Loi 107-12 VEFA Maroc : acheter sur plan, garanties et protections de l'acquéreur

L'achat en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) représente une part significative du marché immobilier neuf au Maroc. Vous payez un bien qui n'existe pas encore, sur la base de plans et d'un contrat. La loi 107-12, renforcée par les dispositions de la loi de finances 2026, encadre ce type de transaction pour protéger l'acquéreur contre les risques d'abandon de chantier, de retard excessif et de dépassement de coût. Voici ce que vous devez savoir avant de signer.

Qu'est-ce que la VEFA au Maroc et pourquoi la loi 107-12 existe

La VEFA est un contrat par lequel un promoteur immobilier s'engage à vendre un bien immobilier dont la construction n'est pas encore achevée. L'acquéreur paie progressivement au fur et à mesure de l'avancement des travaux, selon un échéancier défini contractuellement.

Sans encadrement légal, ce type de transaction expose l'acquéreur à des risques majeurs : promoteur qui disparaît avec les fonds, chantier abandonné, bien livré non conforme aux plans, ou retard indéfini sans recours clair. La loi 107-12 a été promulguée pour structurer ces rapports et imposer des garanties minimales obligatoires.

Les éléments clés du contrat de réservation VEFA

La loi de finances 2026 a renforcé le cadre de la VEFA sur plusieurs points essentiels :

Plafonnement du dépôt de réservation à 5 % du prix de cession. Le promoteur ne peut exiger lors de la signature du contrat de réservation préliminaire un acompte supérieur à 5 % du prix total convenu. Ce montant doit être déposé sur un compte bloqué auprès d'un établissement financier ou d'une étude notariale — il est séquestre et ne peut être libéré en faveur du promoteur que sous conditions spécifiques.

Ce que le contrat de réservation doit obligatoirement contenir :

• La description précise du bien (surface habitable, plan d'étage, matériaux) et des parties communes.
• Le prix de vente total définitif ou, si variable, les modalités précises de révision.
• Le calendrier prévisionnel de livraison avec une date limite opposable.
• Les modalités de paiement progressif en fonction de l'avancement des travaux.
• Les références de l'autorisation de construire (permis de construire).

La garantie d'achèvement : le point le plus important à vérifier

Avant de signer un contrat VEFA au Maroc, exigez que le promoteur produise une garantie d'achèvement des travaux délivrée par un établissement bancaire ou une compagnie d'assurance agréée. Cette garantie est rendue opposable par la loi 107-12.

Elle signifie que si le promoteur fait défaut — incapacité financière, faillite, abandon de chantier — le garant prend en charge le financement nécessaire pour achever la construction jusqu'à la livraison. Sans cette garantie, en cas de défaillance du promoteur, vous êtes un créancier ordinaire et la récupération de vos fonds peut prendre des années par voie judiciaire.

Comment vérifier la garantie : demandez le numéro du contrat de garantie et le nom de la banque ou de l'assureur garant. Vérifiez auprès de l'établissement que la garantie est effectivement en vigueur et couvre votre lot. Ne vous contentez pas d'un document présenté par le promoteur sans vérification indépendante.

Le droit de saisie conservatoire après versement de 50 %

La loi de finances 2026 a introduit une protection supplémentaire : l'acquéreur ayant versé plus de 50 % du montant global du prix convenu dispose d'un droit de saisie conservatoire sur le bien en construction en cas de manquement grave du promoteur à ses obligations.

Ce mécanisme permet à l'acquéreur, avec l'assistance d'un avocat, de faire placer le bien sous main de justice pour empêcher le promoteur de le revendre à un tiers ou de le grever d'hypothèques supplémentaires pendant le traitement du litige. C'est une garantie procédurale importante qui renforce considérablement la position de l'acheteur en cas de conflit.

L'échéancier de paiement progressif : les règles de la VEFA

Le paiement se fait par tranches liées à l'avancement des travaux. Un échéancier type en VEFA marocaine ressemble généralement à :

Chaque appel de fonds doit être justifié par un procès-verbal d'avancement de travaux signé par un architecte ou un maître d'ouvrage délégué indépendant. Ne versez jamais une tranche sans avoir obtenu ce justificatif — c'est votre seule preuve contractuelle que l'appel de fonds est légitime.

Les obligations du promoteur après la livraison

La livraison du bien en VEFA donne lieu à un procès-verbal de réception contradictoire que vous devez rédiger avec soin. Chaque réserve (non-conformité, malfaçon, défaut d'équipement) doit être consignée par écrit. Ce document est la base légale de vos recours ultérieurs.

Le promoteur est soumis aux garanties légales applicables à la construction au Maroc :

• Garantie de parfait achèvement : 1 an pour les défauts constatés à la réception.
• Garantie biennale : 2 ans pour les équipements et éléments dissociables du bâtiment (plomberie, volets, etc.).
• Garantie décennale : 10 ans pour les vices affectant la solidité de la construction ou la rendant impropre à sa destination.

Points de vigilance spécifiques aux MRE et investisseurs non-résidents

Pour un non-résident qui achète en VEFA, les règles de l'Office des Changes imposent la même rigueur que pour tout achat immobilier : les fonds doivent être transférés depuis l'étranger en devises vers un compte en dirhams convertibles pour préserver la garantie de retransfert. Cela vaut pour chaque appel de fonds progressif — chaque virement doit être tracé avec son SWIFT MT103 et son attestation de change.

Un achat en VEFA financé partiellement par un prêt immobilier en dirhams d'une banque marocaine est possible. La règle des 70/30 s'applique : 30 % minimum en devises de votre propre financement, 70 % maximum financés par le crédit en dirhams.

Pour préparer votre dossier de vérification d'un promoteur VEFA au Maroc — liste des documents à demander, questions à poser sur la garantie d'achèvement et checklist de réception du bien — le Guide d'Investissement Immobilier au Maroc couvre l'intégralité du processus d'achat sur plan.

See more Morocco guides →