Pantbrev och lagfart: Vad kostar det egentligen vid husköp?

Många förstagångsköpare räknar ut kontantinsatsen, simulerar månadskostnaden och tror att de har koll på budgeten. Sedan kommer tillträdesdagen — och med den en kontant räkning till Lantmäteriet som de inte räknat med. Pantbrev och lagfart är inte ett problem du kan skjuta upp till efter köpet. De ska betalas med egna likvida medel, och de kan tillsammans uppgå till flera tiotals tusen kronor utöver kontantinsatsen.

Här är vad du faktiskt betalar, och hur du räknar ut det i förväg.

Lagfart: vad det är och vad det kostar

Lagfart är det officiella beviset på att du äger en fastighet. När du köper ett hus, radhus eller ägarlägenhet — det vill säga fast egendom som regleras av jordabalken — måste du ansöka om lagfart hos Lantmäteriet för att registrera dig som ägare.

Kostnaden kallas stämpelskatt och uppgår till 1,5 procent av köpeskillingen (eller taxeringsvärdet om det är högre) för privatpersoner. Därtill tillkommer en statlig expeditionsavgift på 825 kronor.

Konkreta räkneexempel:

Ansökan sker digitalt via Lantmäteriets e-tjänst med BankID. I praktiken sköter din bank och mäklare detta administrativt i anslutning till tillträdesdagen — men kostnaden är din.

Viktigt att notera: lagfart gäller bara för fast egendom (hus, radhus, ägarlägenheter). Köper du en bostadsrätt (andel i en BRF) betalar du ingen lagfart och ingen stämpelskatt alls, eftersom en bostadsrätt juridiskt sett är lös egendom som regleras av köplagen.

Pantbrev: vad det är och när du behöver betala

Ett pantbrev är ett juridiskt dokument som används som säkerhet för bolånet. Banken kräver pantbrev som pant för att kunna ge dig lånet. Pantbreven är knutna till fastigheten, inte till ägaren, och kvarstår i fastighetsregistret även vid ägarbyte.

Om de befintliga pantbreven i fastigheten redan täcker det belopp du vill låna — behöver du inte ta ut nya. Du betalar då ingenting. Men om du behöver låna mer än vad de befintliga pantbreven uppgår till, måste du ta ut nya pantbrev för mellanskillnaden.

Kostnaden för nya pantbrev är 2 procent av det nya beloppet plus en mindre administrativ avgift.

Exempel: Du köper ett hus för 3 500 000 kronor och lånar 3 150 000 kronor (90 % bolånetak). Fastigheten har befintliga pantbrev på 2 000 000 kronor. Du behöver nya pantbrev på 1 150 000 kronor.

Kostnad: 1 150 000 × 2 % = 23 000 kronor.

Hur du tar reda på vilka pantbrev som redan finns

Innan du lägger bud är det klokt att ta reda på vilka pantbrev som redan är uttagna i fastigheten. Den informationen finns i fastighetsregistret och framgår av objektsbeskrivningen som mäklaren är skyldig att tillhandahålla. Du kan också söka i Lantmäteriets tjänst.

Be mäklaren specifikt om en lista över uttagna inteckningar och deras belopp. Jämför sedan med din planerade lånesumma och räkna ut om det uppstår ett gap som kräver nya pantbrev.

Kontantinsats + lagfart + pantbrev: räkna ihop det verkliga behovet

Det vanligaste felet är att planera kontantinsatsen isolerat. Du behöver faktiskt ha tillräckligt med likvida medel för tre saker:

1. Kontantinsatsen (minimum 10 % av köpeskillingen)
2. Handpenning (standardmässigt 10 % av köpeskillingen, betalas till mäklarens klientmedelskonto inom 5–10 dagar efter kontraktsskrivning — men är inräknad i kontantinsatsen)
3. Lagfart och pantbrev (betalas kontant på tillträdesdagen, kan inte läggas på bolånet)

Exempel för ett husköp på 3 000 000 kronor:

• Kontantinsats: 300 000 kr (10 %)
• Lagfart: 45 825 kr (1,5 % + avgift)
• Pantbrev (antar 1 Mkr i behov): 20 000 kr
• Totalt eget kapital som behövs: ca 365 000 kr

Det är 65 000 kronor mer än kontantinsatsen ensam. Och det täcker inte in besiktningskostnaden (5 000–10 000 kronor), eventuella omgående reparationer eller en ekonomisk buffert för de första åren.

Bostadsrätt: inga pantbrev, men andra avgifter

Om du köper en bostadsrätt slipper du hela den här kostnaden. Det är en av de ekonomiska fördelarna med att köpa lägenhet istället för hus.

Däremot tillkommer två administrativa avgifter som föreningen tar ut:

• Överlåtelseavgift: maximal kostnad 2,5 % av prisbasbeloppet, vilket 2026 motsvarar 1 480 kronor
• Pantsättningsavgift: maximal kostnad 1 % av prisbasbeloppet, 2026 uppgår det till 592 kronor per lånedel

Dessa belopp är kopplade till prisbasbeloppet som regeringen fastställer varje år baserat på SCB:s inflationsberäkningar. För 2026 är prisbasbeloppet 59 200 kronor.

Ansökan om lagfart: så går det till praktiskt

Lantmäteriet handlägger lagfartsansökningar och det är i regel banken eller mäklaren som sköter inlämnandet digitalt med e-legitimation. Systemet gör automatiska kontroller mot fastighetsregistret för att säkerställa att säljaren har lagfart och att inga hinder finns för överlåtelsen.

Om du vill ha full kontroll och förståelse för processen — inklusive hur du räknar ut den exakta kostnaden för just ditt köp, vad som händer vid tillträdet och hur du navigerar hela processen från lånelöfte till nycklarna — finns en komplett guide på svenska i Guide till att Köpa din Första Bostad i Sverige.

Sammanfattning

Pantbrev och lagfart är obligatoriska kostnader vid köp av fast egendom och måste betalas kontant på eller i anslutning till tillträdesdagen. Lagfarten kostar 1,5 procent av köpeskillingen. Pantbrev kostar 2 procent av det belopp som överstiger befintliga inteckningar. Räkna ihop dessa kostnader och lägg dem ovanpå kontantinsatsen — annars riskerar du att stå med ett likviditetsunderskott på tillträdesdagen.

See more Sweden guides →