Eigenwoningforfait, OZB en WOZ-waarde: Belastingen als Huiseigenaar Uitgelegd

Als je een huis koopt, weet je wat de hypotheek kost. Maar de bijkomende jaarlijkse belastingen verrassen veel nieuwe eigenaren. Ze staan niet in de hypotheekoverzichten, ze worden niet besproken bij de notaris, en toch zijn ze elk jaar terugkerend en verplicht.

In 2026 zijn de gemeentelijke woonlasten voor het eerst gemiddeld boven de €1.000 per jaar gestegen. Combineer dat met het eigenwoningforfait, en je krijgt een completer beeld van wat je als huiseigenaar werkelijk betaalt.

Wat is het eigenwoningforfait?

De Nederlandse overheid beschouwt je eigen woning als een bron van inkomen in natura. De redenering: als je een woning bezit en daar zelf in woont, verdien je er in zekere zin aan door geen huur te hoeven betalen. Dat fictieve inkomen — het eigenwoningforfait — telt mee in je belastingaangifte in box 1.

In 2026 bedraagt het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde van je woning (voor woningen met een WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.350.000).

Rekenvoorbeeld:

• WOZ-waarde woning: €350.000
• Eigenwoningforfait: 0,35% × €350.000 = €1.225 per jaar

Dit bedrag tel je op bij je belastbaar inkomen. In de praktijk hoef je er echter niet per se daadwerkelijk belasting over te betalen — als je hypotheekrente hoger is dan het eigenwoningforfait (wat in de beginjaren bijna altijd het geval is), wordt het saldo aftrekbaar van je inkomen. Dat is het netto-effect van de hypotheekrenteaftrek.

Als je hypotheek volledig is afgelost (of bijna), dan wordt het eigenwoningforfait een echte belastingpost. Dat is het Wet Hillen-effect: vroeger was er een volledige aftrek voor eigenaren zonder (of met minimale) rente, maar die regeling wordt tot 2035 stapsgewijs afgebouwd.

Wat is de OZB?

De Onroerendezaakbelasting (OZB) is een gemeentelijke belasting die je betaalt als eigenaar van een woning. Anders dan het eigenwoningforfait (een rijksbelasting via je aangifte) is de OZB een lokale heffing — de gemeente stelt elk jaar het tarief vast als percentage van de WOZ-waarde.

De OZB-tarieven verschillen sterk per gemeente. Sommige gemeenten rekenen minder dan 0,05% van de WOZ-waarde; anderen tot 0,15% of meer. Als eigenaar betaal je het eigenaarsdeel. Als je huurder bent, betaal je geen OZB (wel soms een gebruikersdeel, maar dat is in de afgelopen jaren afgeschaft voor woningen).

Wat zijn gemeentelijke heffingen?

Naast de OZB betaal je als huiseigenaar ook:

Rioolheffing: Bijdrage aan het onderhoud van het rioolstelsel. Tarief varieert per gemeente.

Afvalstoffenheffing: Bijdrage aan de inzameling en verwerking van huishoudelijk afval.

De drie posten samen (OZB, rioolheffing, afvalstoffenheffing) staan op één gecombineerde aanslag die je doorgaans in het eerste kwartaal van het jaar ontvangt.

In 2026 zijn de totale gemeentelijke woonlasten landelijk gemiddeld boven de €1.000 per jaar gestegen — het landelijk gemiddelde ligt nu op €1.001 (een stijging van circa 3,9% ten opzichte van 2025). Maar er zijn uitschieters: in sommige gemeenten zijn de woonlasten in 2026 met 10% tot 18% gestegen door begrotingstekorten of grote projecten.

Reken bij een woning van €350.000 op gemiddeld €1.000 tot €1.400 per jaar aan gemeentelijke lasten — afhankelijk van je gemeente. Dat is €85 tot €115 per maand bovenop je hypotheeklast.

Wat is de WOZ-waarde en hoe wordt die vastgesteld?

De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de door de gemeente vastgestelde marktwaarde van je woning, peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. De gemeente gebruikt die waarde als grondslag voor de OZB-aanslag én voor het eigenwoningforfait.

De waardebepaling is gebaseerd op referentiepanden — vergelijkbare woningen die recentelijk in de buurt zijn verkocht. Het systeem is grotendeels geautomatiseerd, wat betekent dat vergissingen voorkomen.

Wanneer maak je bezwaar tegen de WOZ-waarde?

Als je WOZ-waarde te hoog lijkt ten opzichte van de werkelijke marktwaarde, heeft dat twee financiële nadelen: hogere OZB en een hoger eigenwoningforfait. Bezwaar maken is dan de moeite waard.

Wanneer is bezwaar zinvol?

• Je woning heeft aantoonbare gebreken die de marktwaarde drukken (fundering, vochtprobleem, achterstallig onderhoud) maar die niet zijn meegewogen
• De referentiepanden die de gemeente heeft gebruikt, zijn niet vergelijkbaar (andere buurt, groter, nieuwer)
• Je WOZ-waarde stijgt significant sneller dan vergelijkbare woningen in je straat

Hoe werkt bezwaar?

Je dient bezwaar in bij de gemeente, binnen zes weken na de dagtekening op het aanslagbiljet. Dit kan via het bezwaarformulier van de gemeente, vaak ook online.

Je bezwaar onderbouw je met recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen uit het Kadaster (publiek beschikbaar), informatie over gebreken, of een eigen taxatie.

Er zijn ook commerciële bureaus die het bezwaar op no-cure-no-pay basis indienen — ze ontvangen dan een deel van de belastingbesparing. Dat kan de drempel verlagen, maar zorg dat je begrijpt wat de overeenkomst inhoudt.

Kosten van bezwaar?

Niets, tenzij je een betaald bureau inschakelt. Winst bij een succesvolle verlaging: lager eigenwoningforfait en lagere OZB voor dat jaar én soms structureel voor komende jaren (als de waardebepaling voor het volgende jaar op dezelfde basis berust).

Eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek: het saldo

In de belastingaangifte in box 1 werk je als volgt:

1. Tel het eigenwoningforfait op bij je belastbaar inkomen
2. Trek de betaalde hypotheekrente af van je belastbaar inkomen

Als de aftrekbare rente hoger is dan het forfait (wat bij starters in de eerste jaren bijna altijd zo is), levert dit per saldo een belastingvoordeel op. Hoe hoger je inkomen, hoe meer je terugkrijgt — al is de aftrek afgetopt op 37,05%.

Concreet: bij een hypotheek van €300.000, 4% rente en een WOZ-waarde van €300.000 is de netto belastingbesparing in het eerste jaar (rente minus forfait, vermenigvuldigd met 37,05%) circa €3.200. Dat correspondeert met ruim €265 per maand netto belastingvoordeel op je woonlasten. Vergeet niet dit mee te rekenen in je woonlastenoverzicht.

Meer over hoe belastingen, verzekeringen en maandlasten samen optellen voor een eerste woning in Nederland staat in de complete startersgids.

See more Netherlands guides →