מס רכישה דירה שנייה 2026: כמה תשלמו ומה ההבדל מדירה ראשונה

הפער בין מס הרכישה לדירה ראשונה לבין דירה שנייה הוא אחד הגדולים בשיטת המיסוי הישראלית. זוג שרוכש דירה שנייה בשווי 2 מיליון ש"ח ישלם 160,000 ש"ח מס — בעוד שאותה הרכישה כדירה ראשונה תעלה בפחות מ-1,000 ש"ח. ההבדל הזה אינו טעות — הוא מדיניות מכוונת שנועדה להאט את השקעת המשקיעים בדיור למגורים.

מדרגות מס רכישה לדירה שנייה ומעלה — 2026

בניגוד לדירה יחידה שנהנית ממדרגות פטור, דירה שנייה לא נהנית מאף פטור:

כלומר, על דירה שנייה בשווי 2 מיליון ש"ח ישולם מס של 160,000 ש"ח — סכום שאצל רוכש דירה ראשונה היה כ-800 ש"ח בלבד.

מי מוגדר כ"בעל שתי דירות"

ההגדרה היא רחבה ומבוססת על עיקרון התא המשפחתי: הרוכש, בן/בת זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנה נחשבים כרוכש אחד. גם בעלות של בן הזוג על דירה בלבד כבר תעביר את שניהם לקטגוריית "דירה שנייה".

משפרי דיור: הדרך לשלם מס של דירה ראשונה גם כשיש לכם דירה

משפרי דיור — בעלי דירה יחידה שרוצים לעבור לדירה חדשה — יכולים לשמור על מדרגות מס הדירה הראשונה, בתנאי אחד: מכירת הדירה הקיימת בתוך 24 חודשים מיום חתימת חוזה הרכישה של הדירה החדשה.

חריג חשוב לרכישה על הנייר: אם רכשתם מקבלן, חלון הזמנים מתחיל להיספר מ-12 חודשים לאחר מועד המסירה המתוכנן (לפי ההסכם עם הקבלן), גם אם חלו עיכובים.

מה קורה אם לא מכרתם בזמן: אם לא מכרתם את הדירה הישנה בתוך 24 החודשים, תחויבו בהפרשי המס הנובעים מהפרש בין מדרגות דירה יחידה ודירה שנייה — לרוב מדובר בעשרות אלפי שקלים.

"כלל השליש" — החריג שרבים לא מכירים

אם בבעלותכם שליש דירה (33.3%) או פחות, ורוכשים כעת דירה שלמה — הדירה החדשה עדיין תיחשב דירה יחידה. ההטבה חד-כיוונית: מי שמחזיק דירה שלמה ורוכש כעת שליש נוסף — ישלם 8% על אותו שליש.

תכנון נכון לפני חתימה

הטעות השכיחה ביותר בתחום זה היא חתימה על חוזה רכישה לפני שנסגר עסקת המכירה של הדירה הישנה. אם יתעכב הסגירה, הרוכשים עשויים למצוא את עצמם "בעלי שתי דירות" לתקופה קצרה — ולשלם מס רכישה כבד. ליווי של עורך דין נדל"ן שיתאם את הלו"ז שתי העסקאות מחליט לעיתים קרובות על הפרש של עשרות אלפי שקלים.

עלות ההסתייגות: למה לא כדאי להסתמך על "כנראה מגיע לי פטור"

רשות המסים בוחנת כל עסקה ומפעילה עיקרון התא המשפחתי בקפדנות. ישנם מקרים בהם בני זוג שהפרידו רכוש בהסכם ממון עדיין חויבו במדרגות דירה שנייה, מפני שמבחינת החוק הם עדיין "תא משפחתי" אחד. תמיד כדאי לקבל חוות דעת משפטית מראש.

לתמונה המלאה של עלויות רכישת דירה בישראל — מס רכישה, הוצאות נלוות, מבנה המשכנתא ורישום בטאבו — ראו את מדריך לרכישת דירה ראשונה בישראל.

See more Israel guides →