Stämpelskatt och fastighetsskatt: Vad kostar det att äga ett hyreshus?

Transaktionskostnaderna vid ett fastighetsköp är en av de poster som investerare lättas kalkylerar fel på — de räknar köpeskilling och finansieringskostnad, men glömmer bort stämpelskatt, pantbrevsavgift och löpande fastighetsskatt. Det kan bli dyrt.

Stämpelskatt vid förvärv (Lagfart)

Stämpelskatten på lagfart beräknas på det belopp som är högst av köpeskillingen eller fastighetens taxeringsvärde för föregående år. Det tillkommer en expeditionsavgift om 825 kr per ansökan.

Privatperson: 1,5 % av köpeskillingen/taxeringsvärdet Juridisk person (aktiebolag, handelsbolag): 4,25 %

Skillnaden är massiv. Köper ditt aktiebolag ett hyreshus för 10 miljoner kronor betalar du 425 000 kr i lagfartsstämpel. Köper du det som privatperson: 150 000 kr.

Det är detta incitament som driver den utbredda strategin med fastighetspaketering (se nedan).

Pantbrevsavgift

Utöver lagfartsavgiften tillkommer stämpelskatt för pantbrev. Varje nytt pantbrev som tas ut för att belåna fastigheten kostar 2,0 % av pantbrevets belopp plus 375 kr i expeditionsavgift.

Finansierar du ett köp på 10 miljoner kronor med 6 miljoner kronor i lån och behöver ta ut nya pantbrev: 6 000 000 × 2 % = 120 000 kr i pantbrevsavgift, plus expeditionsavgifter.

Strategiskt: ärv befintliga pantbrev. Om fastigheten redan har gamla pantbrev utställda från den förre ägarens belåning, ärver du rätten till dessa utan ny stämpelskatt. Investerare söker aktivt efter äldre fastigheter med högt historiskt pantbrevsuttag — de slipper betala 2 % på nytt kapital upp till det befintliga pantbrevens summa.

Fastighetspaketering: Hur man undviker 4,25 % lagfart

För transaktioner i bolagsform är fastighetspaketering den dominerande metoden för att undvika den betungande stämpelskatten på 4,25 %. Strukturen fungerar i grova drag så här:

1. Säljaren bildar ett dotterbolag och för in fastigheten via underprisöverlåtelse till skattemässigt restvärde — ingen kapitalvinst utlöses
2. Dotterbolaget är nu den lagfarna ägaren
3. Säljaren säljer aktierna i dotterbolaget till köparen
4. Fastigheten har inte "bytt ägare" i lagens mening — dotterbolaget äger den fortfarande — och ingen ny stämpelskatt utlöses

Köparen tar i stället på sig en latent skatteskuld (den kapitalvinst som säljaren undvek), vilket normalt kompenseras via ett prisavdrag på aktierna — branschstandard är 25–50 % av den nominella skatteskuldens värde.

Paketeringsstrukturer används nästan undantagslöst vid kommersiella fastighetstransaktioner av hyreshus och kontorsfastigheter i Sverige.

Fastighetsskatt och fastighetsavgift: Löpande kostnad

Sverige ersatte år 2008 den gamla fastighetsskatten för bostäder med en kommunal fastighetsavgift med tak. Reglerna ser ut så här för 2026:

Hyreshus (bostadsdel): 0,30 % av taxeringsvärdet — men med ett tak om 1 784 kr per lägenhet (inkomstår 2026). Det innebär att fastighetsavgiften för bostadshyreshus är regressivt fördelad: ju dyrare fastigheten är över taket, desto lägre effektiv skattesats.

Kommersiella lokaler: 1,00 % av taxeringsvärdet — utan takbelopp. Statlig fastighetsskatt gäller. Det innebär att skatten kan bli mycket hög för dyra kontors- och handelsfastigheter.

Obebyggd tomtmark: 1,00 % utan tak.

Nyproduktionsbefrielse: Nybyggda bostadshyreshus är befriade från fastighetsavgiften under de första 15 åren från det värdeår när fastigheten klassificeras som färdigställd. Det förbättrar driftnettot med ca 1 784 kr per lägenhet och år — för ett hyreshus med 30 lägenheter är det 53 520 kr per år som sparas i skattekostnad.

Totala transaktionskostnader: Kalkylexempel

Hyreshus köps för 12 000 000 kr via aktiebolag. Behöver ta ut pantbrev för 7 000 000 kr i belåning.

Om affären i stället görs via fastighetspaketering undviks lagfartstämpeln helt. Besparingen: 510 000 kr. Det är tillräckligt för att motivera juridisk rådgivning kring strukturen.

Fastighetsavgift vs fastighetsskatt: Bostäder vs kommersiellt

Det är viktigt att hålla isär begreppen:

Fastighetsavgift är kommunal och gäller bostäder (bostadsdelen i hyreshus, småhus, ägarlägenheter). Den har ett takbelopp, vilket gör den gynnsam för högt värderade fastigheter. Skatten är regressiv: en bostadsrätt i centrala Stockholm med marknadsvärde 5 miljoner kr och ett taxeringsvärde som utlöser taket på 10 425 kr betalar förhållandevis lite i skatt.

Fastighetsskatt (statlig) gäller kommersiella lokaler, tomtmark och industrifastigheter — utan takbelopp. Äger du ett kontorshus för 50 miljoner kr beskattas det med 1,0 % av taxeringsvärdet utan begränsning. Det kan innebära 200 000–500 000 kr i skatt per år och är en viktig kostnadsfaktor i kalkylen för kommersiella fastigheter.

Taxeringsvärdet och dess roll

Taxeringsvärdet fastställs av Skatteverket och ska i teorin motsvara 75 % av fastighetens marknadsvärde två år före taxeringsåret. I praktiken kan det avvika, i synnerhet i snabbväxande marknader.

Taxeringsvärdet spelar roll på tre sätt:

1. Det är underlaget för stämpelskatt om det är högre än köpeskillingen
2. Det är underlaget för fastighetsavgift och fastighetsskatt
3. Det signalerar hur Skatteverket värderar fastigheten — och kan ge en indikation om det finns ett latent taxeringsvärdesgap som driver transaktionskostnaden uppåt

Vid förvärv av en fastighet med ett markant lägre köpeskilling än taxeringsvärdet (exempelvis vid en distress-affär) betalar du stämpelskatt på taxeringsvärdet — inte på det lägre priset. Var uppmärksam på det.

En fullständig genomgång av transaktionskostnader, fastighetspaketering och löpande skatter finns i Guide till Fastighetsinvestering i Sverige.

Sammanfattning

• Stämpelskatt (lagfart): 1,5 % privatperson, 4,25 % aktiebolag — beräknat på köpeskilling/taxeringsvärde
• Pantbrevsavgift: 2,0 % på varje nytt pantbrevs belopp — ärv gamla pantbrev när möjligt
• Fastighetsskatt hyreshus: 0,30 % med tak 1 784 kr/lägenhet (2026), nyproduktion befriad i 15 år
• Kommersiella lokaler: 1,0 % utan tak
• Fastighetspaketering eliminerar 4,25 %-stämpeln i bolagsform — standard vid kommersiella affärer

See more Sweden guides →