Nueva ley de alquileres en República Dominicana (Ley 85-25): guía para propietarios
Durante décadas, los propietarios de inmuebles en República Dominicana operaron bajo un marco legal de 1955 diseñado en otro contexto económico y que protegía al inquilino de forma tan amplia que hacía casi imposible desalojar a un arrendatario moroso en un plazo razonable. Un proceso de desalojo podía durar de dos a cuatro años. Ese riesgo desincentivaba la oferta de alquiler y elevaba artificialmente las rentas.
La Ley No. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios cambió eso. Para cualquier inversor con propiedades en el mercado de renta larga en República Dominicana, entender esta ley no es opcional.
Qué derogó la Ley 85-25
La Ley 85-25 derogó de forma definitiva la Ley No. 4314 de 1955 y el Decreto No. 4807 de 1959. Ambos instrumentos establecían prórrogas forzosas indefinidas de los contratos de arrendamiento que impedían al propietario recuperar su inmueble al vencimiento del plazo pactado, salvo circunstancias muy específicas.
El nuevo marco establece libertad contractual real: el plazo lo determinan las partes, y al vencimiento, el contrato termina. El propietario puede recuperar la posesión mediante el proceso de desahucio sin necesidad de probar una causa especial.
Las reglas que debes conocer como arrendador
Depósito de garantía Para contratos de vivienda residencial, el límite máximo es de dos meses de renta. No puedes pedir tres ni cuatro meses aunque el inquilino acceda. Las prácticas informales de depósitos más altos que existían en el mercado quedan prohibidas.
Pero hay una obligación que no puede ignorarse: todo depósito de garantía recibido de un inquilino debe depositarse en el Banco Agrícola de la República Dominicana dentro de los plazos legales. Esta norma es de orden público. Si incumples, ningún tribunal del país admitirá una demanda tuya relacionada con el contrato de alquiler. No puedes demandar por falta de pago. No puedes iniciar un proceso de desalojo. Adicionalmente, omitir el depósito genera multas equivalentes al doble del valor retenido.
El depósito en el Banco Agrícola es el documento que habilita tu acceso al sistema judicial como arrendador. Sin él, no tienes amparo.
Ajuste de renta anual El precio de alquiler es fijado libremente por las partes. Si el contrato incluye una cláusula de ajuste anual acordada expresamente por escrito, esa cláusula rige. Si el contrato no dice nada al respecto, el incremento máximo que puedes aplicar cada año para contratos de vivienda es del 10% sobre la renta anterior.
La lección práctica: incluye siempre una cláusula de ajuste anual en el contrato, vinculada a un índice o a un porcentaje acordado. Así evitas negociaciones anuales y tienes base contractual sólida si el inquilino disputa el aumento.
Proceso de desahucio por falta de pago La ley permite demandar formalmente el desalojo cuando el inquilino acumula dos mensualidades de renta consecutivas sin pagar. Este es el punto de activación formal del proceso judicial.
El proceso se canaliza ante el Juzgado de Paz de la jurisdicción correspondiente. La ley introduce procedimientos modernos con medios digitales para agilizar el dictado de la sentencia. En la práctica, un proceso de desalojo contencioso —cuando el inquilino se opone, apela y utiliza todos los recursos procesales disponibles— puede demorar entre 6 y 18 meses. No es el desalojo exprés que algunos esperan, pero es significativamente más rápido y predecible que bajo el esquema anterior.
Prohibición de desalojo de facto La ley prohíbe terminantemente el desalojo directo por vías de hecho: cambiar la cerradura, cortar servicios, retirar enseres. Cualquier acción de ese tipo expone al propietario a responsabilidad civil. El único camino legal es la demanda judicial y la ejecución por alguacil.
Alquiler vacacional: la Ley 85-25 no aplica
Un aspecto favorable para los inversores en el mercado de renta vacacional corta: la Ley 85-25 excluye explícitamente de su aplicación los arrendamientos turísticos o recreativos con duración menor o igual a 90 días. El alquiler por plataformas como Airbnb opera fuera del régimen de esta ley, sin los límites de depósito ni las restricciones de ajuste de renta que rigen para la vivienda.
Esto no significa que el alquiler vacacional esté libre de regulación: el marco fiscal —ITBIS del 18%, ISR sobre ingresos— aplica con la misma intensidad. Pero los aspectos contractuales de la relación propietario-huésped se rigen por la libre contratación y las condiciones de la plataforma, no por la Ley 85-25.
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El contrato de alquiler: cláusulas que no pueden faltar
Un contrato de arrendamiento residencial bajo la Ley 85-25 debe incluir al menos:
- Identificación completa de propietario e inquilino
- Descripción precisa del inmueble y su estado al inicio del contrato
- Plazo definido de arrendamiento
- Monto de la renta y fecha de pago
- Cláusula de ajuste anual expresamente acordada
- Monto del depósito de garantía (máximo dos meses) y confirmación del depósito en el Banco Agrícola
- Causales de rescisión anticipada y penalidades
La ausencia de cláusula de ajuste explícita te limita al tope del 10% anual. La ausencia del comprobante de depósito en el Banco Agrícola te inhabilita para demandar judicialmente.
El seguro de garantía de alquiler como complemento
El mercado ha introducido pólizas de aseguramiento privado —como la Garantía de Alquiler de Seguros SURA— que cubren rentas no cobradas, daños al inmueble y asistencia legal en procesos de desalojo. Para inversores con varios inmuebles en alquiler largo plazo, este seguro puede funcionar como un complemento al marco legal para reducir la exposición al riesgo de impago.
La Guía de Inversión Inmobiliaria en República Dominicana incluye la estructura completa de contratos, los modelos de gestión de propiedades y el marco fiscal que aplica a los ingresos por alquiler tanto en el régimen general como bajo CONFOTUR.
El mercado de renta larga en República Dominicana es más seguro para el propietario bajo la Ley 85-25 que bajo el régimen anterior. Pero ese marco solo funciona si se ejecuta correctamente desde el primer contrato.
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