Vastgoed in Privé of BV Kopen — Hoe Bereken Je Het Omslagpunt?
Vastgoed in Privé of BV Kopen — Hoe Bereken Je Het Omslagpunt?
Het omslagpunt waarop een vastgoed-BV fiscaal voordeliger wordt dan privébezit in Box 3, hangt af van vier variabelen: de totale vastgoedwaarde, de verhouding eigen vermogen versus schuld, de werkelijke huurinkomsten en of je al een bestaande BV hebt met DGA-salaris. Er is geen universeel omslagpunt. Maar de wiskundige structuur is helder genoeg om het voor jouw situatie te berekenen.
In de meeste scenario's wordt de BV-route voordelig bij een vastgoedportefeuille vanaf circa EUR 400.000 tot EUR 600.000 aan marktwaarde, op voorwaarde dat er al een operationele BV bestaat. Zonder bestaande BV verschuift dat omslagpunt fors omhoog, omdat het verplichte DGA-salaris van minimaal EUR 58.000 bruto per jaar het belastingvoordeel kan overschaduwen.
De kern van het verschil
In Box 3 betaal je belasting over een fictief rendement, ongeacht wat je werkelijk verdient. In een BV betaal je over het werkelijke resultaat. Dat klinkt eenvoudig, maar de uitwerking is dat niet.
Box 3 (privébezit)
De Belastingdienst berekent je belasting als volgt:
- Forfaitair rendement bezittingen: 6,00% over de marktwaarde van je vastgoed
- Forfaitair rendement schulden: 2,70% over je hypotheekschuld
- Belastingtarief: 36% over het saldo
- Heffingsvrij vermogen: EUR 59.357 per persoon (EUR 118.714 voor fiscale partners)
De werkelijke huurinkomsten, rentelasten, onderhoud en beheerkosten zijn in Box 3 niet relevant voor de belastingberekening. Je betaalt hetzelfde of je nu EUR 15.000 of EUR 25.000 per jaar aan huur ontvangt.
BV (zakelijk bezit)
In de BV is de werkelijkheid leidend:
- Alle werkelijke kosten aftrekbaar: hypotheekrente, onderhoud, beheer, OZB, VvE-bijdragen
- Afschrijving op het gebouwdeel: jaarlijks aftrekbaar tot de bodemwaarde (WOZ-waarde)
- Vennootschapsbelasting: 19% over de eerste EUR 200.000 winst, 25,8% daarboven
- Box 2 bij uitkering: 24,5% over de eerste EUR 67.000 dividend, 33% daarboven
Rekenvoorbeeld: pand van EUR 350.000
Stel je koopt een woning met de volgende kenmerken:
- Marktwaarde: EUR 350.000
- Hypotheek: EUR 200.000 tegen 4,5% rente (EUR 9.000 per jaar)
- Bruto jaarhuur: EUR 18.000
- Operationele kosten (beheer, onderhoud, OZB, VvE): EUR 4.000 per jaar
- Afschrijving gebouwdeel in BV: EUR 3.000 per jaar
Berekening Box 3
Forfaitaire grondslag bezittingen: EUR 350.000 x 6,00% = EUR 21.000
Forfaitaire grondslag schulden: EUR 200.000 x 2,70% = EUR 5.400
Netto forfaitaire grondslag: EUR 21.000 - EUR 5.400 = EUR 15.600
Min heffingsvrij vermogen (stel: alleenstaand): EUR 15.600 - EUR 0 (als je ander vermogen het heffingsvrij al benut)
Box 3-heffing: EUR 15.600 x 36% = EUR 5.616 per jaar
Netto cashflow privé: EUR 18.000 (huur) - EUR 9.000 (rente) - EUR 4.000 (kosten) - EUR 5.616 (Box 3) = -EUR 616 per jaar
Je legt maandelijks circa EUR 51 toe.
Berekening BV
Belastbare winst: EUR 18.000 (huur) - EUR 9.000 (rente) - EUR 4.000 (kosten) - EUR 3.000 (afschrijving) = EUR 2.000
Vennootschapsbelasting (19%): EUR 380
Winst na Vpb: EUR 1.620
Bij volledige dividenduitkering — Box 2 (24,5%): EUR 397
Totale belastingdruk: EUR 380 + EUR 397 = EUR 777 per jaar
Netto cashflow BV (voor uitkering): EUR 18.000 - EUR 9.000 - EUR 4.000 - EUR 777 = EUR 4.223 per jaar
Het verschil
De BV-route levert in dit voorbeeld een jaarlijks voordeel op van EUR 4.839 (EUR 4.223 minus -EUR 616). Maar dat is het bruto voordeel, zonder de kosten van de BV zelf.
De kosten die het voordeel drukken
Een BV is geen gratis vehikel. De jaarlijkse exploitatiekosten bedragen:
- Boekhouding en jaarrekening: EUR 1.500 tot EUR 3.000 per jaar
- KVK-inschrijving: circa EUR 85 eenmalig
- Notariële oprichtingskosten: EUR 500 tot EUR 1.000 eenmalig
- DGA-salaris: minimaal EUR 58.000 bruto per jaar
Het DGA-salaris is de cruciale variabele. Als je al een operationele BV hebt (een adviesbureau, IT-bedrijf of consultancypraktijk) waarin je dit salaris al verantwoordt, is het DGA-salaris voor de vastgoed-BV geen extra kostenpost. De vastgoed-BV kan dan als dochter onder je holding draaien.
Maar als de vastgoed-BV je enige BV is, moet je jezelf minimaal EUR 58.000 bruto per jaar uitbetalen. Over dat salaris betaal je progressieve inkomstenbelasting in Box 1. Bij een jaarlijkse vastgoedwinst van EUR 2.000 is dat economische onzin.
Free Download
Get the Netherlands — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Wanneer slaat het omslagpunt om?
De BV-route wordt voordelig wanneer het netto belastingvoordeel (verschil tussen Box 3-heffing en Vpb + Box 2) groter is dan de jaarlijkse BV-kosten.
Met bestaande BV (DGA-salaris al gedekt):
De extra kosten zijn alleen de boekhouding: EUR 1.500 tot EUR 3.000 per jaar. In het rekenvoorbeeld hierboven bedraagt het belastingvoordeel EUR 4.839. Na aftrek van EUR 2.000 boekhoudkosten resteert een netto voordeel van circa EUR 2.839 per jaar. Het omslagpunt ligt in dit scenario bij een portefeuille van circa EUR 300.000 tot EUR 400.000.
Zonder bestaande BV (DGA-salaris komt erbij):
Het verplichte DGA-salaris van EUR 58.000 genereert een inkomstenbelastingdruk die het vastgoedvoordeel volledig absorbeert bij kleine portefeuilles. Het omslagpunt verschuift naar portefeuilles van EUR 800.000 tot EUR 1.200.000, afhankelijk van de huurinkomsten en de financieringsstructuur.
Variabelen die het omslagpunt verschuiven
Hypotheekverhouding (LTV)
Hoe hoger je hypotheek, hoe lager je Box 3-grondslag (want je trekt 2,70% forfait over de schuld af). Maar tegelijkertijd stijgen je rentelasten, die in Box 3 niet aftrekbaar zijn maar in de BV wel. Bij hoge LTV verschuift het omslagpunt naar een lagere vastgoedwaarde.
Huurrendement
Bij lage huurrendementen (onder 4% bruto) is de Box 3-heffing relatief zwaarder omdat het forfait van 6,00% uitgaat van een rendement dat je feitelijk niet haalt. De tegenbewijsregeling (Opgaaf Werkelijk Rendement) kan dan uitkomst bieden, maar let op: ongerealiseerde waardestijgingen worden daarbij als rendement meegerekend.
Ander Box 3-vermogen
Het heffingsvrij vermogen van EUR 59.357 per persoon werkt als buffer. Als je geen ander vermogen in Box 3 hebt (geen spaargeld, geen beleggingen), vangt het heffingsvrij vermogen een deel van de forfaitaire grondslag op. Heb je al substantieel Box 3-vermogen, dan betaal je over het vastgoed het volle tarief.
Afschrijvingspotentieel in de BV
Je mag in de BV jaarlijks afschrijven op het gebouwdeel tot de bodemwaarde (100% van de WOZ-waarde). Hoe groter het verschil tussen aankoopprijs en WOZ-waarde, hoe meer afschrijvingsruimte en hoe sneller de BV voordelig wordt.
Valkuilen bij de BV-route
1. De uitpondval
Als je een pand in je BV verkoopt met winst, betaal je Vpb over de boekwinst. Vervolgens betaal je bij uitkering van de winst naar privé ook Box 2-heffing. De gecombineerde belastingdruk op de verkoopwinst kan oplopen tot circa 39%. In privé betaal je bij verkoop geen belasting (de waardestijging zit al in het Box 3-forfait).
2. Dubbele overdrachtsbelasting
Als je een pand in privé hebt gekocht en later wilt inbrengen in een BV, betaal je opnieuw 8% overdrachtsbelasting over de waarde op het moment van inbreng. Dit maakt het achteraf overhevelen van privé naar BV zeer kostbaar.
3. De illiquiditeitsval
Geld dat in de BV zit, krijg je er alleen uit via salaris (Box 1) of dividend (Box 2). In beide gevallen betaal je belasting. In privé kun je je vastgoed verkopen en direct over het geld beschikken.
Veelgestelde vragen
Kan ik beginnen in privé en later overstappen naar een BV?
Technisch wel, maar de overdrachtsbelasting van 8% bij inbreng maakt het kostbaar. Bij een pand van EUR 350.000 kost de overheveling EUR 28.000. Het is daarom verstandiger om de keuze vooraf te maken.
Telt mijn eigen woning mee voor het omslagpunt?
Nee. Je eigen woning valt in Box 1 (eigenwoningforfait), niet in Box 3. Het omslagpunt betreft uitsluitend beleggingsvastgoed en ander Box 3-vermogen.
Wat als ik maar een pand heb?
Bij een enkel pand van EUR 300.000 tot EUR 400.000 zonder bestaande BV is de BV-route vrijwel nooit voordelig. De jaarlijkse boekhoudkosten plus het DGA-salarisprobleem wegen niet op tegen het belastingvoordeel. Privé in Box 3, eventueel met de tegenbewijsregeling, is dan de pragmatische keuze.
Hoe zit het met de aanwasbelasting vanaf 2028?
Het voorgestelde stelsel belast werkelijk rendement inclusief ongerealiseerde waardestijgingen. Dat verandert de Box 3-berekening fundamenteel en kan het omslagpunt richting BV verschuiven. Maar zolang het stelsel niet definitief is, rekenen we met het huidige forfait.
Kan ik een holding met een vastgoed-BV als dochter opzetten?
Ja, en dat is de meest voorkomende structuur bij beleggers met een bestaand bedrijf. De holding ontvangt dividend van de vastgoed-BV belastingvrij (deelnemingsvrijstelling). De kosten van de structuur (oprichting holding + dochter) bedragen circa EUR 1.500 tot EUR 2.500.
Waar vind ik rekentools voor mijn eigen situatie?
De Gids voor Vastgoedbelegging in Nederland bevat invulbare worksheets waarmee je het omslagpunt berekent met je eigen variabelen: aankoopsom, hypotheek, rente, huur, operationele kosten en bestaand Box 3-vermogen.
Volgende stap
De BV vs privé-beslissing is de duurste keuze die je als vastgoedbelegger maakt, omdat die achteraf corrigeren EUR 28.000 aan overdrachtsbelasting kost. De Gids voor Vastgoedbelegging in Nederland bevat de rekenmodellen om het omslagpunt te berekenen voordat je bij de notaris zit. Begin met de gratis checklist en bekijk of de gids de diepgang biedt die je zoekt.
Get Your Free Netherlands — Investment Checklist
Download the Netherlands — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.