Overdrachtsbelasting Starter: Zo Gebruik Je de 0% Vrijstelling in 2026

Als starter die voor het eerst een woning koopt, kun je in 2026 een flinke belastingbesparing realiseren: de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Bij een woning van €400.000 scheelt dat €8.000 die je niet hoeft te betalen. Maar de vrijstelling is strikter dan veel mensen denken. Een fout in timing of woningwaarde kost je de volledige vrijstelling — ook als je er maar één euro naast zit.

Wat is de overdrachtsbelasting en hoe hoog is die?

Bij elke aankoop van een bestaande woning betaal je in Nederland overdrachtsbelasting. In 2026 zijn er drie tarieven:

• 0% — de startersvrijstelling voor jonge, eerste kopers
• 2% — het standaardtarief voor eigenaar-bewoners die niet kwalificeren als starter
• 8% — het tarief voor beleggers, verhuurders en tweede woningen (verlaagd van 10,4% in 2025)

Bij nieuwbouw (vrij op naam verkochte woningen) betaal je überhaupt geen overdrachtsbelasting. Die kosten neemt de projectontwikkelaar voor zijn rekening.

De drie eisen voor 0% overdrachtsbelasting

Om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling moet je aan drie cumulatieve eisen voldoen — alle drie tegelijk, zonder uitzondering:

1. Leeftijdseis: jonger dan 35 jaar

Je moet op de dag van het passeren bij de notaris jonger zijn dan 35 jaar. Dat betekent: je mag op die datum je 35e verjaardag nog niet hebben gehad.

Let goed op de formulering. Iemand die op de dag van overdracht 35 wordt, heeft géén recht meer op de vrijstelling. De dag van passeren is bepalend — niet de dag van het bod of de ondertekening van de koopovereenkomst.

Als jullie samen kopen en één partner is 33 en de ander 36, dan geldt de vrijstelling alleen voor het eigendomsdeel van de 33-jarige. De 36-jarige betaalt 2% over zijn of haar aandeel.

2. Woningwaardegrens: maximaal €555.000

De koopsom of taxatiewaarde van de woning mag in 2026 niet hoger zijn dan €555.000. Zit je er ook maar één euro boven, dan vervalt de vrijstelling volledig — niet alleen over het bedrag boven de grens, maar over de gehele koopsom.

Dit is het zogenaamde drempeleffect. Een woning van €555.000 levert €0 overdrachtsbelasting op. Een woning van €555.001 levert een belastingaanslag van 2% over €555.001 = €11.100.

Dat drempeleffect is hardvochtig en heeft in de praktijk al veel kopers verrast die dachten een goede deal te sluiten boven de grens.

3. Hoofdverblijfcriterium: zelf gaan bewonen

Je moet de woning voor langere tijd als hoofdverblijf gaan gebruiken. Je legt hiervoor een schriftelijke verklaring af bij de notaris op de dag van overdracht. Verhuur — ook niet tijdelijk — is niet toegestaan.

Bovendien mag je de startersvrijstelling nooit eerder hebben gebruikt. Het is een eenmalig recht, ongeacht of het de eerste koopwoning is die je koopt. Als je de vrijstelling al eens bij een eerdere aankoop hebt benut, kun je hem nu niet opnieuw inzetten.

Veelgestelde vragen over de startersvrijstelling

"Ik ben 34 jaar en koop een woning van €480.000. Heb ik recht op de vrijstelling?" Ja. Je bent jonger dan 35, de woningwaarde blijft onder €555.000, en als je zelf gaat bewonen en de vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt, kwalificeer je volledig. Je bespaart 2% × €480.000 = €9.600.

"Mijn partner is 36 jaar. Kunnen we dan alsnog deels profiteren?" Ja, maar alleen over jouw eigendomsdeel. Als jullie 50/50 eigenaar zijn van een woning van €400.000, betaalt jouw partner 2% over €200.000 = €4.000. Jij betaalt €0 als je jonger bent dan 35 en voor het eerst de vrijstelling inzet.

"De taxatiewaarde is €540.000 maar wij bieden €560.000. Verlies ik dan de vrijstelling?" Ja. De grens van €555.000 wordt getoetst op de koopsom óf de taxatiewaarde — het hoogste bedrag van de twee is bepalend. Als je €560.000 betaalt, is de koopsom bepalend en ben je de vrijstelling kwijt.

"Is het de eerste keer dat ik een woning koop, maar heb ik de vrijstelling wel al eens eerder gebruikt?" Dan kwalificeer je niet opnieuw. Het hoeft niet de eerste aankoop te zijn om in aanmerking te komen, maar het moet wel de eerste keer zijn dat je de vrijstelling gebruikt.

Waarom de grens van €555.000 zo kritiek is

Bij een gemiddelde transactieprijs van €494.605 in Nederland in het eerste kwartaal van 2026 valt een aanzienlijk deel van de woningen voor starters binnen de vrijstellingsgrens. Maar in steden als Amsterdam, Utrecht en delen van Den Haag liggen de prijzen regelmatig boven de €555.000 — zeker na overbieden.

Als je serieus overweegt een bod te doen op een woning van meer dan €540.000, bereken dan precies wat het verschil is tussen een bod onder en boven de grens:

• Bod van €554.000: overdrachtsbelasting = €0
• Bod van €556.000: overdrachtsbelasting = €11.120

Het is dus rationeel om soms minder te bieden en de vrijstelling te behouden, zelfs als dat betekent dat je de woning mogelijk misloopt. Laat je adviseur de afweging doorrekenen.

Hoeveel eigen geld spaar je door de vrijstelling?

De overdrachtsbelasting is verreweg de grootste kostenpost voor kopers boven de 35 of voor niet-kwalificerende aankopen. Voor starters die kwalificeren, vallen de bijkomende kosten daardoor aanzienlijk lager uit.

Indicatieve bijkomende kosten bij een woning van €350.000 voor een starter met vrijstelling:

• Overdrachtsbelasting: €0
• Notariskosten: €1.800
• Hypotheekadvies: €2.500
• Taxatiekosten: €700
• Bouwkundige keuring: €450
• NHG borgtochtprovisie (0,4%): €1.400
• Totaal (excl. aankoopmakelaar): ca. €6.850

Zonder de vrijstelling zou er nog eens €7.000 overdrachtsbelasting bijkomen — bijna het dubbele aan bijkomende kosten.

De complete stap-voor-stap aanpak voor je eerste aankoop, inclusief de checklist voor de overdracht bij de notaris, vind je in de complete gids: Gids voor je Eerste Woning Kopen in Nederland.

Praktisch: wat je regelt op de dag van passeren

De notaris vraagt je op de dag van overdracht om een verklaring te ondertekenen. Hierin geef je aan:

• Dat je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken
• Dat je de vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt
• Dat je jonger bent dan 35 jaar

De notaris controleert de leeftijd via een geldig identiteitsdocument. Zorg dat je paspoort of rijbewijs meeneemt en up-to-date is. Een verlopen identiteitsbewijs kan technisch voor vertraging zorgen.

Na de overdracht verwerkt de notaris de aktes en meldt de transactie bij de Belastingdienst. De overdrachtsbelasting — of €0 bij de vrijstelling — wordt automatisch verrekend.

See more Netherlands guides →