กู้ร่วมซื้อคอนโด เงินดาวน์ และ LTV: ทุกอย่างที่ต้องรู้ก่อนขอสินเชื่อ
กู้ร่วมซื้อคอนโด เงินดาวน์ และ LTV: ทุกอย่างที่ต้องรู้ก่อนขอสินเชื่อ
การได้รับอนุมัติสินเชื่อคอนโดไม่ใช่แค่เรื่องของเครดิตสกอร์ กฎ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดว่าคุณกู้ได้สูงสุดเท่าไหร่ เงินดาวน์ต้องเตรียมเท่าไหร่ และการกู้ร่วมช่วยหรือไม่ช่วยในสถานการณ์ใด
LTV คอนโดคืออะไร?
LTV ย่อมาจาก Loan-to-Value Ratio หรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์สิน เป็นเพดานที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดว่าธนาคารพาณิชย์สามารถปล่อยกู้ได้สูงสุดกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ยอดที่ต่ำกว่า)
กฎ LTV ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน
| กรณี | LTV สูงสุด | เงินดาวน์ขั้นต่ำ |
|---|---|---|
| สัญญาแรก (บ้านหลังแรก) มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้าน | 90–95% | 5–10% |
| สัญญาแรก (บ้านหลังแรก) มูลค่า 10 ล้านขึ้นไป | 80% | 20% |
| สัญญาที่สอง (กู้อยู่แล้ว 1 สัญญา) | 80–90% | 10–20% |
| สัญญาที่สามขึ้นไป | 70% | 30% |
สำหรับนักลงทุนที่กู้คอนโดหลายยูนิต สัญญาที่สองเป็นต้นไปจะถูกจำกัด LTV ทำให้ต้องมีเงินดาวน์สูงขึ้นในแต่ละยูนิตถัดไป
เงินดาวน์คอนโด: ต้องเตรียมเท่าไหร่จริงๆ?
เงินดาวน์ไม่ใช่แค่ตัวเลข LTV คูณกับราคาบ้าน ต้องบวกค่าใช้จ่ายอื่นเข้าไปด้วย:
ตัวอย่าง: คอนโดราคา 3 ล้านบาท (สัญญาแรก LTV 90%)
| รายการ | จำนวน |
|---|---|
| เงินดาวน์ 10% | 300,000 บาท |
| ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (1% ส่วนของผู้ซื้อ) | 28,000 บาท* |
| ค่าจดจำนอง (1% ของวงเงินกู้) | 27,000 บาท* |
| ค่าประเมินราคา | 3,000–5,000 บาท |
| ค่าเบี้ยประกัน MRTA (ประกันชีวิตคู่สัญญา) | ขึ้นอยู่กับวงเงิน |
| งบที่ต้องเตรียม | ~360,000–370,000 บาท |
*คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาซื้อขาย
การกู้ร่วมซื้อคอนโด: ข้อดีและข้อควรระวัง
ข้อดีของการกู้ร่วม
เพิ่มวงเงินกู้ — รายได้ของผู้กู้ร่วมถูกนำมารวมในการพิจารณาวงเงิน ถ้าคุณมีรายได้ต่ำคนเดียวแต่รวมกับคู่ชีวิตหรือพี่น้องแล้วผ่านเกณฑ์ การกู้ร่วมช่วยให้กู้ได้วงเงินสูงขึ้น
ลดภาระหนี้ต่อรายได้ — ธนาคารดูอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (Debt-to-Income Ratio) ถ้าคุณมีหนี้อื่นอยู่แล้ว การนำคนที่รายได้ดีมากู้ร่วมช่วยปรับ DTI ให้ผ่านเกณฑ์
ข้อควรระวังของการกู้ร่วม
สัญญาผูกติดกันระยะยาว — ผู้กู้ร่วมทุกคนมีความรับผิดชอบต่อหนี้ก้อนนี้เท่าเทียมกัน ถ้าผู้กู้หลักผิดนัด ผู้กู้ร่วมต้องรับผิดชอบทั้งหมด
กระทบวงเงินกู้ส่วนตัว — ผู้กู้ร่วมมีสัญญากู้ติดชื่อ ทำให้วงเงินกู้ที่ตนเองกู้ในอนาคตอาจลดลง
ปัญหาความสัมพันธ์ — กู้ร่วมกับคู่ชีวิตที่ยังไม่ได้แต่งงาน หรือกับพี่น้อง มีความเสี่ยงหากความสัมพันธ์เปลี่ยนแปลง
การถอนตัวจากการกู้ร่วม — ไม่ใช่เรื่องง่าย ต้องผ่อนชำระหนี้ส่วนใหญ่หมดก่อน หรือหาคนมาถือโอนแทน
Free Download
Get the Thailand — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
ผ่อนคอนโดไม่ไหว: ทำอย่างไร?
ถ้าเริ่มมีปัญหาผ่อนไม่ไหว อย่ารอจนค้างชำระ ยิ่งรอยิ่งสถานการณ์แย่:
- ติดต่อธนาคารก่อน — แจ้งความยากลำบากทางการเงินและขอปรับโครงสร้างหนี้ ธนาคารมักมีโปรแกรมพักชำระหรือลดยอดผ่อนชั่วคราว
- ขอเพิ่มระยะเวลากู้ — ยืดระยะเวลาผ่อนเพื่อลดค่างวดรายเดือน แลกกับดอกเบี้ยรวมที่สูงขึ้น
- ขายทรัพย์สิน — ถ้าสถานการณ์ไม่ดีขึ้น ขายก่อนที่ธนาคารจะยึดทรัพย์ดีกว่า เพราะยังมีโอกาสควบคุมราคาขายได้บ้าง
- อย่าปล่อยให้ถูกยึดทรัพย์ — การถูกยึดทรัพย์ทำให้ประวัติเครดิตเสียหายระยะยาว และอาจยังมียอดหนี้เหลือถ้าขายทอดตลาดได้ราคาต่ำกว่าหนี้
Get Your Free Thailand — Investment Checklist
Download the Thailand — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.