Φορολογία Ενοικίων 2026: Κλίμακα, Συντελεστές και Εκπτώσεις
Τα ενοίκια φορολογούνται από το πρώτο ευρώ — δεν υπάρχει αφορολόγητο. Ο νόμος 5246/2025 έφερε αλλαγές που ισχύουν από 1η Ιανουαρίου 2026, και αν δεν ξέρετε τους νέους συντελεστές, πιθανότατα υπολογίζετε λάθος την καθαρή απόδοση των ακινήτων σας.
Η νέα κλίμακα φορολογίας ενοικίων 2026
Τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα φορολογούνται αυτοτελώς — ξεχωριστά από τα υπόλοιπα εισοδήματά σας. Για το φορολογικό έτος 2026, η κλίμακα διαμορφώνεται ως εξής:
- 15% για φορολογητέο εισόδημα έως €12.000
- 35% για το τμήμα από €12.001 έως €35.000
- 45% για το τμήμα που υπερβαίνει τα €35.000
Σημαντική αλλαγή: ο δεύτερος συντελεστής μειώθηκε από 35% που ήταν, και η κλίμακα αναθεωρήθηκε ευνοϊκά για μεσαία εισοδήματα. Ωστόσο, η μετάβαση από 15% σε 35% είναι ακόμα απότομη και αποτελεί αντικίνητρο για επενδυτές που αποφέρουν εισόδημα μόλις άνω των €12.000.
Παράδειγμα: Αν εισπράττετε €18.000 ετήσια ενοίκια, ο φόρος υπολογίζεται ως εξής:
- 15% × €12.000 = €1.800
- 35% × €6.000 = €2.100
- Σύνολο φόρου: €3.900 (πριν την έκπτωση 5%)
Η αυτόματη έκπτωση 5%
Πριν εφαρμοστεί η κλίμακα, αναγνωρίζεται αυτόματα έκπτωση 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος για δαπάνες συντήρησης, επισκευής και ανακαίνισης — χωρίς αποδείξεις. Δεν χρειάζεται να αποδείξετε ότι ξοδέψατε αυτά τα χρήματα.
Πρακτικά: αν εισπράξατε €18.000, το φορολογητέο εισόδημα μειώνεται στα €17.100 (−5%). Η κλίμακα εφαρμόζεται στο €17.100.
Αυτή η έκπτωση είναι παθητική και οριζόντια. Αν έχετε πραγματοποιήσει μεγαλύτερες δαπάνες ανακαίνισης, δεν μπορείτε να εκπέσετε το επιπλέον ως φυσικό πρόσωπο — ο νόμος επιτρέπει μόνο το 5%.
Πρόσθετη έκπτωση για ηλεκτρονικές πληρωμές
Υπάρχει ακόμη ένα εργαλείο: δαπάνες τεχνικών εργασιών (επισκευές, συντήρηση) που πληρώνετε με ηλεκτρονικά μέσα (κάρτα, τραπεζική μεταφορά) μειώνουν το συνολικό φορολογητέο εισόδημα κατά 30% των δαπανών, με ανώτατο όριο μείωσης τις €5.000.
Παράδειγμα: πληρώσατε €4.000 για επισκευές με κάρτα. Έκπτωση: 30% × €4.000 = €1.200 μείωση στο φορολογητέο εισόδημα.
Free Download
Get the Greece — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Οι μη κάτοικοι Ελλάδας φορολογούνται το ίδιο
Αν έχετε ακίνητο στην Ελλάδα αλλά είστε φορολογικός κάτοικος εξωτερικού, φορολογείστε με την ίδια αυτοτελή κλίμακα (15%–45%). Η διαφορά: απαλλάσσεστε πλήρως από τα τεκμήρια διαβίωσης, ακόμα και αν διαθέτετε ελληνικό ΑΦΜ.
Τριετής απαλλαγή από φόρο εισοδήματος — μια ειδική περίπτωση
Αυτό είναι το πιο ελκυστικό κίνητρο που υπάρχει αυτή τη στιγμή: αν μεταφέρετε ένα ακίνητο που ήταν στη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) ή ήταν κλειστό σε μακροχρόνια μίσθωση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, απολαμβάνετε πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια.
Το ακίνητο πρέπει να έχει επιφάνεια έως 120 τ.μ.
Σε αριθμούς: αν εισπράξετε €10.000 ετήσια ενοίκια επί τριετία, γλιτώνετε φόρο που κανονικά θα ήταν €1.500/χρόνο = €4.500 συνολικά.
Ο ΕΝΦΙΑ δεν εκπίπτει
Να το θυμάστε: ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ δεν εκπίπτει από το εισόδημα ενοικίων αν είστε φυσικό πρόσωπο. Αντίθετα, αν έχετε ακίνητο υπό εταιρεία (ΙΚΕ), ο ΕΝΦΙΑ εκπίπτει ως οργανικό έξοδο και μειώνει το φορολογητέο κέρδος.
Αυτή η ασυμμετρία είναι ένας από τους λόγους που επενδυτές με πολλαπλά ακίνητα αξιολογούν τη δομή εταιρείας — ιδίως όταν ο ΕΝΦΙΑ τους ξεπερνά τα €1.000–€2.000 ετησίως.
Φορολογία ενοικίων vs. Φορολογία εισοδήματος εργασίας
Τα εισοδήματα από ενοίκια δεν συμψηφίζονται με τα εισοδήματα από μισθωτή εργασία ή επιχείρηση. Υπολογίζονται χωριστά και φορολογούνται αυτοτελώς με την κλίμακα που περιγράψαμε.
Αυτό σημαίνει ότι αν έχετε υψηλό μισθό και παράλληλα εισοδήματα ενοικίων, οι δύο κλίμακες λειτουργούν ανεξάρτητα — δεν «αθροίζεστε» σε έναν υψηλότερο συντελεστή.
Πότε παύει να ισχύει η απλή κλίμακα — βραχυχρόνια με 3+ ακίνητα
Αν εκμισθώνετε 3 ή περισσότερα ακίνητα μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, παύετε να φορολογείστε ως φυσικό πρόσωπο και εντάσσεστε στη φορολογία επιχειρηματικής δραστηριότητας. Αυτό φέρνει διαφορετικές υποχρεώσεις — βιβλία, ΦΠΑ, τέλος επιτηδεύματος.
Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δείτε το ξεχωριστό άρθρο με όλες τις λεπτομέρειες.
Η φορολογία ενοικίων είναι ένα κομμάτι ενός ευρύτερου παζλ: ΕΝΦΙΑ, ΦΜΑ κατά την αγορά, κόστη μεσίτη, έξοδα νοταρίου, απόφαση για ΙΚΕ ή φυσικό πρόσωπο. Αν θέλετε να δείτε πώς υπολογίζεται η καθαρή απόδοση ενός ακινήτου στην Ελλάδα βήμα-βήμα — με παράδειγμα για 65 τ.μ. διαμέρισμα στο κέντρο και σύγκριση ζωνών — ο Οδηγός Επένδυσης σε Ακίνητα στην Ελλάδα το αναλύει πλήρως.
Get Your Free Greece — Investment Checklist
Download the Greece — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.