ภาระจำยอม คืออะไร และมีผลต่อการซื้อบ้านอย่างไร
คุณซื้อบ้านพร้อมที่ดินมา แต่ปรากฏว่ามีทางที่เพื่อนบ้านเดินผ่านด้านข้างบ้านคุณมาตลอด และเขามีสิทธิทำเช่นนั้นอยู่ตามกฎหมาย แม้คุณจะเป็นเจ้าของที่ดินใหม่แล้วก็ตาม นี่คือตัวอย่างของภาระจำยอมที่คุณรับมาพร้อมกับที่ดิน
ภาระจำยอมคืออะไร
ภาระจำยอม (Servitude) คือสิทธิรอนสิทธิประเภทหนึ่งที่กฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้เจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง ซึ่งเรียกว่า "ภารยทรัพย์" ต้องยอมรับภาระบางอย่างเพื่อประโยชน์ของที่ดินแปลงอื่น ซึ่งเรียกว่า "สามยทรัพย์"
ภาระจำยอมเป็นสิทธิที่ผูกติดกับที่ดิน ไม่ใช่ผูกติดกับตัวบุคคล ดังนั้นเมื่อมีการซื้อขายที่ดิน ผู้ซื้อรายใหม่จะรับภาระจำยอมนั้นมาด้วยโดยอัตโนมัติ ไม่ว่าจะรู้หรือไม่รู้ก็ตาม
ประเภทของภาระจำยอมที่พบบ่อย
ทางจำเป็น (Right of Way): เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมรอบจนไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ มีสิทธิตามกฎหมายในการผ่านที่ดินข้างเคียงได้ แม้เจ้าของที่ดินข้างเคียงจะไม่เต็มใจก็ตาม การซื้อที่ดินที่มีที่ดินอื่นล้อมรอบ หรือซื้อที่ดินข้างเคียงที่ถูกใช้เป็นทางผ่าน ล้วนมีความเสี่ยงเรื่องนี้
ภาระจำยอมเพื่อระบายน้ำ: บางแปลงมีสิทธิระบายน้ำผ่านที่ดินข้างเคียง ซึ่งทำให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่สามารถปิดกั้นหรือเปลี่ยนแปลงเส้นทางน้ำได้ตามใจชอบ
ภาระจำยอมวางท่อและสาธารณูปโภค: ท่อน้ำ ท่อไฟฟ้า หรือท่อสาธารณูปโภคอื่นๆ ที่ผ่านใต้ดินของที่ดิน การก่อสร้างทับแนวนี้อาจผิดกฎหมาย
ภาระจำยอมแสงสว่างและทิวทัศน์: ในบางกรณีมีการจดทะเบียนสิทธิไม่ให้ก่อสร้างบังแสงหรือทิวทัศน์ของที่ดินข้างเคียง
ผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ภาระจำยอมส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาและใช้ประโยชน์ที่ดิน:
- ไม่สามารถก่อสร้างอาคารทับแนวภาระจำยอมได้ ถ้าฝ่าฝืนจะถูกรื้อถอน
- ถ้าภาระจำยอมอยู่ตรงส่วนที่คุณวางแผนต่อเติมหรือสร้างโรงจอดรถ แผนนั้นต้องยกเลิก
- มูลค่าที่ดินและบ้านอาจลดลงเมื่อมีภาระจำยอมที่รุนแรง
- การขายต่อในอนาคตอาจทำได้ยากกว่าถ้าผู้ซื้อรายใหม่ไม่ยอมรับเงื่อนไข
Free Download
Get the Thailand — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
วิธีตรวจสอบภาระจำยอม
ขั้นที่ 1: ดูสารบัญจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน ภาระจำยอมที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องจะปรากฏในสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนด ขอดูโฉนดจากผู้ขายและอ่านรายการทุกข้อในหน้าหลัง
ขั้นที่ 2: ตรวจสอบทางกายภาพ เดินสำรวจที่ดินและสังเกตว่ามีทาง ท่อน้ำ หรือสิ่งใดที่เพื่อนบ้านใช้ผ่านที่ดินนั้นหรือไม่ ถ้ามีการใช้งานจริงแต่ไม่ได้จดทะเบียน อาจเป็นกรณีที่อยู่ระหว่างการอ้างสิทธิ
ขั้นที่ 3: สอบถามเพื่อนบ้าน ในกรณีที่ไม่แน่ใจ สอบถามเพื่อนบ้านใกล้เคียงโดยตรงว่ามีสิทธิ์ใดๆ ในที่ดินแปลงนั้นหรือไม่
ภาระจำยอมกับการซื้อบ้านในโครงการจัดสรร
สำหรับบ้านในโครงการจัดสรรที่มีแผนผังโครงการชัดเจน มักจะมีการจัดทางสาธารณะและระบบสาธารณูปโภคแยกต่างหาก ภาระจำยอมที่เกี่ยวกับทางผ่านมักไม่ใช่ปัญหาในกรณีนี้
ปัญหาภาระจำยอมมักพบบ่อยในกรณีซื้อบ้านมือสอง ที่ดินเปล่า หรือที่ดินที่แปลงย่อยมาจากแปลงใหญ่โดยไม่มีการวางผังอย่างเป็นระบบ
ภาระจำยอมเป็นหนึ่งในภาระผูกพันทางกฎหมายที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อทุกครั้ง คู่มือซื้อบ้านหลังแรก อธิบายวิธีตรวจสอบภาระผูกพันทุกประเภทในโฉนดที่ดิน พร้อมขั้นตอนที่ทำได้ด้วยตัวเอง
Get Your Free Thailand — Quick-Start Checklist
Download the Thailand — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.