Wet Betaalbare Huur 2026: WWS-Punten, Maximale Huurprijs en Middenhuurgrens

Je woning leverde jarenlang een mooie huur op. Nu blijkt dat de Huurcommissie de huurder gelijk kan geven bij een verzoek tot huurverlaging, omdat je pand minder dan 187 WWS-punten scoort. Welkom in de wereld van de Wet Betaalbare Huur.

Sinds 1 juli 2024 is het Woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend geworden voor het volledige gereguleerde segment: niet alleen de sociale sector, maar ook de middenhuur. In 2026 zijn de grenzen geindexeerd met 3,65%, en de consequenties voor verhuurders zijn ingrijpend.

De drie huursegmenten in 2026

Per 1 januari 2026 is de markt als volgt opgedeeld:

Sociale huur (0 tot en met 143 punten): De maximale kale aanvangshuur bedraagt EUR 932,93 per maand. De jaarlijkse huurverhoging is begrensd op maximaal 4,1%.

Middenhuur (144 tot en met 186 punten): De maximale kale aanvangshuur loopt van EUR 932,94 tot EUR 1.228,07 per maand. De jaarlijkse huurverhoging mag maximaal 6,1% bedragen (CAO-loonstijging plus 1 procentpunt).

Vrije sector (187 punten of meer): De huurprijs start vanaf EUR 1.228,08 per maand. De maximale jaarlijkse huurverhoging is 4,4%.

Het verschil van een handvol punten kan je honderden euro's per maand kosten. Een woning met 185 punten valt in het middensegment met een maximum van EUR 1.228. Scoor je 187 punten, dan is je huurprijs geliberaliseerd.

WWS-punten berekenen: de belangrijkste factoren

Het WWS-puntensysteem kent meer dan tien rubriken, maar vijf daarvan bepalen het leeuwendeel van de score:

Oppervlakte: Elke vierkante meter telt. Een woning van 70 m2 scoort aanzienlijk anders dan een van 60 m2.

Energielabel: Dit is de zwaarste hefboom. Een G-label levert -15 punten op, terwijl een A++-label +40 punten oplevert. Dat verschil van 55 punten kan het verschil zijn tussen gedwongen middenhuur en vrije sector.

WOZ-waarde: De WOZ levert punten op, maar is gemaximeerd via de WOZ-cap: het aandeel WOZ-punten mag niet meer dan 33% van het totaal uitmaken voor woningen die boven de liberalisatiegrens uitkomen. Dit voorkomt dat woningen in dure gebieden puur op grond van hun locatie in de vrije sector vallen.

Buitenruimte: Balkons, tuinen en dakterrassen leveren extra punten op.

Keuken en sanitair: De kwaliteit en het aantal voorzieningen in keuken en badkamer telt mee.

Om de maximale huurprijs te berekenen, tel je alle punten op en zoek je het bijbehorende bedrag in de officieel gepubliceerde WWS-tabel. Elk punt boven de 143 punten brengt je dichter bij de vrije sector.

Huurcommissie en huurverlaging: wat kan de huurder?

Sinds 1 juli 2025 hebben huurders met bestaande contracten (afgesloten voor 1 juli 2024) die in een woning met 143 punten of minder wonen, het recht om bij de Huurcommissie een huurverlaging aan te vragen naar het WWS-maximum. Dit geldt ook als het oorspronkelijke contract boven de liberalisatiegrens lag.

Daarnaast zijn verhuurders sinds 1 januari 2025 verplicht om bij elk nieuw huurcontract een volledige WWS-puntentelling mee te leveren. Gemeenten hebben actieve handhavingsbevoegdheden gekregen om overschrijdingen van de maximale huurprijs te beboeten.

Concreet betekent dit: als je een woning verhuurt met een huurprijs die hoger ligt dan het WWS-puntenaantal rechtvaardigt, kan de huurder naar de Huurcommissie stappen. Die procedure is gratis voor de huurder en bindend voor de verhuurder.

De middenhuurgrens: waarom 187 punten de heilige graal is

De middenhuurgrens van EUR 1.228,07 per maand (186 punten) is de grens waar de dwang stopt. Elk punt erboven betekent vrijheid: je mag vragen wat de markt betaalt, je bent niet gebonden aan het WWS-maximum, en je hebt meer flexibiliteit bij huurverhogingen.

Maar let op: het is geen eenmalige meting. De gemeente kan op elk moment controleren of je woning werkelijk 187 punten of meer haalt. Verhuurders die te hoge huren vragen voor woningen die onder de grens vallen, riskeren boetes en gedwongen huurverlagingen.

De indexering van 2026: wat is er veranderd?

De huurprijsgrenzen worden jaarlijks geindexeerd. Per 1 januari 2026 zijn de grenzen verhoogd met 3,65% ten opzichte van 2025. Dit betekent dat sommige woningen die vorig jaar net onder de middenhuurgrens vielen, nu door de hogere puntwaarde boven de grens kunnen uitkomen.

Tegelijkertijd zijn de maximaal toegestane huurverhogingen voor 2026 als volgt vastgesteld: 4,1% voor sociale huur, 6,1% voor middenhuur (CAO-loonstijging plus 1 procentpunt) en 4,4% voor de vrije sector. De differentiatie in deze percentages maakt het voor beleggers belangrijk om precies te weten in welk segment hun woning valt, omdat de toegestane huurverhoging per segment verschilt.

De verplichte puntentelling bij nieuwe huurcontracten is een ander gevolg van de indexering. Verhuurders die de telling niet bijvoegen, riskeren handhaving door de gemeente. Dit is geen papieren dreiging: gemeenten hebben actief teams ingezet om de naleving te controleren, en de eerste boetes zijn al opgelegd.

Strategisch omgaan met de Wet Betaalbare Huur

Voor beleggers die al een portefeuille hebben, zijn er twee strategieen:

Verduurzamen en opwaarderen. Investeer in isolatie, zonnepanelen en een beter energielabel om je WWS-punten boven de 187 te tillen. Dit is de meest winstgevende investering die je als verhuurder kunt doen.

Uitponden bij mutatie. Als een woning structureel onder de 187 punten scoort en verduurzaming onrendabel is, overweeg dan verkoop op de koopmarkt bij de volgende huurderswissel. De verkoopprijzen op de koopmarkt zijn historisch hoog door het extreme woningtekort.

Voor nieuwe beleggers geldt: koop nooit een woning zonder vooraf een gecertificeerde WWS-puntentelling te laten uitvoeren. Een pand dat net 180 punten scoort, vereist een concrete investering om de grens van 187 te halen, en die kosten moeten in je rendementscalculatie zitten.

De WOZ-cap: een rem op de vrije sector

Een veelgemaakte fout is ervan uitgaan dat een hoge WOZ-waarde automatisch genoeg punten oplevert voor de vrije sector. De WOZ-cap voorkomt dit: het aandeel van de WOZ-punten in de totale WWS-score mag niet meer dan 33% bedragen voor woningen boven de liberalisatiegrens. Dit is bewust ontworpen om te voorkomen dat woningen in dure gebieden, zoals de Amsterdamse grachtengordel, puur door hun locatie de vrije sector bereiken zonder dat de woning zelf voldoende kwaliteit biedt.

Concreet: een woning in Amsterdam-Zuid met een WOZ-waarde van EUR 700.000 krijgt veel WOZ-punten, maar als de oppervlakte klein is, het energielabel laag en de voorzieningen beperkt, kan de woning desondanks onder de 187 punten uitkomen. De WOZ-cap dwingt beleggers om te investeren in werkelijke kwaliteit: oppervlakte, isolatie en voorzieningen.

Maak de berekening voor je eigen situatie

De Gids voor Vastgoedbelegging in Nederland bevat een stapsgewijze WWS-puntencalculator, de volledige huurprijstabel 2026, en strategieen om woningen boven de 187-puntengrens te tillen.

See more Netherlands guides →