Ley 675 de Propiedad Horizontal en Colombia: Qué Dice y Qué Implica para tu Apartamento

Cuando compras un apartamento en un edificio o conjunto residencial en Colombia, no solo adquieres los metros cuadrados dentro de tu unidad. Adquieres también un coeficiente de copropiedad sobre todo lo que es de todos: ascensores, zonas comunes, parqueaderos de visitantes, portería, piscinas, jardines. La Ley 675 de 2001 —la Ley de Propiedad Horizontal— es el marco legal que regula exactamente cómo funciona esa convivencia, quién toma decisiones y cuánto pagas por todo eso.

Qué es la propiedad horizontal y por qué aplica a tu compra

La propiedad horizontal es el régimen jurídico que aplica cuando en un mismo predio coexisten unidades privadas (apartamentos, locales, oficinas) y áreas comunes que pertenecen a todos los propietarios en proporción. Ese régimen se constituye mediante la inscripción del Reglamento de Propiedad Horizontal en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Una vez constituido, el reglamento obliga a todos los propietarios actuales y futuros. Esto es fundamental: cuando compras el apartamento, heredas automáticamente las obligaciones y restricciones del reglamento, las hayas leído o no.

El Reglamento de Propiedad Horizontal: el documento que pocos leen

El reglamento es el contrato que gobierna la convivencia en la copropiedad. Define los bienes de uso y goce exclusivo (tu apartamento y tu parqueadero asignado), los bienes comunes esenciales (estructura del edificio, redes de servicios), los bienes comunes de uso y goce general (zonas sociales, portería), y los coeficientes de copropiedad de cada unidad.

El coeficiente de copropiedad determina dos cosas: cuánto votas en la Asamblea General de Propietarios y cuánto pagas de cuota de administración. Una unidad con coeficiente 2% tiene el doble de voto y paga el doble de administración que una unidad con coeficiente 1%.

Lo que debes revisar antes de firmar la promesa de compraventa:

• Las restricciones de uso: ¿el reglamento permite locales comerciales o es estrictamente residencial? ¿puede el propietario hacer cambios en la fachada? ¿puede tener mascotas y de qué tipo?
• Las cuotas de administración actuales y cómo se calculan los incrementos
• Las multas y su escala (la Ley 675 permite sanciones económicas por incumplir el reglamento)
• Si existen cuotas extraordinarias pendientes o deudas de la administración

Airbnb y arrendamiento turístico: el conflicto del momento

En 2026, el punto más conflictivo en los conjuntos residenciales colombianos es el arrendamiento turístico a corto plazo. La Ley 675 y las decisiones recientes de la Corte Constitucional y la Corte Suprema han generado un debate sobre si la Asamblea puede prohibirlo.

La situación actual es esta: si el reglamento de propiedad horizontal incluye una cláusula explícita que prohíbe el arrendamiento turístico o que define el destino exclusivamente residencial, esa prohibición es oponible al propietario individual. Violarla puede derivar en sanciones, procesos de convivencia policiva o incluso demandas civiles de la administración.

Muchos reglamentos aprobados o modificados en 2024-2026 incluyen ya estas cláusulas expresamente, dado el crecimiento exponencial de Airbnb en ciudades como Cartagena, Bogotá (Usaquén, Chapinero) y Medellín. Si tu plan de inversión incluye arrendamiento turístico, leer el reglamento antes de comprar no es opcional.

La Asamblea General: cómo se toman las decisiones

La Asamblea General de Propietarios es el órgano máximo de gobierno de la copropiedad. Se reúne obligatoriamente al menos una vez al año (asamblea ordinaria) y puede convocarse extraordinariamente cuando el quórum lo exija.

En la Asamblea se aprueban o rechazan los presupuestos anuales, las cuotas extraordinarias, los cambios al reglamento y las multas a propietarios en mora. El quórum y las mayorías necesarias dependen del tipo de decisión:

• Mayoría simple (más del 50% de coeficientes presentes): Para decisiones de administración ordinaria, como aprobar el presupuesto anual
• Mayoría calificada (70% del total de coeficientes de la copropiedad): Para reformas al reglamento, cambios en el uso de bienes comunes
• Unanimidad: Para decisiones que afectan derechos fundamentales o implican enajenar bienes comunes esenciales

Como propietario, tienes derecho de voto en proporción a tu coeficiente. Si no puedes asistir, puedes delegar tu voto mediante poder escrito a otro propietario.

La cuota de administración: por qué varía y cómo se actualiza

La cuota de administración mensual cubre los costos de operación de las zonas comunes: personal de vigilancia y aseo, mantenimiento preventivo del ascensor, pago de servicios de áreas comunes, seguros del edificio y la remuneración del administrador.

La Asamblea aprueba el presupuesto anual y la cuota mensual correspondiente. La Ley 675 no fija un porcentaje de incremento anual; la Asamblea es soberana para ajustarla según los costos reales. En proyectos nuevos, es frecuente que la cuota de administración sea inferior en los primeros años (equipamiento en garantía, fondo de imprevistos sin necesidad de uso) y suba cuando el edificio envejece y requiere más mantenimiento.

Antes de comprar, pide a la administración la certificación de cuotas de administración actuales y el paz y salvo de la unidad que vas a adquirir. La Ley 675 establece que las deudas de administración siguen al inmueble, no al propietario que vendió. Si compras sin verificar el paz y salvo, puedes heredar meses de cuotas atrasadas más multas.

El administrador y sus facultades

El administrador de la copropiedad es designado por la Asamblea o el Consejo de Administración. Tiene facultades amplias para gestionar los bienes comunes, cobrar cuotas en mora (incluyendo procesos ejecutivos), contratar mantenimientos y aplicar sanciones aprobadas por la Asamblea.

La Ley 675 establece que el administrador debe rendir cuentas a la Asamblea y puede ser removido por ella. Es responsable personal y patrimonialmente por los perjuicios que cause por culpa grave o dolo en el ejercicio de sus funciones.

Restricciones que afectan tu uso del inmueble

Más allá del Airbnb, el reglamento de propiedad horizontal puede incluir restricciones que impactan directamente cómo usas y disfrutas tu apartamento:

Mascotas: Los reglamentos más recientes suelen regular el tamaño, las razas y el acceso de mascotas a zonas comunes. Un reglamento que prohíbe mascotas es oponible al propietario que llegue después de su aprobación.

Reformas locativas: Cambios internos en la unidad (derribar una pared no estructural, instalar divisiones) generalmente no requieren permiso de la copropiedad si no afectan la estructura. Pero modificaciones a fachadas, ventanas, instalaciones eléctricas o hidráulicas que afecten áreas comunes sí pueden requerir autorización.

Ruido y horarios: Los reglamentos establecen horarios de silencio nocturno y restricciones de actividades que generen ruido (obras, eventos). Incumplir puede derivar en sanción.

Arrendamiento: Salvo la restricción específica de arrendamiento turístico ya discutida, la Ley 675 reconoce el derecho del propietario a arrendar su unidad. El inquilino debe regirse por el mismo reglamento que el propietario.

Qué pasa si no pagas la administración

La Ley 675 le da a la administración herramientas legales efectivas para cobrar cuotas en mora. El proceso puede incluir:

1. Sanción económica aprobada en reglamento o Asamblea
2. Restricción de ciertos servicios o acceso a zonas comunes (dentro de los límites legales)
3. Proceso ejecutivo ante juez civil para cobrar el saldo en mora, con posibilidad de embargo del inmueble

Las cuotas de administración en mora generan intereses a la tasa máxima permitida por la ley. Una deuda pequeña acumulada durante meses puede crecer significativamente.

Comprar un apartamento en propiedad horizontal implica entrar a una comunidad con reglas preexistentes. La Guía para Comprar tu Primera Vivienda en Colombia incluye la lista de verificación jurídica completa para apartamentos bajo Ley 675, los documentos que debes pedir antes de firmar y cómo leer el Certificado de Libertad y Tradición para detectar deudas de administración registradas.

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