Box 3 Vastgoed 2026: Forfaitair Rendement, Heffingsvrij Vermogen en Tegenbewijs

Je hebt een verhuurde woning, de huur dekt net de hypotheek, en toch krijg je een belastingaanslag van duizenden euro's. Hoe kan dat? Omdat de Belastingdienst niet kijkt naar je werkelijke huurinkomsten, maar naar een verondersteld rendement. En dat forfait pakt in 2026 stevig uit.

De Box 3-systematiek in 2026

Verhuurd vastgoed valt in Box 3 onder de categorie "overige bezittingen". De belasting wordt berekend over een forfaitair (fictief) rendement, ongeacht wat je werkelijk aan huur ontvangt.

De definitieve cijfers voor 2026:

• Forfaitair rendement overige bezittingen: 6,00%
• Forfaitair rendement schulden: circa 2,5% tot 2,7%
• Belastingtarief Box 3: 36%
• Heffingsvrij vermogen: EUR 57.684 per persoon (EUR 115.368 voor fiscale partners)

Het eerder aangekondigde voorstel om het forfait te verhogen naar 7,78% is door de Tweede Kamer geschrapt. Maar zelfs bij 6,00% is de impact aanzienlijk.

Rekenvoorbeeld: Een verhuurde woning met een WOZ-waarde van EUR 350.000 en een hypotheekschuld van EUR 200.000. Het belastbare forfaitaire rendement bedraagt: (EUR 350.000 x 6,00%) minus (EUR 200.000 x 2,7%) = EUR 21.000 minus EUR 5.400 = EUR 15.600. Na aftrek van het heffingsvrije vermogen van EUR 57.684 (als je geen ander vermogen hebt) is er geen heffing. Maar bezit je meerdere panden of ander vermogen, dan betaal je 36% over het surplus: potentieel duizenden euro's per jaar.

De tegenbewijsregeling: Opgaaf Werkelijk Rendement

Na het Kerstarrest van december 2021 en de daaropvolgende uitspraken van de Hoge Raad is de tegenbewijsregeling een cruciale ontsnappingsroute geworden. Als je kunt aantonen dat je werkelijke rendement lager is dan het forfait, mag de belasting worden gebaseerd op het lagere werkelijke rendement.

Maar hier zit de addertje onder het gras. Het "werkelijk rendement" wordt door de Hoge Raad strikt gedefinieerd:

Wat telt mee als werkelijk rendement:

• De daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten
• Ongerealiseerde waardestijgingen (het verschil tussen de WOZ-waarde aan het begin en het einde van het kalenderjaar)
• Werkelijk betaalde hypotheekrente (als aftrekpost)

Wat niet aftrekbaar is:

• Onderhoudskosten
• Beheerskosten en verzekeringen
• OZB en andere lokale belastingen
• Het heffingsvrije vermogen (bij werkelijk rendement bestaat er geen recht op aftrek hiervan)

Dat laatste punt is cruciaal. Als de woningmarkt stijgt, telt die waardestijging mee als rendement, ook al heb je niets verkocht. In een jaar waarin de WOZ-waarde met 8% stijgt, kan je werkelijke rendement hoger uitvallen dan het forfait, waardoor het tegenbewijs juist nadelig uitpakt.

Wanneer loont de tegenbewijsregeling?

Het tegenbewijs loont in twee specifieke scenario's:

Scenario 1: Dalende of vlakke woningmarkt. Als de WOZ-waarde gelijk blijft of daalt, vallen de ongerealiseerde waardestijgingen weg. Je werkelijke rendement bestaat dan alleen uit de netto huurinkomsten minus de betaalde rente. Bij een bruto rendement van 4% en een rente van 5% op de hypotheek kan het werkelijke rendement fors lager liggen dan het forfait van 6,00%.

Scenario 2: Hoge financieringslasten. Beleggers met een hoge LTV en hoge rente (5,0% tot 5,5% voor beleggingshypotheken in 2026) hebben hoge aftrekbare rentelasten. Als die rentelasten de huurinkomsten bijna opeten, is het werkelijke rendement laag.

De Opgaaf Werkelijk Rendement moet worden ingediend bij de aangifte inkomstenbelasting. Je hebt een volledige administratie nodig: WOZ-beschikkingen, huurcontracten, bankafschriften en hypotheekspecificaties.

Wat komt er in 2028? De Wet Werkelijk Rendement

Vanaf 1 januari 2028 wordt naar verwachting de Wet Werkelijk Rendement (WWR) ingevoerd. Vanaf dat moment verdwijnt het forfaitaire stelsel en wordt structureel belasting geheven over het werkelijke rendement. Dat klinkt eerlijker, maar er zitten venijnige bepalingen in:

De 90%-regel stelt dat als een woning minder dan 90% van het jaar verhuurd is, er een verplichte vastgoedbijtelling geldt van 3,35% van de WOZ-waarde. Dit maakt het minimaliseren van leegstand tussen huurders fiscaal van levensbelang.

Daarnaast blijven ongerealiseerde waardestijgingen naar verwachting meetellen, wat betekent dat de aanwasbelasting in een stijgende markt zwaar kan uitpakken.

De BV als alternatief voor Box 3

Bij grotere portefeuilles of een hoge financieringsgraad kan een vastgoed-BV fiscaal voordeliger zijn. In de BV zijn alle werkelijke kosten aftrekbaar: rente, onderhoud, beheer, OZB en afschrijving tot de bodemwaarde. De vennootschapsbelasting bedraagt 19% tot EUR 200.000 winst en 25,8% daarboven. Bij dividenduitkering naar prive betaal je 24,5% Box 2-belasting tot EUR 67.000 en 31% daarboven.

Het omslagpunt verschilt per situatie, maar als vuistregel: bij een portefeuillewaarde boven EUR 500.000 en een netto rendement onder 4% loont de BV-structuur het doorrekenen waard.

De leegwaarderatio: verlichting in Box 3

Een belangrijk correctiemechanisme binnen Box 3 is de leegwaarderatio. Hiermee mag je de WOZ-waarde van een verhuurde woning naar beneden bijstellen, omdat een woning met een zittende huurder minder waard is dan een lege woning. Het percentage hangt af van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde: bij een lage huur ten opzichte van een hoge WOZ-waarde kan de woning voor slechts 73% van de WOZ worden opgenomen in Box 3.

Maar let op de nieuwe anti-misbruikbepalingen per 2026: verhuur aan gelieerde partijen tegen een niet-marktconforme huurprijs sluit de leegwaarderatio volledig uit. En als de werkelijke waarde in verhuurde staat meer dan 10% afwijkt van de tabelwaarde, ben je verplicht de werkelijke waarde te hanteren.

Praktisch: hoe je Box 3-aangifte optimaliseren

Elke belegger met vastgoed in prive moet de volgende stappen doorlopen bij de aangifte:

Stap 1: Verzamel de WOZ-beschikkingen van al je panden (begin en eind van het kalenderjaar).

Stap 2: Bereken het forfaitaire rendement: (WOZ-waarde x 6,00%) minus (hypotheekschuld x 2,7%).

Stap 3: Bereken het werkelijke rendement: huurinkomsten plus ongerealiseerde waardestijging minus betaalde hypotheekrente.

Stap 4: Vergelijk beide uitkomsten. Is het werkelijke rendement lager? Dien dan de Opgaaf Werkelijk Rendement in en onderbouw dit met bankafschriften, huurcontracten en WOZ-beschikkingen.

Stap 5: Is het werkelijke rendement hoger (bijvoorbeeld door forse WOZ-stijging)? Doe dan niets en laat het forfait staan. De Belastingdienst past automatisch het voor jou gunstigste scenario toe als je tegenbewijs levert, maar het risico is dat bij een stijgende markt het werkelijke rendement hoger uitpakt.

Onze Gids voor Vastgoedbelegging in Nederland bevat uitgewerkte vergelijkingsmodellen tussen Box 3 en de BV, inclusief het exacte omslagpunt voor jouw situatie en een handleiding voor de Opgaaf Werkelijk Rendement.

See more Netherlands guides →