Leegwaarderatio 2026: Waarde van een Woning in Verhuurde Staat Berekenen

Je verhuurde woning heeft een WOZ-waarde van EUR 400.000, maar je kunt hem niet voor dat bedrag verkopen. Er zit een huurder in met huurbescherming. De werkelijke marktwaarde in verhuurde staat is lager. De leegwaarderatio compenseert dat verschil in Box 3, maar in 2026 zijn de regels aangescherpt.

Wat is de leegwaarderatio?

De leegwaarderatio (LWR) is een wettelijk vastgesteld percentage waarmee je de WOZ-waarde van een verhuurde woning mag corrigeren voor Box 3. Die correctie erkent dat een woning met een zittende huurder minder waard is dan een leeg verkochte woning, doordat de koper gebonden is aan het bestaande huurcontract en de huurbescherming.

Het percentage hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde.

De leegwaarderatiotabel 2026

Rekenvoorbeeld: Een woning met een WOZ-waarde van EUR 350.000 en een jaarhuur van EUR 12.000. De verhouding is EUR 12.000 / EUR 350.000 = 3,43%. Dat valt in de categorie "meer dan 3% tot en met 4%", dus de leegwaarderatio bedraagt 90%. De waarde in Box 3 wordt: EUR 350.000 x 90% = EUR 315.000.

Bij een zeer lage huur ten opzichte van de WOZ-waarde (0% tot 1%) krijg je de hoogste korting: de woning wordt slechts voor 73% van de WOZ-waarde in Box 3 opgenomen. Dit komt voor bij woningen in dure gebieden met relatief lage gereguleerde huren.

Anti-misbruikbepalingen per 2026

Per 1 januari 2026 gelden twee cruciale anti-misbruikregels die de leegwaarderatio inperken:

1. Uitsluiting gelieerde partijen. Verhuur je aan familieleden of zakenpartners tegen een niet-marktconforme (te lage) huurprijs? Dan vervalt het recht op de leegwaarderatio volledig. De woning wordt voor 100% van de WOZ-waarde belast in Box 3. Dit voorkomt constructies waarbij beleggers kunstmatig lage huren rekenen om een hogere korting te krijgen.

2. De 10%-regel. Als de werkelijke marktwaarde in verhuurde staat meer dan 10% afwijkt van de waarde die volgt uit de leegwaarderatiotabel, ben je verplicht de werkelijke waarde te hanteren. Dit werkt twee kanten op: de Belastingdienst kan een taxatie eisen als zij vermoeden dat de tabelwaarde te laag is, maar je kunt ook zelf aantonen dat de werkelijke waarde lager is.

3. Tijdelijke verhuur uitgesloten. De leegwaarderatio geldt alleen voor woningen die langdurig (voor onbepaalde tijd) zijn verhuurd. Bij tijdelijke verhuur is er geen huurbescherming die de verkoopwaarde drukt, dus geen recht op korting.

Strategische overwegingen voor beleggers

De leegwaarderatio creert een spanningsveld. Aan de ene kant wil je als belegger een lage jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde, omdat dat een lagere leegwaarderatio oplevert en dus een lagere Box 3-grondslag. Aan de andere kant wil je een hoge huur voor je cashflow.

Er is ook een wisselwerking met de WOZ-waarde zelf. Een lagere WOZ-waarde verlaagt de Box 3-grondslag, maar kan er tegelijk toe leiden dat een woning onder de 187 WWS-punten valt, waardoor de huurprijs wordt begrensd door de Wet Betaalbare Huur. Die gedwongen huurverlaging is een veel groter rendementsverlies dan de belastingbesparing.

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde is daardoor een delicate afweging. Doe je het wel, dan bespaar je op Box 3. Doe je het niet, dan behoud je je vrije sector status. Die balans verschilt per woning en vereist een exacte berekening.

Waarde in verhuurde staat bij financiering

De leegwaarderatio is niet alleen relevant voor Box 3. Banken gebruiken de marktwaarde in verhuurde staat als basis voor de maximale hypotheek. Een woning met een leegwaarde van EUR 350.000 wordt door de bank mogelijk getaxeerd op EUR 300.000 in verhuurde staat. Bij een LTV van 75% ontvang je dan maximaal EUR 225.000 aan financiering, niet EUR 262.500.

Dit verschil bepaalt hoeveel eigen geld je nodig hebt en is daarmee direct van invloed op je rendement op eigen vermogen.

In de Gids voor Vastgoedbelegging in Nederland vind je de volledige leegwaarderatiotabellen, rekenmodellen voor de optimale huur-WOZ-verhouding en strategieen om de Box 3-grondslag te verlagen zonder je vrije sector status te verliezen.

See more Netherlands guides →