ΕΝΦΙΑ 2026: Ποσά, Εκπτώσεις και Πώς να Πληρώσετε

Ο ΕΝΦΙΑ για το 2026 έφερε μαζί του δύο αλλαγές που αφορούν άμεσα κάθε ιδιοκτήτη: η έκπτωση για ασφαλισμένα ακίνητα παραμένει ενεργή, και ο φόρος σε χωριά κάτω των 1.500 κατοίκων μειώνεται κατά 50%. Αν δεν γνωρίζετε αυτές τις δυνατότητες, πληρώνετε περισσότερα από όσα χρωστάτε.

Πόσος είναι ο ΕΝΦΙΑ 2026 και πώς υπολογίζεται

Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπως αυτή προκύπτει από τα στοιχεία που έχετε δηλώσει στο Ε9. Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει αυτόματα τα δεδομένα του Κτηματολογίου με το έντυπο Ε9, οπότε ανακρίβειες στη δήλωση ανιχνεύονται χωρίς επιτόπιο έλεγχο.

Δεν υπάρχει ένας ενιαίος συντελεστής — ο φόρος εξαρτάται από το είδος (κατοικία, αγροτεμάχιο, εμπορικό), τη ζώνη, την επιφάνεια, τον όροφο και το έτος κατασκευής. Για ένα διαμέρισμα 65 τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας με αντικειμενική αξία περίπου €150.000, ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ κυμαίνεται συνήθως στα €200–€350.

Για να υπολογίσετε τον δικό σας φόρο με ακρίβεια, χρησιμοποιήστε τον online υπολογιστή της ΑΑΔΕ στο myAADE.gr, χρησιμοποιώντας τα στοιχεία του Ε9 σας.

Εκπτώσεις ΕΝΦΙΑ 2026: Έως 20% με ασφάλιση

Η σημαντικότερη έκπτωση του 2026 αφορά την ασφάλιση:

Έκπτωση 20% για ακίνητα με αντικειμενική αξία έως €500.000, εφόσον:

• Το ακίνητο είναι ασφαλισμένο για όλο το προηγούμενο ημερολογιακό έτος
• Η ασφάλιση καλύπτει σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα
• Η ελάχιστη ασφαλιστική κάλυψη είναι €1.000 ανά τ.μ.

Έκπτωση 10% για ακίνητα αξίας άνω των €500.000 με τις ίδιες προϋποθέσεις.

Η αίτηση για την έκπτωση υποβάλλεται ψηφιακά μέσω της ΑΑΔΕ, με καταληκτική ημερομηνία 16 Φεβρουαρίου κάθε έτους. Αν δεν την υποβάλετε εμπρόθεσμα, χάνετε την έκπτωση για όλο το χρόνο — δεν υπάρχει δεύτερη ευκαιρία.

Για έναν επενδυτή που πληρώνει €600 ετήσιο ΕΝΦΙΑ, η έκπτωση 20% σημαίνει €120 λιγότερα ετησίως. Σε χαρτοφυλάκιο τριών ακινήτων, εξοικονομείτε €300–€400 χωρίς να αλλάξετε τίποτα στη στρατηγική σας.

Μείωση ΕΝΦΙΑ 50% για μικρούς οικισμούς

Από το 2026, η κατοικία σε οικισμό κάτω των 1.500 κατοίκων απολαμβάνει μείωση ΕΝΦΙΑ 50%. Από το 2027, η μείωση γίνεται 100% — δηλαδή μηδενικός ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε αυτές τις περιοχές.

Αυτό αφορά κυρίως ακίνητα σε επαρχιακά χωριά, αγροτικές περιοχές και μικρές κοινότητες. Για επενδυτές που εξετάζουν αγορά σε τέτοιες τοποθεσίες για τουριστική ενοικίαση τους καλοκαιρινούς μήνες, το φορολογικό κίνητρο είναι σημαντικό.

Πρόγραμμα πληρωμής: 12 άτοκες δόσεις

Ο ΕΝΦΙΑ του 2026 δεν πληρώνεται εφάπαξ. Κατανέμεται σε 12 άτοκες μηνιαίες δόσεις:

• Πρώτη δόση: τέλη Μαρτίου
• Τελευταία δόση: Φεβρουάριος του επόμενου έτους

Κάθε δόση αντιστοιχεί στο 1/12 του συνολικού φόρου. Η καθυστέρηση μιας δόσης επισύρει πρόσθετο φόρο 0,73% ανά μήνα — μικρό ποσό, αλλά αποφύγετέ το αν μπορείτε.

Οι δόσεις πληρώνονται μέσω:

• Τραπεζικής χρέωσης (web banking, ATM)
• myAADE.gr (με χρεωστική/πιστωτική κάρτα)
• Αρμόδιο ΚΕΠ ή Εφορία

Έκπτωση ΕΝΦΙΑ μέσω δαπανών ανακαίνισης

Υπάρχει και μια λιγότερο γνωστή δυνατότητα: εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής ή αισθητικής αναβάθμισης που πληρώνονται με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (κάρτα, τραπεζική μεταφορά) μπορούν να δώσουν φορολογική έκπτωση έως €3.200, η οποία χρησιμοποιείται για συμψηφισμό με τον ΕΝΦΙΑ.

Πρακτικά: αν δαπανήσατε €5.000 σε ανακαίνιση το 2025 με ηλεκτρονική πληρωμή, έχετε δικαίωμα έκπτωσης που μπορεί να μειώσει τον επόμενο ΕΝΦΙΑ. Κρατήστε πάντα αποδείξεις με ηλεκτρονικές συναλλαγές.

ΕΝΦΙΑ για νομικά πρόσωπα: διαφορετική λογική

Αν κατέχετε ακίνητο μέσω εταιρείας (π.χ. ΙΚΕ), ο ΕΝΦΙΑ εκπίπτει ως οργανικό έξοδο από τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησης. Αυτό σημαίνει ότι μειώνει το φορολογητέο κέρδος και άρα τον εταιρικό φόρο του 22%.

Για τα φυσικά πρόσωπα αυτή η δυνατότητα δεν υπάρχει — ο ΕΝΦΙΑ δεν εκπίπτει από το εισόδημα ενοικίων.

Αυτή η διαφορά είναι ένας από τους λόγους που επενδυτές με χαρτοφυλάκιο άνω των 3–4 ακινήτων αξιολογούν σοβαρά τη δομή ΙΚΕ.

Τι αλλάζει μετά την εφαρμογή του Κτηματολογίου

Το Κτηματολόγιο (Κτηματολόγιο.gr) επεκτείνει συνεχώς την κάλυψή του σε νέους δήμους. Μόλις μια περιοχή ενταχθεί στο Κτηματολόγιο, τα στοιχεία του ακινήτου (επιφάνεια, χρήση, δικαιώματα) γίνονται αυτόματα διαθέσιμα στην ΑΑΔΕ. Αν το Ε9 σας δεν ταιριάζει με τα κτηματολογικά στοιχεία, το σύστημα εντοπίζει την απόκλιση.

Συνίσταται να ελέγξετε ότι το Ε9 σας είναι ενημερωμένο — ιδίως αν έχετε κάνει μικρές αλλαγές (κλείσιμο ημιυπαίθριου, μετατροπή αποθήκης κ.λπ.) που δεν έχουν δηλωθεί.

Ο ΕΝΦΙΑ είναι μία από τις πολλές παραμέτρους που επηρεάζουν την καθαρή απόδοση ενός επενδυτικού ακινήτου στην Ελλάδα — μαζί με τη φορολογία ενοικίων, τα κόστη αγοράς και τις κανονιστικές αλλαγές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Αν θέλετε να δείτε πώς συνδέονται όλα αυτά σε μια ολοκληρωμένη εικόνα — με πίνακες απόδοσης ανά ζώνη, παραδείγματα υπολογισμού καθαρού yield και τη φορολογική σύγκριση ΙΚΕ vs. φυσικού προσώπου — ο Οδηγός Επένδυσης σε Ακίνητα στην Ελλάδα τα καλύπτει όλα σε ένα μέρος.

See more Greece guides →