schuldendienstquote kompensieren.
• Das Bankinstitut muss die Abweichung intern begründen — aber es darf das jetzt wieder.

Wichtig: Für Kredite unter 50.000 Euro (bzw. 100.000 Euro bei Paaren) sowie für Zwischenfinanzierungen gelten die Richtwerte des WIK-RS gar nicht. Diese Segmente sind davon vollständig ausgenommen.

Warum das Phantasma weiterlebt — und was das kostet

Laut Marktbeobachtern gehen viele Erstkäufer 2026 noch immer davon aus, dass die alten KIM-Regeln gelten. Sie suchen gar nicht erst das Bankgespräch, weil sie glauben, die 20-%-Grenze nicht erfüllen zu können. Dieser Denkfehler ist teuer: Wer nicht fragt, erfährt nicht, dass die Bank heute wieder Spielraum hat.

Der strategische Unterschied zwischen KIM und WIK: Früher ging es darum, starre Quoten auf den Cent genau zu erfüllen. Heute geht es darum, dem Bankberater eine überzeugende Argumentationslinie zu liefern: stabiles Einkommen, realistische Haushaltsrechnung, nachvollziehbare Sicherheiten, klare Lebensplanung. Ein gut vorbereitetes Bankgespräch — mit Gehaltsbelegen, Eigenkapitalnachweis und einer realistischen Budgetrechnung — schlägt im Jahr 2026 mehr aus als früher jede Detailprüfung der Zahlenverhältnisse.

Die aktuelle Zinssituation macht Fixzinsen attraktiv

Parallel zur regulatorischen Entspannung hat sich das Zinsniveau auf einem moderaten Niveau konsolidiert. Variable Kredite notieren Mitte 2026 bei rund 2,75 % (EURIBOR-gekoppelt), langfristige Fixzinskredite bei etwa 3,19 % bis 3,45 %. Der Aufschlag für 10 Jahre Zinssicherheit liegt damit bei unter 0,7 Prozentpunkten — historisch gering.

Für Erstkäufer, die langfristig planen, ist die Empfehlung daher eindeutig: Der minimale Mehrpreis für einen Fixzinskredit bietet eine Kalkulationssicherheit, die im Falle einer erneuten Zinswende unbezahlbar ist.

Was das für Ihre Vorbereitung bedeutet

Der Übergang von KIM zu WIK hat die Spielregeln verschoben, nicht abgeschafft. Wer 2026 eine Immobilienfinanzierung in Österreich beantragen will, sollte folgendes im Kopf behalten:

Eigenkapital bleibt entscheidend. Auch wenn die harte 20-%-Grenze weggefallen ist, schätzen Banken Eigenkapital nach wie vor als das stärkste Vertrauenssignal. Wer 20 % oder mehr mitbringt, verhandelt aus einer deutlich komfortableren Position.

Die Nebenkosten müssen aus eigenen Mitteln kommen. Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %), Makler (bis zu 3,6 %) und Vertragserrichterkosten (1–3 %) werden von Banken fast nie mitfinanziert. Das bedeutet: Auf einen 400.000-Euro-Kauf kommen bis zu 48.000 Euro an Nebenkosten obendrauf — und die brauchen Sie in Cash.

Vorbereitung ersetzt Eigenkapital nicht, ergänzt es aber. Ein vollständiges Kreditdossier — Gehaltszettel der letzten drei Monate, Kontoauszüge, Nachweis über Rücklagen, realistischer Haushaltsplan — signalisiert der Bank Seriosität und erhöht den Spielraum für Gespräche über Konditionen.

Wenn Sie sich durch das gesamte österreichische Kauf- und Finanzierungssystem — von der Wohnbauförderung bis zum BTVG-Ratenzahlungsplan beim Neubau — strukturiert durcharbeiten wollen, finden Sie alle Bausteine im Ratgeber Erste Immobilie Kaufen in Österreich.

Fazit: KIM ist Geschichte — nutzen Sie den neuen Spielraum

Die KIM-Verordnung hat den Markt von Mitte 2022 bis Mitte 2025 tatsächlich eingefroren. Das WIK-Rundschreiben, das sie ersetzte, gibt Banken und Käufern wieder Verhandlungsmasse. Wer das nicht weiß und sich selbst vom Markt ausschließt, zahlt den größten Preis: nämlich weiter Miete, während die Preise wieder steigen.

Der Wohnimmobilienpreisindex erreichte im ersten Quartal 2026 mit 272,2 Punkten einen neuen historischen Höchstwert. Das Fenster der Preisstagnation, das die Zinswende kurz geöffnet hatte, schließt sich. Wer jetzt die neue Rechtslage versteht und ein Bankgespräch auf Augenhöhe führt, hat einen echten Vorteil.

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