สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร และต้องระวังอะไรก่อนเซ็น

หลายคนไม่รู้ว่าสัญญาที่เซ็นกับโครงการหรือเจ้าของบ้านในวันจอง กับสัญญาที่ทำที่กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ คือคนละฉบับกัน ความเข้าใจผิดตรงนี้สร้างปัญหาให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกทุกปี

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขาย (Sale and Purchase Agreement หรือ SPA) คือสัญญาที่แสดงเจตนาของทั้งสองฝ่ายว่าจะไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคต สัญญาฉบับนี้ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์จริง แต่เป็นข้อผูกพันว่าทั้งสองฝ่ายจะไปทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ที่สำนักงานที่ดิน

ต่างจาก "สัญญาซื้อขาย" (ท.ด.13) ซึ่งเป็นเอกสารที่ทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินและถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์จริงตามกฎหมาย

กระบวนการตามปกติคือ: เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย → วางเงินมัดจำ → ยื่นขอสินเชื่อ → โอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

สิ่งที่ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขายและต้องอ่านให้ครบ

สัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุรายละเอียดสำคัญต่อไปนี้:

ราคาและการชำระเงิน: ราคาซื้อขายที่ตกลงกัน วงเงินมัดจำ จำนวนเงินดาวน์งวดต่างๆ และยอดชำระที่เหลือในวันโอน ตรวจสอบว่าตัวเลขทุกอย่างถูกต้องและตรงกับที่ตกลงปากเปล่า

กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์: มักกำหนดไว้ที่ 30–45 วันหลังวันทำสัญญา หากสินเชื่อไม่ได้รับการอนุมัติทันเวลา อาจเกิดปัญหาได้ ควรเจรจาให้มีข้อกำหนดสำรองกรณีสินเชื่อล่าช้า

ค่าธรรมเนียมและภาษี: ระบุให้ชัดว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ตามธรรมเนียมปฏิบัติมักแบ่งค่าโอนครึ่งต่อครึ่ง แต่ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์เป็นของผู้ขาย การระบุคลุมเครือทำให้เกิดข้อพิพาทในวันโอน

ค่าปรับกรณีผิดนัด: ทั้งกรณีผู้ซื้อและผู้ขายผิดนัด ต้องมีกำหนดเพดานความรับผิดชอบที่ชัดเจน

ข้อกำหนดที่มักถูกละเว้นแต่สำคัญมาก

เงื่อนไขบังคับ (Condition Precedent): สำหรับบ้านมือสองหรือบ้านที่ยังติดจำนอง ควรระบุว่าสัญญาจะมีผลบังคับก็ต่อเมื่อ "ผู้ขายได้ไถ่ถอนจำนองเสร็จสมบูรณ์" หรือ "ธนาคารอนุมัติสินเชื่อ" ถ้าไม่มีเงื่อนไขนี้ คุณอาจสูญเสียเงินมัดจำถ้าสินเชื่อไม่ผ่าน

สภาพทรัพย์สิน: สำหรับบ้านมือสอง ควรระบุว่าผู้ขายยืนยันสภาพทรัพย์สิน ณ วันทำสัญญา และรับผิดชอบข้อบกพร่องที่ค้นพบหลังการตรวจรับ

สำหรับโครงการสั่งสร้าง (Pre-Sale): ต้องมีระบุ Milestone ก่อสร้างที่ชัดเจน และเงื่อนไขการคืนเงินถ้าโครงการไม่แล้วเสร็จตามกำหนด ถ้าเป็นไปได้ ควรขอให้ใช้บัญชีดูแลผลประโยชน์ (Escrow) ตาม พ.ร.บ. การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ซึ่งทำให้เงินดาวน์ปลอดภัยแม้ผู้พัฒนาจะล้มละลาย

ความต่างระหว่างสัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาจอง

ก่อนสัญญาจะซื้อจะขาย มักมีขั้นตอน "จอง" ด้วยเงินจำนวนน้อย (มักหลักพันถึงหมื่นบาท) และเซ็น "ใบจอง" ซึ่งไม่ใช่สัญญาที่มีผลผูกพันเต็มที่

สัญญาจะซื้อจะขายมีผลผูกพันทางกฎหมายสูงกว่า เงินมัดจำที่จ่ายไปนั้น หากผู้ซื้อผิดนัดโดยไม่มีเหตุอันสมควร ผู้ขายมีสิทธิริบเงินมัดจำได้ และหากผู้ขายผิดนัด ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกคืนเงินมัดจำพร้อมเงินเพิ่มเป็นสองเท่า

กรณีที่ควรให้ทนายความตรวจสอบ

สำหรับธุรกรรมทั่วไปในโครงการจัดสรรใหม่ สัญญามักเป็นมาตรฐาน แต่ควรให้ทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบในกรณีต่อไปนี้:

• บ้านมือสองที่ยังติดจำนองซับซ้อน
• บ้านที่มีภาระผูกพันทางกฎหมายที่ไม่ชัดเจน
• กรณีที่ฝ่ายขายปฏิเสธการแก้ไขเงื่อนไขในสัญญา
• ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงมากและมีความเสี่ยงสูง

สัญญาจะซื้อจะขายคือจุดเปลี่ยนที่ทำให้เกิดภาระผูกพันทางกฎหมายและการเงินอย่างจริงจัง ก่อนเซ็น ควรอ่านให้ครบทุกข้อ คู่มือซื้อบ้านหลังแรก มีตัวอย่างสัญญาและรายการตรวจสอบที่ใช้งานได้จริง

See more Thailand guides →