ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569: บ้านหลังแรกต้องเสียเท่าไหร่ และสิทธิยกเว้นได้แค่ไหน
คุณโอนบ้านเสร็จแล้ว แต่ยังไม่ได้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน นั่นคือจุดที่สิทธิยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหายไปในทันที โดยที่ไม่มีใครบอกคุณล่วงหน้า
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทุกปี โดยคำนวณจากมูลค่าประเมินทุนทรัพย์ ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีภาษีนั้น บทความนี้อธิบายอัตราและเงื่อนไขสำหรับปีภาษี 2568–2569 ที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกต้องรู้ก่อนโอน
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 สำหรับที่อยู่อาศัย
สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัยเอง กฎหมายให้สิทธิยกเว้นและลดหย่อนที่ผ่อนปรนอย่างมาก แต่มีเงื่อนไขที่ต้องทำให้ครบ
กรณีที่ 1: เจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด)
หากคุณมีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนดและมีชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านของบ้านหลังนั้น อัตราภาษีเป็นดังนี้:
- มูลค่าประเมิน 0–50 ล้านบาท: ยกเว้นภาษีทั้งหมด
- 50–75 ล้านบาท: 0.03% ต่อปี
- 75–100 ล้านบาท: 0.05% ต่อปี
- เกิน 100 ล้านบาท: 0.10% ต่อปี
ในทางปฏิบัติ บ้านหลังแรกที่มีราคาต่ำกว่า 50 ล้านบาท ซึ่งครอบคลุมบ้านส่วนใหญ่ในตลาด ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเลย ตราบที่คุณมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของบ้านหลังนั้น
กรณีที่ 2: เจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (คอนโดมิเนียม)
ผู้ซื้อคอนโดได้รับสิทธิยกเว้นที่แตกต่างออกไปเพราะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน:
- มูลค่าประเมิน 0–10 ล้านบาท: ยกเว้นภาษีทั้งหมด (หากมีชื่อในทะเบียนบ้าน)
- 10–50 ล้านบาท: 0.02% ต่อปี
คอนโดส่วนใหญ่ในตลาดระดับกลางมีมูลค่าประเมินไม่เกิน 10 ล้านบาท จึงยกเว้นภาษีได้เช่นกัน
กับดักที่ทำให้สิทธิยกเว้นหายไป
เงื่อนไขที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมักพลาดมีสองประการ
ประการแรก: ไม่ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน
กฎหมายกำหนดชัดเจนว่า ผู้ที่จะได้รับสิทธิยกเว้นภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยหลักต้องมี "ชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน" ของบ้านหลังนั้น ไม่ใช่แค่มีชื่อในโฉนดที่ดิน
หากคุณโอนบ้านเสร็จแล้วยังไม่ย้ายทะเบียนบ้าน บ้านหลังนั้นจะถูกจัดว่าเป็น "บ้านหลังที่สอง" หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้อยู่อาศัย ซึ่งต้องเสียภาษีในอัตรา 0.02% ตั้งแต่บาทแรก โดยไม่มีฐานยกเว้นใดๆ
ตัวอย่าง: บ้านมูลค่าประเมิน 4 ล้านบาท หากไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ต้องเสียภาษี 800 บาทต่อปี ดูเหมือนน้อย แต่ถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้าน เสียภาษีเป็นศูนย์บาท
ประการที่สอง: บ้านหลังที่สองและหลังต่อๆ ไป
หากคุณมีอสังหาริมทรัพย์หลายหลัง บ้านที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านหรือเป็นหลังที่สองขึ้นไป จะเสียภาษีในอัตรา 0.02% ตั้งแต่บาทแรก โดยไม่ได้รับฐานยกเว้น
สิ่งที่ต้องทำทันทีหลังโอนกรรมสิทธิ์
ทันทีที่ได้รับโฉนดจากสำนักงานที่ดิน ให้ดำเนินการสองขั้นตอนนี้:
ยื่นขอเลขที่บ้าน ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ (กรณีบ้านสร้างใหม่หรือบ้านมือสองที่เลขที่บ้านยังไม่ได้โอนมา)
ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน ที่สำนักงานเขต (กรุงเทพฯ) หรือที่ว่าการอำเภอ (ต่างจังหวัด) โดยใช้เอกสาร: สำเนาโฉนดที่ดิน บัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านหลังเดิม
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเมินจากสถานะ ณ วันที่ 1 มกราคม ดังนั้นหากคุณโอนบ้านในเดือนพฤศจิกายน และย้ายทะเบียนบ้านเสร็จก่อนสิ้นปี คุณจะได้รับสิทธิยกเว้นตั้งแต่ปีภาษีถัดไปทันที
Free Download
Get the Thailand — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
ภาษีที่ดินกับที่ดินเปล่า
หากคุณซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้านในอนาคต ที่ดินเปล่าไม่ได้รับสิทธิยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัย และเสียภาษีในอัตราที่แตกต่างออกไป ขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ที่ดิน ดังนั้นควรวางแผนก่อสร้างและดำเนินการขอใบอนุญาตก่อสร้างให้เรียบร้อยในระยะเวลาที่เหมาะสม
ความสัมพันธ์กับมาตรการลดค่าโอน 2569
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีรายปี ไม่เกี่ยวข้องกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่มีกำหนดสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 ทั้งสองเป็นคนละเรื่องกัน การวางแผนทั้งสองส่วนพร้อมกันจะช่วยให้คุณประหยัดได้ทั้งในวันโอนและในระยะยาว
หากคุณกำลังเตรียมตัวซื้อบ้านหลังแรกและต้องการเข้าใจทุกขั้นตอนตั้งแต่การเลือกโฉนด การคำนวณค่าโอน ไปจนถึงการวางแผนภาษีระยะยาว คู่มือซื้อบ้านหลังแรก รวบรวมทุกสิ่งที่ต้องรู้ไว้ในที่เดียว พร้อมตัวอย่างตัวเลขจริงสำหรับบ้านในตลาดไทย
Get Your Free Thailand — Quick-Start Checklist
Download the Thailand — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.