Πώς να Υπολογίσεις τα Έξοδα Κλεισίματος Αγοράς Ακινήτου στην Ελλάδα (2026)

Τα έξοδα κλεισίματος αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα αθροίζουν 7%–12% επί της αξίας του ακινήτου, πέρα από το τίμημα αγοράς. Για ακίνητο 150.000 €, αυτό σημαίνει 10.500–18.000 € σε πρόσθετα έξοδα. Οι περισσότεροι πρωτοαγοραστές ανακαλύπτουν αυτά τα ποσά τελευταία στιγμή — στον συμβολαιογράφο, αφού έχουν ήδη δεσμευτεί με αρραβώνα.

Τα 6 Κύρια Έξοδα Κλεισίματος

1. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ): 3,09%

Ο ΦΜΑ υπολογίζεται πάντα στη μεγαλύτερη τιμή μεταξύ αντικειμενικής αξίας (κρατική εκτίμηση βάσει ζώνης) και εμπορικής αξίας (τίμημα συμβολαίου). Αν η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου είναι 160.000 € αλλά αγοράζετε στα 150.000 €, ο ΦΜΑ υπολογίζεται στα 160.000 €.

Σημαντική εξαίρεση — Απαλλαγή Πρώτης Κατοικίας:

Αν το ακίνητο εμπίπτει στα όρια αυτά και δεν διαθέτετε άλλη κατοικία κατάλληλη για στέγαση, ο ΦΜΑ μηδενίζεται. Για ακίνητο αξίας 200.000 € που αγοράζεται ως πρώτη κατοικία από άγαμο: εξοικονόμηση 6.180 €.

Προσοχή: Η απαλλαγή ενεργοποιεί υποχρέωση διατήρησης κυριότητας για 5 χρόνια. Αν πωλήσετε νωρίτερα, ο ΦΜΑ ανακτάται αναδρομικά με προσαυξήσεις.

2. Αμοιβή Συμβολαιογράφου: ~1%–1,3% συν 24% ΦΠΑ

Η αμοιβή είναι κλιμακωτή βάσει της Κ.Υ.Α. 72386/2015:

• Επί ποσού έως 120.000 €: 0,80%
• Επί ποσού 120.001–380.000 €: 0,70%

Σε αυτά προστίθενται 20 € πάγιο τέλος, έξοδα αντιγράφων (~2–3 €/σελίδα για ακίνητο μέσης σύνθεσης ~30–50 €) και ΦΠΑ 24% επί του συνόλου.

Παράδειγμα για ακίνητο 180.000 €:

• (0,80% × 120.000) + (0,70% × 60.000) = 960 + 420 = 1.380 €
• Πλέον πάγιο και αντίγραφα: ~50 €
• Μικτό: ~1.430 €
• Συν ΦΠΑ 24%: ~1.773 €

3. Αμοιβή Δικηγόρου: ~1%–1,5% συν 24% ΦΠΑ

Ο νομικός έλεγχος τίτλων 20ετίας, ο έλεγχος βαρών και η παρουσία στο συμβολαιογράφο είναι νομικά ανεξάρτητη λειτουργία. Ο συμβολαιογράφος δεν αντικαθιστά τον δικηγόρο — είναι ουδέτερος λειτουργός που πιστοποιεί, όχι υπερασπίζεται.

Αμοιβές κυμαίνονται από 1.000 € έως 2.500 € ανάλογα με πολυπλοκότητα (απλό διαμέρισμα vs ακίνητο με ιστορικό στα Υποθηκοφυλακεία). Η αμοιβή δεν είναι ρυθμιζόμενη εξ αντικειμένου — συμφωνείται εγγράφως πριν ανατεθεί η εντολή.

4. Τέλη Κτηματολογίου: 0,5% συν πάγιο

Βάσει νέας τυποποίησης (ΦΕΚ Β' 64/13-01-2026), η καταχώριση αγοραπωλησίας:

• Αναλογικό τέλος: 0,5% επί της αξίας ακινήτου (5 τοις χιλίοις)
• Πάγιο τέλος: 3 €

Για ακίνητο 180.000 €: 900 + 3 = 903 €

Εφόσον υπάρχει δάνειο — Προσημείωση Υποθήκης: Το δάνειο απαιτεί εγγραφή προσημείωσης. Η προσημείωση εγγράφεται τυπικά στο 120% του ποσού δανείου:

• Αναλογικό τέλος: 0,8% επί 120% του δανείου
• Πάγιο: 20 €

Παράδειγμα για δάνειο 120.000 €: Προσημείωση για 144.000 € → 0,8% × 144.000 = 1.152 € + 20 € = 1.172 €

5. Αμοιβή Μεσίτη: 2%–3% συν 24% ΦΠΑ (εφόσον εμπλέκεται)

Αν βρήκατε το ακίνητο μέσω κτηματομεσίτη, η αμοιβή χρεώνεται τόσο στον αγοραστή όσο και στον πωλητή — το εθιμικό ποσοστό είναι 2% συν ΦΠΑ 24%.

Για ακίνητο 180.000 €: 2% × 180.000 = 3.600 € + 864 € ΦΠΑ = 4.464 €

Αν έχετε βρει το ακίνητο απευθείας από ιδιοκτήτη (μέσω Facebook ομάδων, Spitogatos χωρίς μεσίτη, προσωπικό δίκτυο), αποφύγετε αυτό το κόστος εντελώς.

6. Τραπεζικά Έξοδα (εφόσον υπάρχει δάνειο): 500–1.000 €

• Έξοδα φακέλου / εξέτασης αίτησης
• Αμοιβή εκτιμητή-μηχανικού τράπεζας
• Νομικός έλεγχος τίτλων από δικηγόρο τράπεζας

Αυτά καταβάλλονται κατά την έγκριση και συχνά παρακρατούνται από το ποσό εκταμίευσης.

Ο Οδηγός Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Ελλάδα περιλαμβάνει εκτυπώσιμο Φύλλο Υπολογισμού Εξόδων Κλεισίματος — βάλτε τη δική σας τιμή ακινήτου και υπολογίστε κάθε κατηγορία εξόδου, με δύο αναλυτικά παραδείγματα.

Αναλυτικά Παραδείγματα Υπολογισμού

Σενάριο Α: Ακίνητο 150.000 € — Άγαμος, Απαλλαγή ΦΜΑ, Με Δάνειο 130.000 €

Σενάριο Β: Ακίνητο 220.000 € — Έγγαμος Χωρίς Παιδιά, Χωρίς Δάνειο, Απαλλαγή ΦΜΑ

Σενάριο Γ: Ακίνητο 300.000 € — Άγαμος Χωρίς Απαλλαγή, Με Δάνειο 200.000 €

Πού Κρύβεται Το ΦΠΑ

Μια σημαντική λεπτομέρεια που πολλοί αγοραστές παραβλέπουν: σχεδόν όλες οι επαγγελματικές αμοιβές επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%. Αυτό σημαίνει ότι μια αμοιβή δικηγόρου 1.500 € στα χαρτιά γίνεται 1.860 € στην πράξη. Πολλαπλασιάστε αυτό σε συμβολαιογράφο, δικηγόρο και μεσίτη και το ΦΠΑ μπορεί να προσθέτει 800–2.000 € στο σύνολο.

Η Παγίδα της Διαφοράς Εκτίμησης Τράπεζας

Ακόμα κι αν έχετε υπολογίσει σωστά όλα τα παραπάνω, υπάρχει ένα επιπλέον στοιχείο που αγνοούν πολλοί αγοραστές: η εκτίμηση της τράπεζας μπορεί να βγει χαμηλότερα από το τίμημα αγοράς.

Αν αγοράζετε στα 180.000 € αλλά η τράπεζα εκτιμά το ακίνητο στα 160.000 €, το δάνειο εγκρίνεται βάσει των 160.000 €. Για LTV 80%, εγκρίνονται 128.000 € — όχι 144.000 € που ίσως περιμένατε. Η διαφορά 16.000 € πρέπει να βγει από τη δική σας τσέπη.

Για Ποιον Είναι Χρήσιμος Αυτός ο Οδηγός

• Πρωτοαγοραστές που βρίσκονται στην αρχή της έρευνας και θέλουν να γνωρίζουν τον πλήρη προϋπολογισμό
• Αγοραστές που πήραν προέγκριση δανείου και δεν ξέρουν πόσα μετρητά χρειάζονται επιπλέον
• Ζευγάρια που συγκεντρώνουν κεφάλαιο και θέλουν να ορίσουν τον πραγματικό στόχο αποταμίευσης

Για Ποιον ΔΕΝ Είναι Χρήσιμος

• Αγοραστές που αναζητούν εξειδικευμένες φορολογικές συμβουλές για πολύπλοκες περιπτώσεις (π.χ. γονική παροχή συν αγορά ακινήτου με ταυτόχρονη κληρονομιά) — σε αυτές απαιτείται δικηγόρος
• Επενδυτές που αγοράζουν μέσω εταιρείας — η φορολογική εικόνα διαφέρει σημαντικά

Συχνές Ερωτήσεις

Ποιο έξοδο είναι το μεγαλύτερο;

Ανάλογα με το ακίνητο. Αν δεν ισχύει απαλλαγή ΦΜΑ, ο φόρος μεταβίβασης (3,09%) είναι το μεγαλύτερο έξοδο. Αν ισχύει απαλλαγή, τα συνολικά έξοδα πέφτουν δραματικά και τα μεγαλύτερα γίνονται η αμοιβή δικηγόρου και συμβολαιογράφου.

Πρέπει να πληρώσω όλα αυτά τα έξοδα την ημέρα υπογραφής;

Τα περισσότερα ναι. Ο ΦΜΑ πρέπει να έχει πληρωθεί πριν υπογραφεί το συμβόλαιο. Αμοιβή συμβολαιογράφου και δικηγόρου συνήθως την ίδια ημέρα. Τα τέλη Κτηματολογίου καταβάλλονται κατά την κατάθεση για μεταγραφή.

Μπορώ να διαπραγματευτώ τα έξοδα;

Αμοιβή δικηγόρου: ναι, συμφωνείται εγγράφως πριν την εντολή. Αμοιβή μεσίτη: ναι, αν και το εθιμικό 2% θεωρείται στάνταρ. Συμβολαιογράφος: όχι — είναι ρυθμιζόμενη κλίμακα. ΦΜΑ, Κτηματολόγιο: αυτά είναι κρατικά τέλη, δεν διαπραγματεύονται.

Τα έξοδα διαφέρουν αν αγοράσω με ή χωρίς δάνειο;

Ναι. Χωρίς δάνειο δεν υπάρχουν τραπεζικά έξοδα και τέλος προσημείωσης. Για ακίνητο 150.000 € χωρίς δάνειο, τα έξοδα μπορεί να είναι 2.000–3.000 € χαμηλότερα.

Το Φύλλο Υπολογισμού Εξόδων στον Οδηγό Αγοράς πρώτης κατοικίας πώς ακριβώς βοηθά;

Βάζετε τη δική σας τιμή ακινήτου, επιλέγετε αν ισχύει απαλλαγή ΦΜΑ, αν υπάρχει δάνειο και πόσο, και αν χρησιμοποιήσατε μεσίτη. Το φύλλο υπολογίζει κάθε κατηγορία ξεχωριστά και σας δίνει το σύνολο των μετρητών που χρειάζεστε — ώστε να γνωρίζετε τον αληθινό στόχο αποταμίευσης πριν κάνετε ούτε μία επίσκεψη ακινήτου.

Τα έξοδα κλεισίματος δεν είναι αιφνιδιασμός για όσους τα γνωρίζουν εκ των προτέρων. Γίνονται αιφνιδιασμός μόνο αν ανακαλύπτονται στον συμβολαιογράφο.

Ο Οδηγός Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Ελλάδα καλύπτει κάθε κατηγορία εξόδου με κλιμακωτά ποσοστά, παραδείγματα υπολογισμού και το εκτυπώσιμο Φύλλο Εξόδων Κλεισίματος — ώστε ο αγοραστής να ξέρει από την αρχή πόσα μετρητά χρειάζεται πέρα από την ιδία συμμετοχή.

See more Greece guides →