Overdrachtsbelasting 2026: Berekenen, Startersvrijstelling en Samenloopvrijstelling

De overdrachtsbelasting is voor beleggers de eerste grote kostenpost bij elke aankoop. Het goede nieuws: het tarief is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Het slechte nieuws: je betaalt het nog steeds, en de regels rondom vrijstellingen en aandelentransacties zijn ingewikkelder dan ooit.

De tarieven in 2026

Nederland hanteert drie tarieven voor de overdrachtsbelasting:

0% (startersvrijstelling): Voor kopers tussen 18 en 35 jaar die de woning langdurig als hoofdverblijf gaan bewonen, bij een woningwaarde tot EUR 555.000. Je mag de vrijstelling slechts eenmalig in je leven gebruiken en moet een schriftelijke verklaring afleggen bij de notaris.

2%: Voor kopers die de woning als eigen woning gaan gebruiken maar niet in aanmerking komen voor de startersvrijstelling (ouder dan 35, of de woning is duurder dan EUR 555.000).

8%: Voor alle woningen die niet als hoofdverblijf gaan dienen: beleggingswoningen, tweede woningen en vakantiehuizen. Dit tarief is verlaagd van 10,4% (2025) naar 8% per 1 januari 2026.

10,4%: Voor niet-woningen: bedrijfspanden, kantoren, afzonderlijk aangekochte garageboxen en parkeerplaatsen.

Als belegger betaal je per definitie 8% bij woningen en 10,4% bij niet-woningen. De startersvrijstelling en het tarief van 2% zijn voorbehouden aan kopers die er zelf gaan wonen.

Overdrachtsbelasting berekenen: rekenvoorbeelden

De berekening is eenvoudig: je betaalt het toepasselijke percentage over de koopsom (of de marktwaarde als die hoger is).

De verlaging van 2,4 procentpunt levert bij een gemiddeld beleggingspand al snel duizenden euro's aan directe besparing op. Dit verbetert het bruto aanvangsrendement met circa 0,1 tot 0,15 procentpunt, afhankelijk van de koopsom.

De startersvrijstelling: relevant voor familiale constructies

De startersvrijstelling is niet direct relevant voor beleggers, maar wel voor een veelgebruikte familiale strategie. Ouders die kapitaal willen investeren in vastgoed, kopen soms een woning op naam van een kind (18-35 jaar) dat de woning als hoofdverblijf gaat bewonen. Het kind benut de startersvrijstelling van 0% overdrachtsbelasting, terwijl de ouders het kapitaal verschaffen.

Let op: de woning moet werkelijk als hoofdverblijf worden bewoond. Als de Belastingdienst achteraf constateert dat het kind er niet woont, wordt de vrijstelling teruggevorderd en moet alsnog 8% of 2% overdrachtsbelasting worden betaald, vermeerderd met rente. Bovendien geldt in gemeenten met opkoopbescherming een zelfbewoningsplicht.

De samenloopvrijstelling: aandelentransacties onder druk

De samenloopvrijstelling was jarenlang de methode bij uitstek om overdrachtsbelasting te vermijden bij grotere vastgoedtransacties. In plaats van het vastgoed zelf te kopen (activatransactie), kocht je de aandelen in de Besloten Vennootschap die het vastgoed bezit (share deal). Door de samenloopvrijstelling werd de overdrachtsbelasting in die gevallen niet geheven.

Sinds 1 januari 2025 is deze vrijstelling bij aandelentransacties drastisch ingeperkt:

Nieuw vastgoed (minder dan twee jaar in gebruik): De verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon met nieuw vastgoed of bouwterreinen is belast met 4% overdrachtsbelasting. Een vrijstelling is alleen mogelijk als het vastgoed gedurende twee jaar na aankoop voor minimaal 90% wordt gebruikt voor BTW-belaste prestaties. Bij residentieel vastgoed (dat vrijgesteld is van BTW) is deze voorwaarde per definitie niet vervuld, waardoor er wordt bijgeheven tot het volle tarief van 8%.

Bestaand vastgoed in een BV: Bij de verkrijging van een kwalificerend belang (een derde of meer) in een BV met bestaand vastgoed blijft het reguliere tarief van 8% (woningen) of 10,4% (niet-woningen) van toepassing.

De share deal is daarmee in 2026 geen vanzelfsprekend besparingsmiddel meer. De fiscale risico's en de complexiteit zijn aanzienlijk toegenomen, en het inwinnen van gespecialiseerd fiscaal advies is onontbeerlijk.

Timing en fiscale planning

De verlaging naar 8% creert een strategisch voordeel voor beleggers die in 2026 kopen ten opzichte van eerdere jaren. Maar let op de timing bij de jaarwisseling: de overdrachtsbelasting wordt berekend op het moment van de notariele levering, niet op het moment van de koopovereenkomst. Als je in december 2025 een koopovereenkomst tekent maar de levering uitstelt tot januari 2026, profiteer je van het lagere tarief.

De notariele levering moet echter wel daadwerkelijk plaatsvinden. Het Kadaster accepteert akten op werkdagen tussen 09:00 en 15:00 uur. Akten die na 15:00 uur worden gepasseerd, worden pas de volgende werkdag ingeschreven. Houd hier rekening mee bij leveringen rondom de jaarwisseling.

De Gids voor Vastgoedbelegging in Nederland bevat een volledige berekening van de aankoopkosten inclusief overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastrale lasten, plus een vergelijking van de activatransactie versus de share deal.

See more Netherlands guides →