מס רכישה דירה ראשונה 2026: מדרגות, חישוב ופטורים
מס רכישה דירה ראשונה 2026: מדרגות, חישוב ופטורים
קיבלתם הצעת מחיר לדירה ב-2.5 מיליון ש"ח ואתם תוהים כמה יעלה לכם מס הרכישה. הרבה רוכשים מניחים שמדובר בסכום שרירותי שרק עורך הדין מכיר — אך המציאות פשוטה יותר: מס הרכישה לדירה ראשונה מחושב לפי מדרגות קבועות שמתעדכנות מדי ינואר, ועם ההבנה הנכונה תוכלו לחשב את הסכום בעצמכם עוד לפני שחותמים.
מה זה מס רכישה ומי משלם אותו
מס רכישה הוא מס עקיף על רכישת זכות במקרקעין, המוטל לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. הרוכש — לא המוכר — הוא זה שנדרש לשלם את המס. תשלומו חייב להתבצע בתוך 50 יום ממועד חתימת חוזה הרכישה, ועיכוב גורר ריבית פיגורים יומית.
מה שמייחד את הדירה הראשונה הוא מנגנון הפטור: רוכש דירה יחידה — כלומר מי שאין בבעלותו דירה נוספת — נהנה ממדרגות הקלה משמעותיות שאינן חלות על רוכשי דירה שנייה.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה — 2026
המדרגות מתעדכנות ב-16 בינואר בכל שנה על פי מדד שירותי הדיור. לשנת 2026 המדרגות הן:
| שווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | 0% — פטור מלא |
| מ-1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח | 3.5% |
| מ-2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח | 5% |
| מ-6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש"ח | 10% |
נקודה קריטית: המס פרוגרסיבי-מדורג. כלומר, כל מדרגה חלה רק על החלק של שווי הדירה שנופל בגבולותיה — בדיוק כמו מדרגות מס הכנסה. חציית רף מדרגה לא "מייקרת" את כל שווי הדירה.
דוגמת חישוב מפורטת
דירה בשווי 2,500,000 ש"ח:
- על 1,978,745 ש"ח הראשונים: 0% = 0 ש"ח
- על 368,295 ש"ח (ההפרש עד 2,347,040): 3.5% = 12,890 ש"ח
- על 152,960 ש"ח (ההפרש עד 2,500,000): 5% = 7,648 ש"ח
- סה"כ מס רכישה: 20,538 ש"ח (0.82% משווי העסקה)
לשם השוואה: אם אותה דירה הייתה נרכשת כדירה שנייה, המס היה מגיע ל-200,000 ש"ח — פי עשרה.
Free Download
Get the Israel — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
מיהו "בעל דירה יחידה" לצורך הפטור
הגדרת "דירה יחידה" כוללת חריגים שרוכשים רבים לא מכירים:
- כלל השליש: אם בבעלותכם שליש דירה או פחות (למשל חלק שקיבלתם בירושה), הדירה החדשה עדיין נחשבת דירה יחידה.
- כלל החצי בירושה: אם ירשתם עד מחצית דירה, תוכלו לרכוש דירה חדשה במדרגות דירה יחידה.
- משפרי דיור: מי שמוכר דירה ורוכש דירה חדשה יכול להיחשב כבעל "דירה יחידה" — בתנאי שימכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים מיום החוזה החדש.
- שכירות מוגנת לפני 1997: בעלות על דירה בשכירות מוגנת טרם 1.1.1997 לא שוללת את הפטור.
עיקרון "התא המשפחתי": הבעלות של בן/בת זוג וילדים עד גיל 18 נחשבת כבעלות הרוכש. כלומר, אם לבן הזוג דירה — הרוכש לא יקבל את הפטור לדירה יחידה.
פטורים מיוחדים לאוכלוסיות ספציפיות
עולים חדשים זכאים להקלה משמעותית בתוך 7 שנים מהעלייה: פטור מלא עד 1,978,745 ש"ח, ו-0.5% בלבד על כל שקל מעבר (עד תקרה של 20,183,565 ש"ח). זו הטבה שיכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ברכישת דירה יקרה, וניתן לנצל אותה פעמיים במהלך החיים.
נכים ועיוורים משלמים 0.5% בלבד משווי הדירה (ולא לפי המדרגות הרגילות), עד לתקרת שווי של כ-2.5 מיליון ש"ח.
מתנה מקרוב (הורה, ילד, בן זוג): מחויבת במס בשיעור שליש בלבד מהמס הרגיל שהיה חל על הרוכש.
מתי ולמה חשוב לדווח בזמן
חוק מיסוי מקרקעין מחייב את עורך הדין לדווח על העסקה בתוך 60 יום מחתימת החוזה. שובר התשלום מופק לרוכש והוא נדרש לשלם בתוך 50 יום. פיגור גורר הצמדה וריבית יומית, ומעבר לכך — ללא אישור מס רכישה לא ניתן לרשום את הבעלות בטאבו, דבר שמהווה הפרת התחייבויות מול הבנק המלווה.
עלויות נלוות שחשוב לתכנן יחד עם המס
מס הרכישה הוא רק חלק מהעלויות הנוספות שאינן כלולות במחיר הדירה. ברכישת דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, העלויות הנלוות כוללות בין היתר: שכר טרחת עורך דין (0.5–1.5% + מע"מ), דמי תיווך (2% + מע"מ), שמאי מקרקעין, אגרות רישום ובדק בית — בסך כולל של כ-70,000–80,000 ש"ח. יחד עם מס הרכישה הנמוך לדירה ראשונה, מדובר בתוספת של כ-3.5%–5% על מחיר החוזה, בהתאם לשווי הנכס ושירותים שנעשה בהם שימוש.
המדריך המלא לרכישת דירה ראשונה בישראל — כולל חישובי מס, מבנה המשכנתא, הגנות משפטיות וטיפול בטאבו — זמין במדריך לרכישת דירה ראשונה בישראל.
Get Your Free Israel — Quick-Start Checklist
Download the Israel — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.