ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากการขายบ้าน: ใครเสีย และผู้ซื้อต้องรู้อะไร
ในวันโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ผู้ซื้อหลายคนพบว่าราคาที่จ่ายจริงสูงกว่าที่ตกลงกันไว้ เพราะผู้ขายอ้างว่า "ต้องช่วยออกค่าภาษีด้วย" หากคุณไม่รู้ว่าภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นของใคร คุณอาจยอมจ่ายโดยไม่จำเป็น
ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax - SBT) คือภาษีที่เรียกเก็บจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) บวกเงินเพิ่มอีก 10% ของภาษีดังกล่าว ซึ่งรวมกันแล้วคือ 3.3%
ภาษีนี้มีจุดประสงค์เพื่อป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้น
ใครต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายเข้าเกณฑ์ใดเกณฑ์หนึ่ง:
เกณฑ์ที่ 1 (ระยะเวลาถือครอง): ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์มาน้อยกว่า 5 ปี นับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์
เกณฑ์ที่ 2 (ทะเบียนบ้าน): ผู้ขายไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านของบ้านหลังนั้นครบ 1 ปีบริบูรณ์ แม้ถือครองเกิน 5 ปีแล้วก็ตาม
ผู้ขายที่ถือครองนาน 5 ปีขึ้นไป และ มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน (ซึ่งถูกกว่ามาก)
ตามกฎหมาย ใครเป็นผู้รับผิดชอบ
ตามหลักกฎหมายภาษีอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะถือเป็น ภาระของผู้ขาย เพราะเกิดจากรายได้จากการขายทรัพย์สิน ผู้ขายมีหน้าที่ยื่นแบบและชำระภาษีส่วนนี้ที่กรมที่ดินในวันโอน
Free Download
Get the Thailand — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
กับดักในสัญญาจะซื้อจะขาย
ปัญหาที่พบบ่อยคือ ผู้ขายระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่า "ค่าภาษีและค่าธรรมเนียมทุกอย่างแบ่งกันคนละครึ่ง" หรือ "ผู้ซื้อเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมทั้งหมด" ซึ่งถ้าคุณเซ็นยอมรับ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ก็กลายเป็นภาระของคุณตามข้อตกลง
สำหรับบ้านราคา 5 ล้านบาท ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% คือ 165,000 บาท ซึ่งเป็นเงินก้อนใหญ่มากที่คุณไม่ควรรับโดยไม่จำเป็น
วิธีป้องกัน
ก่อนเซ็นสัญญา: อ่านทุกข้อเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีให้ชัดเจน ระบุให้ชัดว่า "ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ณ ที่จ่าย เป็นความรับผิดชอบของผู้ขายแต่ฝ่ายเดียว" ถ้าผู้ขายปฏิเสธหรือต้องการให้แบ่งกัน ให้นำต้นทุนนั้นมาคำนวณใหม่ว่าราคาบ้านที่แท้จริงของคุณคือเท่าไหร่
ถามตรงๆ ก่อนเซ็น: ถามผู้ขายว่าถือครองบ้านมากี่ปีและมีชื่อในทะเบียนบ้านมาครบ 1 ปีหรือยัง ถ้าถือครองมาน้อยกว่า 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะจะเกิดขึ้นแน่นอน
ตัวอย่างผลกระทบจริง
| ราคาบ้าน | ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | ถ้าคุณรับภาระนี้โดยไม่รู้ตัว |
|---|---|---|
| 2 ล้านบาท | 66,000 บาท | จ่ายเกินโดยไม่จำเป็น |
| 3 ล้านบาท | 99,000 บาท | จ่ายเกินโดยไม่จำเป็น |
| 5 ล้านบาท | 165,000 บาท | จ่ายเกินโดยไม่จำเป็น |
ความรู้เรื่องนี้เพียงอย่างเดียวอาจช่วยประหยัดเงินได้หลักแสนบาทในการทำธุรกรรมครั้งเดียว
คู่มือซื้อบ้านหลังแรก อธิบายทุกรายการภาษีในวันโอน พร้อมสคริปต์การเจรจาต่อรองค่าธรรมเนียมกับผู้ขายที่ใช้ได้จริง
Get Your Free Thailand — Quick-Start Checklist
Download the Thailand — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.